Чтобы вложить средства в недвижимость, совсем не обязательно ее покупать. Можно инвестировать деньги в фонд, где специально обученные люди покупают недвижимость, управляют ею, работая на вашу (и свою) прибыль.
Берут ли они за это комиссию? А как же.
Остаетесь ли вы при этом в плюсе? Как правило, доходность около 10% годовых (если говорим о фондах на российской недвижимости).
Как это работает
Вот суть работы фонда максимально простыми словами. Предположим, у вас есть миллион рублей и вы хотите вложиться в недвижимость. Но, Хьюстон, у нас проблемы.
- Миллион на недвижимость – это мало.
- Вы не хотите заниматься бытовыми и бумажными вопросами, времени на это жаль. А вложиться хочется именно в недвижимость.
Тогда вы приходите в инвестиционный фонд и отдаете им свои деньги под управление. Таким же образом поступают еще несколько человек, фонд закрывается (в смысле больше не принимает вложения) и начинает работу.
- На собранную сумму покупаются объекты недвижимости.
- Вы становитесь владельцем части (пая) этих объектов.
- Далее вы будете получать проценты от управления этими объектами.
- Когда фонд будет расформирован, имущество продадут и разделят полученный от сделки капитал “согласно купленным билетам”, то есть по числу купленных паев.
Схема вполне рабочая. Ваша задача – выбрать фонд.
Как выбрать фонд для инвестирования
Разберемся в аббревиатурах.
- ЗПИФн (закрытый паевый инвестиционный фонд на недвижимости) – российский инвестиционный фонд.
- REIT (Real Estate Investment Trust) – зарубежный.
Но разница не только в “месте обитания” фонда.
ЗПИФн основаны на частном капитале. Купленные объекты недвижимости находятся у них в полном владении.
REIT берет определенную сумму в долг у банка и покупает недвижимость. Купленные объекты, разумеется, остаются в залоге у банка. Доход от аренды идет и на погашение банковского кредита, и на выплату пайщикам. В сумме это около 4-6% в долларах. Если фонд не может погасить кредит, объекты недвижимости отчуждаются.
Куда вложиться?
Теперь нужно понять, как выбрать один из фондов. Разберитесь, во что они вкладываются. Это могут быть офисные помещения, складская недвижимость, дата-центры, телекоммуникационные вышки. Есть также флиперские фонды, зарабатывающие не на владении и управлении, а на перепродажах.
Офисы - популярный вариант для инвестирования, но на данный момент неизвестно, будут ли они востребованы так же, как до пандемии.
Складская недвижимость и data-центры продолжают набирать обороты в связи с масштабным развитием онлайн-продаж.
Флиперские фонды, скупающие дисконтную недвижимость для быстрой перепродажи с прибылью, тоже могут быть интересны, если у них есть хорошая динамика и прозрачность сделок.
Взвешиваем риски, определяемся с предпочтениями
Прежде чем принять решение, обдумайте, чем вы рискуете в случае неудачи (а такое тоже может быть). Затем выбирайте нишу: что ближе именно вам (коммерческая или жилая недвижимость, офисы или отели и пр.). Проанализируйте историю дивидендных выплат в конкретном фонде и узнайте степень его закредитованности в официальных отчетах о работе. Скажем, для REIT даже полная закредитованность – это нормально, а вот ЗПИФн, как минимум, на 30% должен владеть частным капиталом (лучше больше).
Как купить?
Санкт-Петербургская фондовая биржа представляет около 30 разных REIT. ЗПИФн продаются на любой российской бирже.
Кроме того, есть небиржевые фонды с более привлекательными условиями, но более низкой ликвидностью. Это значит, если вы захотите выйти из фонда раньше срока, сделать это так же быстро, как в биржевом фонде, не выйдет. Просто придется подождать покупателя на ваш пай. Но если вы вкладываетесь на длительный срок, то небиржевый фонд отлично подойдет и даст хорошую прибыль.
Паи фондов можно купить напрямую у управляющих компаний, которые будут “руководить” вашим капиталом, или на вторичном рынке. Перед покупкой необходимо проверить лицензию фонда от ЦБ (ее можно проверить прямо на сайте Центробанка) и узнать все тонкости входа, выхода и выплат прямо в УК.