34% площадей в строящихся домах не распроданы, а еще 28% — даже не выставлены на продажу. При этом каждая четвертая сделка на первичном рынке в январе–августе совершается с квартирой до 20 метров. Больше половины из тех, кто приобрел жилье в Екатеринбурге в этом году, уложились в три миллиона рублей, т.е. в пределах ипотечного лимита.
Почему это происходит? Снизился спрос или есть другие причины?
Руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков считает, что ничего странного нет, поскольку «из-за ажиотажного спроса в прошлом году строительные компании постарались вывести на рынок как можно больше проектов».
Его слова косвенно подтверждает ЦИАН, по данным которого в настоящее время у застройщиков остается около 8–10% нереализованных лотов в домах, которые получили разрешение на ввод. До ажиотажного спроса на фоне льготной ипотеки остатки составляли 15–20%.
«Среди непроданных остатков традиционно выше доля трехкомнатных и многокомнатных квартир. На них приходится более трети от числа таких лотов. При этом доля помещений с тремя или более комнатами на рынке новостроек Екатеринбурга составляет 14%», - утверждает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
По мнению некоторых экспертов, ларчик открывается просто. Застройщики сами тормозят продажи квартир в домах, находящихся на раннем этапе строительства, чтобы позднее реализовать их, но подороже. Их не пугает даже более высокая ставка по кредитам. В будущем они выиграют, а не проиграют.
Существуют и другие версии.
1 Застройщики сначала выводят на рынок только часть квартир, чтобы оценить спрос и затем поднять цены.
2 Застройщики сознательно придерживают самые ликвидные объекты, чтобы по мере готовности дома продать их подороже. Для примера. Студия площадью 19,1 метров в строящимся доме стоит 1,92 млн. рублей, аналогичная в сданном — 2,19 млн. Двухкомнатная квартира в строящемся доме стоит 3 млн., в сданном 3,5 млн.
3 Застройщики не хотят вводить продажу сразу все квартиры. Пример. В Екатеринбурге большинство из них показывают на сайте и в буклетах только 2–4 этажа, чтобы создать ошибочное представление, что осталось мало квартир нужной планировки и метража и поэтому следует быстрее бежать за ипотекой.
Есть и другие варианты, но в каждом из них присутствует желание продавцов получить наибольшую выгоду.
Предположим, вы хотите абсолютно самостоятельно купить жилье, чтобы избежать платы посредникам. Вам кажется, что вы на этом выиграете, но на самом деле только проиграете. Опытные риелторы, в отличие от вас, знают все тонкости рынка и помогут купить квартиру дешевле, даже с учетом оплаты своих услуг.
Впрочем, не надо верить на слово. Можно провести переговоры с застройщиком на предмет цены, а затем с риелтором и сравнить результат. Речь идет об аналогичном объекте.