Сразу поясню, что не ставлю цели перед собой переубедить Вас от покупки квартиры для инвестиции. Просто расскажу о недостатках данной инвест. стратегии. Потому что понимаю, что судя по ажиотажу на рынке недвижимости за последний год - о плюсах и так все знают: квартира никуда не денется даже в кризис, рынки упадут, а квартира останется, цены на квартиры все время растут, можно сдавать и получать ежемесячный стабильный доход, можно оставить детям и подобное.
Часто повинуясь движению толпы, человек действует нерационально. Когда мы видим ажиотажный спрос на какой-то продукт, то появляется непреодолимое желание купить его, даже если он нам не очень то и нужен. Так устроен наш мозг. И это хорошо прослеживается в поведении детей. Дети гораздо хуже взрослых контролируют свои импульсивные покупки (не всегда). Когда ребенок видит у своих однокласников новую игрушку, то он вынесет мозг родителям для того, чтобы обладать ею. Такое поведение встречается и на фондовом рынке, например, недавний взлет акций Virgin Galactic и ажиотажный спрос на них неопытных инвесторов. Закончилось это для некоторых очень печально. Также и в сфере недвижимости в 2021 году ажиотажный спрос порождил дикий разгон цен на квартиры. Сочувствую людям, которые планируют купить квартиру для себя, чтобы в ней жить. Но статья посвящена тем, кто хочет купить квартиру в качестве инвестиций. Итак попорядку недостатки такой инвестиции:
- Цены на квартиры растут не всегда!
Инвесторы в бетон думают, что цена на квартиры продолжит расти теми же темпами, и на этом стоит заработать. Но если взглянуть на историю, то такое уже было!!!
На графике недвижимости Москвы видно что в период 2014-2020 гг, цены на недвижимость не выросли, а в долларах вообще упали вдвое. Подобная картина вполне может повториться. Цены на недвижимость, как и любой биржевой актив, могут падать, могут расти.
На графике выше индекс цен на жилье по всей России с учетом официальной инфляции. Многие уверены, что официальную инфляцию Росстат занижает, но даже с этими значениями, квартиры в России стоят дешевле чем в 2010г.!!!
- Неликвидность
Если Вам, повезло и выкупленная Вами недвижимость выросла в цене, то это не значит, что Вы на этом заработали. Чтобы заработать, нужно найти покупателя. А это бывает часто не просто, долго и затратно, как по деньгам так и по времени. Быстро по рыночной цене можно продать, только если Вам повезет.
- Высокая стоимость
Для того, чтобы купить хорошую ликвидную квартиру у Вас может просто не хватить денег. Придется брать ипотеку, а это снижает Вашу инвестиционную прибыль, и чем большая доля в ипотеке, тем сильнее снижает.
- Дополнительные расходы
Часто инвесторы в бетон забывают об одной важной детали: РЕМОНТ!!! Не забывайте, что цены на многие материалы и инструменты для ремонта выросли в 2 раза. Расходы могут составить до 25% стоимости квартиры!!! Не забывайте посчитать комиссионные расоходы при покупке\продаже. Если планируете сдавать, то включите стоимость мебели и техники ( без них нормальных квартиросъемщиков найти сложно). Также не забывайте посчитать износ квариры со временем. Сравните, как выглядят авто после арендатора и авто собственника. Тоже самое и с квартирой, когда арендатор пользуется не своей квартирой - у него нет мотивации сохранить ее в первозданном виде. Средневзвешенный износ принято считать 3% в год. Конечно, не забываем платить налог с прибыли - 13%. А если Вы боитесь за свою квартиру, то должны её застраховать - плюс еще к расходам.
Если все это посчитать, то рентабельность инвестиций составит 5-6% максимум при идеальном квартиросъемщике. Доходность как в банковском депозите, порой и меньше. При этом если Вы взяли ипотеку, то ваша инвестиция может оказаться вообще убыточной.
- Наследование
Часто покупают недвижимость на будущее детям, внукам - для наследства. Но нужна ли будет конкретно эта квартира внукам или детям - неизвестно. А деление квартиры по наследству может принести много неприятностей. Унаследовать можно и деньги, их проще разделить. Если у Ваших детей будут деньги, они могут купить квартиру там, где им хочется.
В итоге хочу сказать, что многие просто не видят альтернативных способов сохранить свои сбережения, а они есть. С какой суммы начать инвестировать я рассказываю здесь, а как сохрать деньги здесь
На своем канале я рассказываю как управлять своими финансами и инвестировать.
А вы планируете инвестировать в недвижимость? Пишите в комментариях
#инвестиции
#инвестиции в недвижимость
#недвижимость
