По общему правилу нашего налогового законодательства полученные доходы облагаются налогами. Граждане в случае получения доходов платят налог на доходы физических лиц (или НДФЛ). В отношении зарплаты и прочих доходов от трудовой деятельности рассчитывает и уплачивает налог работодатель – организация или предприниматель.
Но в случае получения доходов от продажи имущества рассчитать и заплатить налог должны сами граждане. Для этого составляется налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. Декларация делается за год, в котором был получен такой доход, и представляется в налоговую в срок до 30 апреля следующего года.
Однако для продажи жилых (или садовых) домов, квартир (или комнат), земельных участков предусмотрены льготы.
Первое – если срок владения недвижимым имуществом более 5-ти лет (в отдельных случаях 3-х лет)* – то платить налог и сдавать декларацию не надо.
Второе (если срок владения меньше) – если стоимость от продажи за год не более 1 миллиона рублей, то платить налог и сдавать декларацию в налоговую также не требуется. При этом необходимость представления декларации отменили, начиная с доходов, полученных с 2021 года**.
Третье – в случае, если срок менее 5 лет и сумма доходов от продажи жилых домов, квартир и земельных участков больше 1 миллиона рублей, то сдавать декларацию нужно. При этом общую сумму доходов можно уменьшить на 1 миллион рублей или на сумму расходов на приобретение этого имущества.
При этом следует учитывать, что если доходы от продажи недвижимого имущества ниже его кадастровой стоимости, умноженной при этом на коэффициент 0,7, то для налогообложения доход будут учитывать как произведение кадастровой стоимости на коэффициент 0,7***.
Например, в 2021 году было реализовано два земельных участка:
1-й участок за 400 000 рублей (кадастровая стоимость 600 000 рублей),
2-й участок за 500 000 рублей (кадастровая стоимость 700 000 рублей).
Доходы от продажи участков в соответствии с договорами составили 900 000 рублей.
Доходы от продажи участков с учётом их кадастровой стоимости составили 910 000 рублей:
1-й участок – 420 000 рублей (600 000 рублей * 0,7),
2-й участок – 490 000 рублей (700 000 рублей * 0,7).
Так как сумма всех доходов от продажи имущества в 2021 году в любом случае не превышает 1 000 000 рублей, то можно не представлять декларацию 3-НДФЛ за 2021 год в случае, если нет иных доходов (зарплата не считается).
О том, как узнать кадастровую стоимость недвижимого имущества, я напишу в следующей статье.
Ссылки на статьи Налогового кодекса:
* В соответствии с п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ (НК РФ) если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с п. 3 ст. 217.1 НК РФ в целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.
При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения.
В соответствии с п. 4 ст. 217.1 НК РФ в случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
** В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества.
В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьёй 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
В соответствии с абз. 3 п. 4 ст. 229 НК РФ налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета.
В соответствии с п. 6 ст. 10 Федерального закона от 02.07.2021 № 305-ФЗ положения пункта 7 статьи 220, пункта 3 статьи 228 и пункта 4 статьи 229 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к доходам, полученным налогоплательщиками в налоговых периодах начиная с 1 января 2021 года.
*** В соответствии с п. 2 ст. 214.10 НК РФ в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
