За последние 10 лет ипотеку стали брать в три раза чаще. Но все равно есть клиенты, которые отказываются от ипотеки, даже если в их случае это выгодно.
Разбираемся, что сказать риелтору про ипотеку, чтобы потом не услышать от клиента: «Надо было брать, но вы мне не объяснили».
С ипотекой можно выбрать больше объектов
Бывает, что риелтор показывает разные квартиры по бюджету клиента, но ничего не подходит: то район неудачный, то состояние убитое. Варианты могут стать лучше, если выбрать объекты хотя бы на 100 тысяч дороже, а недостающую сумму взять в ипотеку.
Многим клиентам кажется, что ипотека — это сумма, минимум от миллиона рублей. Не все знают, что банк выдает кредит даже на 100-500 тысяч. Если не предложить ипотеку, клиент может упустить хороший вариант или долго искать квартиру.
С ипотекой можно взять объект, который через несколько лет вырастет в цене, и клиент заработает
Раньше в квартирах жили по 20 лет, а потом жилье передавали детям и внукам. Теперь квартиру продают через 5-7 лет, чтобы переехать в новостройку, увеличить площадь или улучшить район.
Риелтор смотрит, каковы шансы клиента продать квартиру в будущем. Для этого он учитывает развитие инфраструктуры, износ дома, планы на капитальный ремонт. Новая гимназия и парк рядом с домом повышают цену, а ночной клуб или завод снижают.
Ипотека подойдет в случае, если за наличные клиента найти ликвидное жилье не получается. Например, квартиры в новостройках дорожают, и собственники окупают проценты по ипотеке.
Из-за инфляции в 4-5% платить ипотеку становится проще
С инфляцией и ростом зарплаты через 5-10 лет платить фиксированную сумму становится проще. Так, в 2010 году средняя зарплата в России была 20 тысяч рублей, в 2020 году — 50 тысяч.
5.5% инфляция в России весной 2021 года
Клиенты забывают учесть этот фактор, когда решают брать ипотеку. Если сейчас клиент будет платить банку 15 тысяч рублей, через 10 лет он будет выплачивать те же 15 тысяч рублей, — даже если цены и зарплата вырастут в несколько раз.
Примерные цены по Москве с учетом инфляции:
Ипотеку можно уменьшить за счет маткапитала
Маткапитал можно потратить в любой момент, пока есть ипотека. Банк может уменьшить ежемесячный платеж, сократить срок кредита или закрыть ипотеку, если сумма покрывает долг.
В каждом банке свои условия по досрочному погашению маткапиталом. Это нужно проверить перед тем, как заключить договор. После подписания договора это условие изменить нельзя.
Бывает, что клиент получает маткапитал и хочет сократить срок погашения. Некоторые банки отказывают в сокращении, вместо этого предлагают уменьшить платеж.
Ипотеку можно уменьшить за счет вычета НДФЛ
Заемщик может вернуть до 650 000 рублей, когда берет ипотеку. Это деньги с налога на доход физических лиц, которые он заплатил государству.
13% физ. лица платят государству с дохода
Например, сотрудник компании официально получает 100 000 рублей. Из них он платит государству 13 000 рублей налога. Налог за год составит 156 000 рублей. Но если взять ипотеку, часть денег с этого налога получится вернуть.
С ипотеки можно получить два вычета, в размере 13%: от стоимости квартиры и еще с уплаченных процентов по кредиту.
Но есть ограничения:
- Вернуть налоговый вычет от стоимости квартиры можно в размере 2 млн рублей, но не обязательно с одной квартиры.
- Вычет с процентов возвращают один раз с одной ипотеки.
- У налогового вычета с квартиры есть лимит: 2 млн рублей. Квартира может стоить 10 миллионов или 100, но 13% вычета будут считать только с 2 млн рублей: это до 260 000 рублей.
- На проценты по кредиту тоже есть лимит: 3 млн рублей. Можно вернуть до 390 000 рублей.
13% от стоимости квартиры и процентам по кредиту получится вернуть
- Налоговый вычет нельзя получить с маткапитала. Когда к наличным на покупку квартиры добавляют маткапитал и передают продавцу, вычет получают только с личных денег.
Пример
Семья взяла квартиру за 4 млн. руб, из них 616 617 рублей заплатили продавцу маткапиталом. Сумму вычета будут считать так: 4 000 000 - 616 617 = 3 383 383 рублей.
Однако, если маткапитал направляют не продавцу, а на погашение ипотеки, тогда ничего отнимать будет не нужно. Допустим, банк дает в ипотеку всю сумму на покупку квартиры — 4 млн рублей. А маткапитал идет на погашение ипотеки, уменьшение долга, сокращение суммы процентов. В этом случае, налоговый вычет можно получить с 4 млн рублей с учетом лимита.
Сумма налогового вычета, которую можно вернуть в 2021
С ипотекой квартиру получится купить быстрее
Если решили купить недвижимость за маткапитал, нужно подать документы в Пенсионный фонд и около месяца ждать, пока фонд переведет деньги в банк. Бывает, что продавец не согласен ждать столько времени.
Чтобы не упустить подходящий вариант, лучше предложить клиенту ипотеку. Так получится быстрее расплатиться с продавцом, а ипотеку закрыть, когда фонд переведет деньги.
от 3 дней нужно, чтобы получить ипотеку, если все документы готовы
С ипотекой безопасней брать квартиру, на которой есть обременения
Бывает, что клиенту нравится квартира, которая находится в залоге у банка. По закону такую квартиру можно продать только после того, как собственник рассчитается с банком, и с объекта снимут обременение.
Купить квартиру с обременением все же можно. Для этого оформляют соглашение, где указывают, что деньги клиента пойдут на погашение ипотеки. Правда, есть риск, что собственник возьмет деньги, а продавать передумает. Еще бывает, что суд принимает решение арестовать недвижимость или случается что-то еще.
Если клиент возьмет ипотеку, рисков получится избежать. В этом случае банк переоформит квартиру продавца на клиента. Клиент переплатит незначительную сумму. Например, клиент берет 300 000 руб. под ставку 8% годовых, гасит через две недели — по процентам набежит 923 рубля.
Объекты с обременением часто продают дешевле. Если договориться о скидке с продавцом, переплаты за квартиру не будет.
Если будут просрочки по кредиту, банк не заберет квартиру и не выставит клиента на улицу
Бывает, что клиент вместо ипотеки берет потребительский кредит: из опасения, что банк заберет квартиру, если будут просрочки по платежам. Кажется, что по потребительскому кредиту жилье не забирают.
На самом деле, квартиру могут забрать и по потребительскому кредиту, — даже если это единственное жилье.
Вот, как это работает:
Банк может забрать квартиру по суду или без суда: процедуру указывают в договоре. Только это — крайняя мера. Сперва сотрудники банка предложат другие способы погасить долг. Банку выгоднее договориться, чем ходить в суд, организовывать торги.
Поэтому если должник не пропадает, общается с банком, собирает нужные документы, банк может:
- Предоставить ипотечные каникулы на срок до 6 месяцев. Но есть условия: у заемщика это единственное жилье, он подтвердил финансовые трудности, банк дал кредит не больше 15 млн рублей.
- Рефинансировать кредит. Банк закрывает займ и открывает новый, но со сниженной ипотечной ставкой. Это снизит ежемесячный платеж должника. Так заемщик брал 2 млн рублей под 12% на 15 лет, платил 24 тысячи рублей каждый месяц. Банк снизил ставку до 9%, и теперь заемщик будет платить 20 тысяч рублей. Если банк заемщика отказывается рефинансировать выданный им кредит, это может сделать другой банк.
- Реструктуризировать ипотеку. Банк пересмотрит условия по кредиту и может снизить процентную ставку или уменьшить ежемесячный платеж: варианты могут отличаться в разных банках. Например, заемщик должен платить 25 тысяч рублей в течение 15 лет, а будет платить 20 тысяч рублей, но 20 лет.
Есть способы снизить финансовую нагрузку без банка. Заемщики часто сдают ипотечную квартиру, а дополнительным доходом гасят долг: сами живут у родственников или снимают жилье дешевле. Если заемщик пропустил 1-2 платежа, закрывает долг кредитной картой с беспроцентным периодом.
Бывает, что меры поддержки не помогают, ситуация у заемщика не меняется, и денег платить ипотеку нет.
Тогда он может продать квартиру с согласия банка и рассчитаться с ним. Иначе квартиру продадут с торгов по цене, ниже рыночной. Если после продажи и оплаты банку останутся деньги, заемщик сможет взять более дешевую квартиру — или снять жилье.
Расходы на ипотеку можно снизить, если не платить банку за дополнительные услуги
Если клиент хочет сэкономить на услугах риелтора, тогда ипотеку оформляют напрямую в банке. Только в этом случае банк предложит или внесет в стоимость много других услуг: заверить документы у нотариуса, заказать оценщика, открыть счет, сделать кредитку.
Это удобно, если нужно закрыть много задач по документам. Но это если всего этого не нужно, у клиента будут переплаты. Еще клиент не всегда знает, какие услуги нужны, а какие нет. Если риелтор знает работу банка и часто общается с сотрудниками, он может посоветовать клиенту услуги, которые пригодятся в его случае.
Если клиент боится брать ипотеку
- Показываем, какие варианты недвижимости могут быть, если добавить к сумме даже 100 000 рублей.
- Считаем, насколько клиент окупит проценты в будущем, если сейчас добавит до более ликвидного жилья.
- Если у клиента есть дети, — рассказываем как сэкономить на ипотеке с помощью маткапитала.
- Помогаем клиенту сэкономить, когда отказываемся от ненужных дополнительных услуг банка.
