В июле приняли указ № 285 «О налогообложении», в котором среди прочих изменений корректируются нормы указа от 12 мая 2020 № 160, определяющего порядок взимания арендной платы за земельные участки. У некоторых возникли опасения, что теперь налог на землю будет меняться каждый год, а значит, возможно, и повышаться. Юристы компании REVERA рассказали REALT, есть ли повод для беспокойства.
Что меняется и в чем опасения?
Указом № 285 внесены изменения в пп. 1.2 п. 1 Указа № 160. В частности уточнено, что размер ежегодной арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости участка на 1 января календарного года. Добавление уточнения про 1 января календарного года вызвало вопросы у отдельных землепользователей по порядку применения этой нормы.
— Некоторые стали толковать эту норму так, что каждый год аренды необходимо пересчитывать размер арендной платы исходя из актуальной кадастровой стоимости участка на 1 января каждого года аренды, что меняло бы ранее установленный порядок. Для отдельных землепользователей это могло бы означать автоматическое снижение размера арендной платы (например, в Минске по результатам переоценки 2018−2019 годов кадастровая стоимость отдельных участков была снижена), а для других — существенное увеличение (например, по многим участкам, предоставленным ранее 2015 года). С учетом снижения ставок аренды коммерческой недвижимости на рынке, для отдельных девелоперов такие изменения были бы крайне болезненны, — говорят в REVERA.
Напомним, что укрупненно арендная плата за землю определяется по следующей формуле:
А = К * П * К1 * К2,
где А — размер ежегодной арендной платы,
К — кадастровая стоимость участка,
П — площадь,
К1 — коэффициент в зависимости от вида функционального использования земельного участка (вида оценочной зоны),
К2 — коэффициент, установленный местным исполнительным комитетом.
При этом кадастровая стоимость сама по себе — величина непостоянная и актуализируется, как правило, не реже 1 раза в 5 лет. В то же время, для целей расчета арендной платы используется кадастровая стоимость при:
— предоставлении участка в аренду;
— продлении срока аренды земельного участка;
— изменении договора аренды земельного участка, предусматривающем изменение размера ежегодной арендной платы за этот земельный участок;
— заключении договора аренды земельного участка с победителем аукциона либо единственным участником несостоявшегося аукциона.
Этот порядок закреплен в пп. 1.1 п. 1 Указа № 160.
Другими словами, если земельный участок был предоставлен давно и никаких дополнительных соглашений к договору аренды не заключалось, то актуализация кадастровой стоимости земельного участка не влекла пересчета размера арендной платы. Единственные случаи, когда арендная плата изменялась — это изменения величин коэффициентов К1 и К2, которые не требовали внесения изменений в договоры аренды, и новые величины коэффициентов подлежали автоматическому применению.
Стоит ли опасаться изменений?
По мнению юристов REVERA, необходимость ежегодного пересчета арендной платы указом № 285 не вводится, так как указ № 285 не изменил пп. 1.1 п. 1 Указа № 160 (основания, когда рассчитывается размер арендной платы).
— Уточнение про 1 января календарного года введено, на наш взгляд, для случая, когда в течение одного календарного года (например, года заключения договора аренды земли или года заключения дополнительного соглашения к нему) действуют разные величины кадастровой стоимости. Отметим, что несколько схожее уточнение про первое января число календарного года содержалось в пп. 1.4 п. 1 указа № 101 от 01.03.2010, который ранее определял порядок взимания арендной платы за земельные участки, — говорят юристы.
Кроме того, применение актуализированной кадастровой стоимости для целей исчисления арендной платы по сути означало бы унификацию расчета арендной платы с порядком расчета земельного налога (такой проект указа разработан Госкомимуществом). В то же время, в комментарии МНС в отношении указа № 285, изменения в части порядка расчета арендной платы за землю обуславливаются корректировками Налогового кодекса, вступившими в силу с 1 января в отношении расчета земельного налога. Корректировки Налогового кодекса вопросы актуализации кадастровой стоимости участков для целей расчета земельного налога не затронули.
— Вместе с тем, рекомендуем налогоплательщикам получить официальные разъяснения о порядке применения норм указа № 285 в части исчисления размера арендной платы за землю, — добавляют в REVERA.
