Добрый день, уважаемый читатель!
В сети полно тем о том, как инвестировать в недвижимость. И в жилую, и в доходную.
И плюсы и минусы расписаны, и проценты доходности посчитаны.
Все красиво. Кроме нескольких аспектов, о которых и поговорим.
Итак, погнали.
1. почти все расчеты доходности не учитывают налоги. Причем если о налогах и пишется, то в расчетах принимается ставка налога. например 6% если ИП и 13% (а теперь с самозанятостью 4%) если физик. Однако и тут все непросто. Коммерческую недвижимость сдать самозанятый не может, ему нужно ИП, а жилая недвижимость с самозанятостью может стать вообще грустно доходной. Ну вот представьте. сдаете Вы кв. за 15 тр плюс Ку. Все платят исправно, красота. КУ платят Вам на карту и формально это тоже доход. С них тоже налог плати? Получается (15+4)*12=228в год, с которых нужно заплатить налоги. Расчеты предлагаю сделать самим.
Кто-то возразит, что КУ платит арендатор. Попробуйте это проконтролировать в режиме реального времени на практике, потом в комментариях напишите как получилось.
С ИП и коммерцией ещё веселее. Не все будут платить на счет ИП, не все будут платить с расчетного счета, кто то наликом, кто-то картой. А это касса, а это учет. И про эквайринг тоже не забудьте. И про хотя бы минимальный расход на программу учета, а также на документы (будь то печатные расходы или электронный документооборот).
2. все эти графики доходности, которые летят в небеса, не учитывают, что всякая доходность инвестиций это расходы того, кто пользуется конечным продуктом, в данном случае арендой.
Крупный и средний бизнес не то что рубля, а копейки не переплатит и договор с арендодателем составит так, что за любую промашку ещё и штраф с горе инвестора. А что же до малого бизнеса, то здесь до богатства далеко, платили бы регулярно. Причем часть арендаторов будет ставить вопрос так. что вы либо снижаете аренду, либо мы съезжаем. Отдельный вопрос как на это реагировать, но в бизнес расчетах у Вас это заложено?
3. Этот пункт связан с анализом рынка. Возьмем человека, который не инвестировал в недвижимость. У него в силу любой из причин есть сумма готовых к инвестированию средств. Сколько ошибок он сделает и сколько времени потратит на анализ рынка, выбор объекта, подготовки стратегии, бизнес планирование, сделку и наконец запуск объекта, если больше ничего не нужно в данном конкретном случае.
На самом деле недвижимость это хороший актив, но не верьте сладким речам интернет инвесторов, которые чуть ли не 50% доходности в год могут пообещать на недвижимости. Если бы такая доходность была бы обеспеченой самим активом (те недвижимостью), то инвесторов в такой актив было бы больше 100% ))
PS если Вы инвестор или собираетесь им стать, какую бы доходность Вы считали приемлемой в недвижимости реально? И сколько своих времени/сил готовы инвестировать?