Многие хотят инвестировать в недвижку и думают, что это хорошая инвестиция. Купил квартиру и сдаёшь - денежки капают. И делать ничего не надо. Разве что ремонт раз в 10 лет. И квартира в цене растёт. А ещё недвижимость — это надёжно (стильно-модно-молодёжно). Но не всё так просто.
Во-первых, чтобы купить квартиру, нужен стартовый капитал. В Москве самые дешёвые однушки (внутри МКАД) начинаются от 5 млн рублей, при чём в убитом состоянии, сдать будет непросто. Если нет в кармане пяти мультов - мы сразу за бортом.
Во-вторых, миф о том, что сдавать квартиру = ничего не делать, только бабки грести - это действительно миф. Постоянно приходится решать разные вопросы, просто отдать ключи и забыть не получится.
В-третьих, нет никаких гарантий, что квартира будет дорожать. В России за последние 5-7 лет квартиры дорожали только в Москве и в Питере, в остальной части страны либо не было роста цен, либо был минимальный.
Есть ещё в-четвертых, в-пятых и в десятых, если начну всё расписывать, до сути так и не дойду. У меня был опыт сдачи квартиры в Москве, если вам интересно - напишите в комментах, сделаю подробный пост со всеми за и против.
А пока отмечу ещё важный момент - инвестиционный портфель, состоящий из одной квартиры - это просто отвратительная диверсификация, как по типам активов, так и по их количеству. А значит и огромные риски.
Что делать, если хочется инвестировать в недвижимость с разумной диверсификацией и без огромного капитала?
Тут нам на помощь приходят фонды. Не ETF, о которых я писал ранее, а инвестиционный фонды недвижимости. Они называются REITы (Real estate investment trust). Это компании, которые владеют и управляют большим количеством объектов недвижимости, получая арендный доход. Некоторые из них публично торгуются, их акции можно купить, несколько REITов даже входят в состав S&P500.
Эти фонды могут вкладываться в разный тип недвижимости (торговые центры, офисы, апартаменты, ипотечная недвижимость, отели и т.д.). Купив акции нескольких REITов, можно получить требуемую долю типа актива “недвижимость”, к тому же хорошо диверсифицированную (как мы помним, в составе каждого REITа много объектов).
Плюсы владения акциями REITов
➕ Стабильная валюта. Чаще всего REITы - американские компании, которые владеют недвижимостью в США, то есть это инвестиции в твёрдой валюте - доллар.
➕ Они платят высокие дивиденды, направляя на выплаты не менее 90% собираемых доходов. Дивидендная доходность REITов, входящих в S&P500 доходит до 5% годовых (иногда до 10%, но это совсем рискованные случай), при среднем значении дивдоходности индекса в 2%.
➕ Ликвидность в сравнении с традиционной недвижимостью. Намного проще продать акции, нажав одну кнопку в приложении своего брокера, чем настоящую квартиру, офис или целое здание.
Минусы владения акциями REITов
➖ Низкий темп среднегодового роста. Из-за того, что компании вынуждены направлять на дивиденды >90% своего дохода, возможностей для быстрого роста у них не много.
➖ Налоги на дивиденды, которые не облагаются никакими льготами. Особенно чувствительно для российских инвесторов, договор между Россией и США об избежании двойного налогообложения не распространяется на дивиденды REITов. Российский инвестор заплатит 30% налога, вместо стандартных 13% от дивидендных выплат других компаний США.
➖ Все риски владения и управления недвижимостью относятся так же и к REITам. Эти фонды очень тяжело пережили пандемию в 2020 году, когда все коммерческие помещения простаивали, и арендная плата не собиралась.
В индексе S&P500, крупных REIT-ов (капитализация более $20 млрд) всего 3 и все доступны для покупки на Спб бирже:
🔳 Simon Property Group (тикер SPG), фонд инвестирует в торговые центры и смежные объекты.
🔳 Realty Income Corp (тикер O), инвестиции в офисные здания
🔳 Equinix (тикер EQIX), инвестиции в дата-центры США.
На мой взгляд, REITы подойдут больше зрелому инвестору, чем молодому.
На стадии накопления капитала больше пользы принесут активы роста. Когда инвестор уже живёт на созданный капитал, высокие и стабильные дивиденды играют более важную роль, чем прирост стоимости портфеля.
Телеграм-канал автора: https://t.me/pdohod
