Если смотреть на цену, то разница между апартаментами и квартирой может быть весьма существенной. Например, по данным «Метриума» в массовом сегменте Москвы в 2021 году в среднем апартаменты дешевле квартир на 10-15%.
Главное отличие апартаментов от квартир в том, что по документам они являются нежилым помещением. Застройщик может построить целый ЖК с детскими площадками и парками вокруг и утверждать, что продает именно квартиры, но, если в документах в графе напротив «назначение» Вы видите «нежилое помещение» - это апартаменты.
Сейчас, когда программа льготной ипотеки больше не сулит прежних выгод, многие всерьез взвешивают плюсы и минусы покупки апартаментов. Давайте взвесим и мы, но сегодня остановимся только на финансовых аспектах.
При покупке апартаментов не действуют программы господдержки
Программа льготной ипотеки продолжает действовать, хоть и в усеченном варианте: с июля ставка составляет 7%, а максимальная сумма кредита – 3 млн. рублей абсолютно для всех регионов.
Действует и семейная ипотека, по которой семьи с детьми могут взять ипотеку под 6%, а максимальная сумма кредита составляет 6 млн. для всех регионов, кроме Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – для них – 12 млн.
Кроме этого есть еще множество программ господдержки, о паре из них на канале есть статьи:
Многодетные семьи могут получить 450 тысяч рублей на ипотеку
Молодые семьи могут получить 30% или 35% на покупку жилья
Но все действующие программы подразумевают именно покупку жилья, коим апартаменты в понимании закона не являются, а потому совместить льготную программу с покупкой апартаментов не получится. Кстати материнский капитал использовать тоже нельзя.
Нельзя использовать налоговые вычеты
Если Вы еще не использовали право на налоговой вычет, то с покупкой квартиры сможете вернуть до 650 тысяч рублей, если возьмете ипотеку.
А если квартиру покупают супруги, то каждый из них может получить по 260 тысяч рублей, поэтому даже без ипотеки семья получит 520 тысяч рублей налогового вычета.
С апартаментами ничего из этого не сработает.
Налоги
Первые два пункта затрагивали не всех: кто-то не планировал прибегать к господдержке, а другие уже израсходовали свой лимит на налоговый вычет. Но вот от налогов не отвертеться никому, а новости здесь грустные: налог на апартаменты в 5 раз выше налога на квартиру.
Федеральная ставка налога на жилую недвижимость – 0,1% от её кадастровой стоимости. Каждый регион сам может установить размер налога на квартиры в пределах от 0 до 0,3%, а если не установит, то будет применяться федеральная ставка. Узнать размер налога в Вашем регионе можно на сайте ФНС.
Например, в Москве ставки дифференцированы: за квартиру, стоимостью до 10 млн. рублей, нужно платить налог по ставке 0,1%, при стоимости 10-20 млн. рублей налог будет уже 0,15%; при стоимости 20-50 млн. рублей ставка налога 0,2%; при стоимости от 50 до 300 млн. – 0,3%. Ну а для квартир дороже 300 млн. установлена самая высокая ставка – 2 %
Еще на квартиру действует вычет по налогу на имущество: 20 кв.м. каждой квартиры не облагаются налогом. Вычет применяется автоматически.
Например, налог для квартиры в Москве площадью 35 кв.м. и кадастровой стоимостью 7 млн. рублей составит 3 000 рублей, потому что налогом будут облагаться только 15 кв.м. (без вычета налог составил бы 7 000 рублей).
А вот налог на апартаменты придется платить уже по ставке для нежилых помещений. Она также отличается в разных регионах, но федеральный её размер 0,5% (а если апартаменты расположены в деловом центре, то ставка повышается до 2%). Никаких вычетов по уплате налога для апартаментов нет.
Например, при стоимости апартаментов 5 млн. рублей в год придется заплатить 25 тысяч налога. И это можно назвать везением, ведь ставка может быть и выше. В Москве ставка налога для апартаментов составляет 1,5% и есть льгота, позволяющая платить налог по ставке 0,5%. Её можно применить только для одних апартаментов при условии, что они включены в специальный реестр. За любые другие придётся платить по ставке 1,5%.
Коммунальные услуги и содержание общего имущества
Тарифы ЖКУ для жилых помещений на порядок ниже, чем для нежилых. Кроме того, в апартаментах нельзя воспользоваться субсидиями и льготами по оплате ЖКУ, даже имея право на них.
Но самая затратная статья – это, конечно, содержание общего имущества. В многоквартирных домах есть минимальный набор услуг по содержанию дома, а всё дополнительное должно утверждаться общим собранием жильцов. С апартаментами в теории должно быть примерно также – собственники помещений сами должны определять перечень услуг, который им нужен: от уборщицы до консьержа. Но обычно в здании с апартаментами уже есть свой «стандартный» набор: он может быть как весьма скромным, так и роскошным. А вот повлиять на состав набора получится не всегда, ведь такие решения принимаются большинством голосов пропорционально площади владения, а большинство может быть сосредоточено в одних руках: застройщика или владельца апарт-отеля.
Гарантии
Если рассматривать покупку в строящемся доме, то нельзя исключать риск банкротства застройщика. С квартирой это неприятно, но не так страшно: рано или поздно покупатель получит квартиру или вернет деньги, об этом позаботится Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Зачастую новой квартиры дождаться всё же выгоднее – цены на недвижимость постоянно растут.
Но с апартаментами это не работает, их покупатели могут вернуть деньги только на общих основаниях. Такие требования удовлетворяются в четвертую очередь, и нет никаких гарантий, что деньги вернут в полном объеме, к тому же к этому времени недвижимость может сильно подорожать, и купить на эту же сумму другие апартаменты не удастся.
Еще одна важная гарантия: единственное жильё не могут забрать за долги. Да, из этого правила есть исключения (например, если квартира очень большая), но для большинства ситуаций это правило работает, в то время как у собственника апартаментов, даже совсем крошечных и единственных, такой гарантии нет.
Что в итоге?
Если рассматривать апартаменты как альтернативу квартире, в которой Вы будете постоянно жить, то, вероятно, это не самая выгодная покупка (и помимо финансовых причин, есть и другие: отсутствие требований к тишине, например). За годы владения налоги и ЖКУ «съедят» экономию от разницы в цене. Но если рассматривать апартаменты как инвестиции, то почему нет? Ведь в конечном итоге всё дело в цифрах.
