С началом августа вступили в силу принятые Банком России новые повышающие надбавки к риск-коэффициентам по ипотечным займам. Прежде всего, эти изменения отразятся на тех заемщиках, которые планируют получить ипотеку с небольшим первоначальным взносом. Давайте разберемся, как именно поменяются правила жилищного кредитования.
В защиту и заемщиков, и банков
На последнем заседании Совета директоров Центробанка было рассмотрено и утверждено предложение увеличить до 50-100 п.п. надбавки к коэффициентам риска для ипотечных кредитов с первоначальным взносом в размере 15-20% от стоимости квартиры.
Это решение нацелено в первую очередь на борьбу со слабо обеспеченными ссудами. Как отмечается в отчетах ЦБ, за 1 квартал 2021 г. доля таких ипотечных кредитов на рынке новостроек выросла до 45% против 24% по результатам 2 квартала 2020 г. На вторичном рынке этот показатель за аналогичный период вырос с 30% до 33%.
Как ожидается, оно поможет уменьшить долю заемщиков, не имеющих за плечами достаточных накоплений и не учитывающих личный финансовый потенциал и более чем вероятные макроэкономические изменения. Другими словами, это мера защиты заемщиков с неустойчивым финансовым положением от возможных проблем в будущем – в том числе и от потери квартиры в процессе взыскания. Кроме того, повышенные рисковые надбавки, как ожидается, сделают наращивание банками своего ипотечного портфеля за счет слабо обеспеченных займов менее выгодной стратегией. В конечном итоге это должно укрепить устойчивость кредиторов к возможным стрессовым сценариям.
Напомним, что аналогичную меру ЦБ предпринимал 3 года назад. Тогда это привело к повсеместному поднятию минимального собственного взноса заемщика до 20%. Однако особого эффекта на рынок это не оказало. В последний же год, наоборот, наметился тренд на смягчение требований по первоначальной сумме. Отнюдь не редкими стали банковские предложения с 10-процентным требованием. Да и госпрограммы ипотеки в плане взноса-первички вполне лояльны – здесь требования начинаются от 15%, что вполне комфортно для подавляющей массы заемщиков.
И повышение ставок на этом фоне выглядит вполне логичным. Применяя увеличенные риск-коэффициенты, банки компенсируют свои риски по слабо обеспеченным кредитам.
Кроме того, нужно учитывать, что сфера кредитования в значительной степени зависит от настроений рынка. И, прежде всего, от политики застройщиков. Последним выгодна продажа квартир в ипотеку, поскольку именно она сейчас стала главным драйвером покупательского спроса на рынке новостроек. Поэтому многие девелоперы готовы субсидировать первичный взнос своих покупателей.
В целом же едва ли эта мера приведет к кардинальным изменения ипотечной сферы – однако направление и темпы ее развития она точно скорректирует. Как минимум она поможет повысить финансовую дисциплину потенциальных заемщиков. При небольшом первоначальном взносе ипотека будет становиться значительно менее выгодной, и люди начнут активнее – и эффективнее – копить.
Скорее всего, вырастет спрос и на ипотеку, субсидированную застройщиками. Такую финансовую поддержку девелоперы предлагают в основном для тех объектов, квадратный метр в которых стоит ощутимо дороже среднерыночного уровня. Однако для покупателя на первое место может выходить именно возможность сделать ипотеку более выгодной. Переключая таким образом внимание клиента, застройщики могут эффективнее продавать более дорогую недвижимость. И выгода от этого может в конечном счете с лихвой перекрыть затраты на субсидирование.
Закономерное решение
Принятые Центробанком меры в целом вполне объективны. Сами по себе слабо обеспеченные кредиты – тем более крупные и долгие ипотечные займы – достаточно рискованны. Сейчас же на фоне пандемии риски по ним стали еще выше. Во-первых, доходы россиян за 1.5 года объективно снизились – а это минус платежеспособность. Во-вторых, вероятность потери работы и дохода сейчас существенно выше. Поэтому такая «страховка» для ипотечного сектора, как увеличение рисковых надбавок, сейчас вполне объяснима и уже давно ожидаема.
Однако строже станут требования не только к первоначальному взносу. Объективно банки будут тщательнее проверять потенциальных ипотечников и по прочим важным критериям – это также превентивная защита от рисков. А для того, чтобы избежать существенного падения спроса на ипотечные кредиты, кредиторы с большой вероятностью могут придержать рост ипотечных ставок. Как варианта, их повышение может стать выборочным – например, для заемщиков с серьезной закредитованностью.
Низкая же долговая нагрузка как «белый фактор» может приобрести гораздо больший вес. На кредитном рынке сохраняется жесткая конкуренция за качественных заемщиков, а слабо закредитованный клиент с хорошей кредитной историей однозначно качественен. Хотя бы потому, что, кредитуя его, банк не особо повышает нагрузку на свой капитал.
Эксперты «ЛионКредит» непрерывно следят за динамикой рынка – и находят для клиентов наиболее выгодные предложения в любой экономической ситуации. Хотите быть в курсе последних новостей кредитного мира – подписывайтесь на наш канал. Планируете взять ипотеку или любой другой кредит – приходите к нам на консультацию, мы поможем вам выбрать самый эффективный вариант кредитования!
Читайте также:
Залоговое кредитование ИП: опыт «ЛионКредит»
Правильно делим кредиты при разводе: рекомендации от «ЛионКредит»
Россияне смогут сами себе запретить брать кредиты. Но это не точно
