Клянусь, у меня с начала не было цели использовать имя банка в статье. Только то, с чем мы с коллегой по цеху столкнулись в ходе мини-расследования, повергло в шок от наглости. Содержание пригодится людям, которые планируют стать ипотечными заемщиками в ближайшее время.
За последние пару месяцев у нас изменились условия льготной ипотеки и повысилась ключевая ставка. Это отразилось и еще будет сиять на новостройках и вторичном рынке недвижимости. Брошь Эльвиры Набиуллиной в виде тучки на пресс-конференции – прямое доказательство непростого времени.
Так и что. Банки выезжают на резервах, чтобы сохранить объем поступающих заявок и одобренных качественных ипотечных кредитов. Одни используют белые методы, другие объединяются с застройщиками, третье ориентируются на другие виды недвижимости, четвертые копаются в разных сегментах клиентов, государство продвигает субсидированные программы. А есть акция от Совкомбанка.
Личность заемщика
Мой коллега попросил не называть его имени, но разрешил использовать данные его договора. Человек накопил первый взнос на ипотеку, решил брать вторичку. Тело долга составило 5 000 000 рублей. Залог внесен, осталось только подписание договора.
Вчера решил заглянуть на выставку «Человек и слон». Эрарта.
Разглядываю экспонаты и тут приходит сообщение:
Я сразу заподозрил неладное. 91к за страховки. Это либо тело долга должно быть огромное, явно больше 5-ти миллионов. Либо мой коллега должен быть пенсионером, который работает промышленным альпинистом в Сирии. Что тоже не так. Либо у владельцев квартиры должна быть куча родственников-претендентов на жилье (как оказалось, нет). Либо сама квартира должна быть в деревянном доме, который стоит у залива. Что тоже не так, обычная сталинка.
А вот дальше началось самое интересное. Начнем распутывать ниточку.
Совкомбанк
Мой товарищ решил проводить сделку через Совкомбанк, поскольку они выкупают залоговые объекты (это было важно), а еще предлагали низкую ставку в 8% по акции. Для вторички прям хорошо.
Я попросил посмотреть договор и увидел следующее:
Программа добровольной финансовой и страховой защиты. Что это? Простыми словами – страховка от самого банка. Как же она прописана в договоре дальше? Смотрим:
Вот в этом пункте и прописаны акционные условия. В договоре не объясняется конкретно, что такое Комплекс программ страхования, хотя по идее должно быть. С другой стороны, указано про компании, которые входят в эту программу. Каких-то конкретных имен нет, списка тоже не дали. Прямым текстом только сказали, где страховаться.
Страховка Совкомбанка
Если так подумать, договор составлен грамотно с точки зрения темной стороны силы. По документу как бы не поймаешь за руку, а по факту выходит противоречие:
У коллеги было два варианта. Либо оформляться по акции с такой конской страховкой, либо стать заемщиком со ставкой 9.7 % по обычным условиям.
Как отреагировали в банке? Со слов коллеги: «Ну идите в другой банк тогда».
Причем знаете, что самое интересное? В договоре вроде как и прописаны условия акции, но не указано ее наименование. Да, я не юрист, только здесь явно опять что-то не сходится.
Я решил сначала покопаться в страховой программе банка и нашел следующую табличку.
Я взял тарифы последней редакции и просуммировал все ставки брутто. Угадайте, сколько вышло?
И это за все.
У коллеги же ситуация была такой:
Почему же так? Ответ лежал не в поправочных коэффициентах. Нет. В условиях акции.
Акция Совкомбанка
Я залез на страничку ипотечных программ. Вроде все как у всех: калькулятор, табличка с условиями и т.д.
Только для вторичной недвижимости я увидел паспорт той самой акции. Покажу, где она лежит и пару веселых пунктов:
Короче, по этой акции действительно дается сниженная ставка. Взамен заемщик должен ежегодно (я сам офигел) платить 1.5% от тела долга в качестве страховок, подано как Программа добровольной финансовой защиты. Мы ведь помним, что именно она прописана в договоре на ипотеку.
В случае с коллегой получилось, что 1.5% по акции и сверху, видимо, добавлены коэффициенты поправочные. Тут уж не могу судить.
А, вот да. Пункт 7.3. Организатор не отвечает за последствия ошибок участников акции. О чем говорит этот пункт? Наверно о том, что на входе было понимание насколько такая ипотека может быть невыгодна. Справедливости ради, здесь предусмотрено право отказаться от участия.
Что получается по цифрам? Ставка же все равно 8.09%?
Хрень по цифрам получается. Я рассчитал для коллеги два варианта: либо с низкой ставкой и конской страховкой, либо с обычной ставкой (+1.7%) и обычными страховками (0.5%).
Он планирует гасить досрочно, но рассмотрим пока оба варианта в вакууме, когда ипотека выплачивается полностью 30 лет без досрочки.
По цифрам получается, что вариант с акцией выглядит выгодно. Только переплаты отличаются всего на 6%. Даже при вакуумном раскладе.
Только есть важнейший нюанс. Разницу в страховках мы можем же отправлять, внезапно, на погашение ипотеки, просто делать это ежегодно и без дополнительных усилий. Мы бы и так в первом варианте эти деньги потратили на обслуживание кредита.
Посмотрим что получится в такой ситуации, в табличном виде:
Получается, что в акционном случае потрачено на кредит 10.3 млн.рублей, во втором случае 7.3 млн.рублей. В первом варианте мы захотели низкую ставку и получили высокую страховку, во втором варианте мы согласились на обычные условия и сократили ипотеку на 11 лет, снизили переплату на 3 млн.рублей. Как бонус: снижение расходов на страховку за счет сокращения срока.
Так и что в итоге?
По своим причинам, коллега пока в раздумьях чего с этим всем делать. Договор не подписан, так что ждем. По поводу Совкомбанка, думаю, не надо пояснять почему и как будущие заемщики вводятся в заблуждение. Ладно бы изящно, но нет.
Просто проследите цепочку: есть акция, которая завуалировано прописана в договоре, она подается со снижением ставки, но делает условия невыгодными.
Что с этим делать? Запоминаем и сохраняем по пунктам.
- Банк не имеет права навязывать одну страховую компанию, смотрим второй пункт 16-ой статьи закона о защите прав потребителей.
- Вам предлагают акцию – спрашивайте паспорт акции и читайте условия, хоть и скучно, но полезно.
- Смотрите на все пункты ипотечного договора. Если лютая дичь, то проще не подписывать. Менеджеру важна подпись, а вам с этим жить еще.
- Считайте.
- К сожалению, один заемщик не сможет повлиять на весь банк в целом, такова реальность. С другой стороны, мы можем грамотно выбирать, чем пользоваться.
Я сам нормально отношусь к страховкам. По 102-му закону обязательно страховать недвижимость, все остальное по желанию. Банк может поднять ставку в качестве компенсации рисков при отсутствии необязательных страховок. Поэтому оплата страховки жизни и здоровья, имущества вполне обыденная процедура. Вот в ноябре пойду.
Все ссылки будут в закрепленном комментарии, чтобы вы могли сами ознакомиться.
Ну и шуточка в конце. Посмотрите как выглядит обычная ипотека и ипотека по акции от Совкомбанка:
Не зря в Эрарту сходил.
Читайте в тему: Как моего товарища хотели надурить с льготной ипотекой?
Да пребудет с вами вычет!
