Советы и разъяснения известного налогового адвоката.
Друзья, одним из спикеров нашего с Ириной Прохорчук марафона «От Звонка до Сделки» стал Вадим Владимирович Баранча, налоговый адвокат из города Санкт-Петербург.
Несколько слов о нём: юридическая практика с 1997 года, опыт работы в налоговой инспекции, в налоговой полиции, в аудиторских фирмах, адвокат с 2001 года, специализируется на налоговых спорах, сопровождении налоговых и арбитражных спорах, владелец юридической фирмы «Баранча и Партнёры». Основатель онлайн-школы для риэлторов «Аgent-school», автор алгоритма автоматического расчёта налогов на портале агента, спикер мероприятий для риэлторов по вопросам налогообложения и сделок с недвижимостью. Победитель национальной премии «Лучший юрист на рынке недвижимости - 2020», эксперт «Российской газеты».
Мы поговорили об основных налоговых ошибках, которые совершают и риэлторы, и собственники.
Вадим Баранча
Ни собственники, ни риэлторы не обращают внимания на налоговый статус. Что это означает? Это пресловутая фраза - резидент или не резидент. У нас многие думают, что ты - резидент, если гражданин России, неважно, где ты живёшь. А у нас-то всё наоборот. Есть налоговый статус, есть валютный. В налоговом статусе неважно гражданство, важно, где ты проживаешь. Важен тот год, когда человек продал свой объект и, соответственно, когда у него возникает обязанность платить налоги. Человек думает, что он - просто гражданин России, и всё окей, и думает, что он заплатит с разницы 13%. Например, купил квартиру за 5 миллионов, а продал за 6, и думает - с дельты 1 миллион заплачу 13% налог. А по факту, платить ему придётся с 6 миллионов, и не 13%, а 30%. Это такой важный момент, на который все почему-то забывают обратить внимание.
Александр Санкин
Большой процент сделок, где продают не резиденты?
Вадим Баранча
Много. Сейчас значительно меньше, в том числе, благодаря моим трудам, потому что я об этом трублю в интернете. Но, тем не менее, ещё часто бывают. Слава богу, большинство ситуаций возникает до сделки. А вот, когда после, тут уже чудес не бывает, уже ничего не поделаешь.
Александр Санкин
А как эту проблему минимизировать?
Вадим Баранча
Если сделка состоялась, то уже никак. Если могилу закопали, то всё, уже не воскресить. А вот относительно валютного резидента, там, как раз, неважно, где человек живёт, а важно, какое у него гражданство. Но к налогам это никакого отношения не имеет, это имеет отношение только к расчётам. Если человек - гражданин России, то с ним можно рассчитываться наличными. Если он - иностранец с видом на жительство, тоже можно наличными. А если иностранец без вида на жительство, тогда никакой налички, только по безналу – депозит нотариуса, аккредитив, платёжное поручение. В любом случае, никакой налички, иначе штраф - от 75 до 100% суммы налички. Вот, представьте, человек продал квартиру за 10 миллионов иностранцу. Продал, всё хорошо, спит спокойно, и вдруг, через год-полтора к нему приходит налоговая со словами - дорогой товарищ, будьте добры, 7,5 миллионов рублей штрафа. Он скажет - а почему 7,5 млн? А ему ответят - скажите спасибо, что не 10 млн. А всё почему? Незнание. Закон-то о валютном регулировании 2002 года. Скоро 20 лет.
Александр Санкин
Как говорится, незнание закона не освобождает от ответственности.
Вадим Баранча
Совершенно верно. Это первая такая большая ошибка и у агентов, и у собственников. Вторая основана на том, что не все знают об изменениях в законодательстве. Дело в том, что у нас до 2004 года закон был чуть по-другому сформулирован. Это означает, что в расходы можно было брать всё то, что связано с извлечением доходов – и покупка объекта, и ремонт, и риэлторские услуги, всё можно было включать в расходную часть. А в 2014 году закон поменялся, и теперь в расходы можно брать только покупку. Ещё, Минфин нам разрешает проценты по ипотеке брать, но мы не спорим. И человек покупает убитую квартиру, делает ремонт, тратит на него некие деньги и искренне полагает, что это его расходы. Да, это его расходы, но в затратную часть при продаже квартиры их включать нельзя. Даже, если покупаешь без отделки, ремонт в расходы, к сожалению, не включается. Им просто говорят - вот то, что пошло на покупку квартиры, в расходы можно, а ремонт – нельзя. А миллион рублей на 13% - это 130 тысяч недоплаченного налога. И его предъявляют нашему клиенту.
И третий момент - не подают декларацию тогда, когда была переуступка, и многие думают - это не имущество. Думают, что если мы продали собственность, тогда подавать надо доход минус расход, либо необлагаемый миллион - там по ситуации. А если я делаю переуступку, это вообще не имущество, поэтому я не должна подавать декларацию. Но налоговая так не считает. Декларацию подавать надо. Это ещё основано на том, что, когда продаётся недвижимость, Росреестр выгружает в налоговую данные - какой человек какой объект когда продал. А вот, когда идёт переуступка, тогда Росреестр не подаёт эти данные, дольщиков меняет, а выгрузку не делает. И поэтому многие заблуждаются, что налоговая не узнает. Ребята, всё равно узнают, не в этом году, так в следующем. Три года будут проверять.
Александр Санкин
Есть же теперь так называемые алгоритмы искусственного интеллекта, и тонны информации, в том числе из объявлений о продаже недвижимости могут теперь перерабатывать роботы налоговой службы. И они сразу видят подозрительные, с их точки зрения, сделки, которые нужно проверить.
Вадим Баранча
Коллега пишет в чате, что есть судебная практика, где суды выступают на стороне налогоплательщика и разрешают включать расходы на ремонт в квартирах без отделки по ДДУ. Я знаю, что есть такая практика, ДДУ иногда включают, но посмотрите, пожалуйста, внимательно 220 статью. Про расходы налогоплательщика говорится в покупном двухмиллионном вычете. То, что Минфин иногда разрешает, и то, что суды иногда разрешают, это говорит лишь о том, что судебная практика - дама у нас капризная. Поверьте, я 25 лет хожу в суд. Сегодня она говорит одно, а завтра - другое. По Налоговому Кодексу, повторяю, расходы включаются в двухмиллионный налоговый вычет, в случае, если покупалось без отделки ДДУ, это правда. Это пункт 3 статьи 220. А нас интересует, вообще-то, пункт второй, где говорится о расходной части. Так вот, о расходной части моё мнение - что всё равно включать нельзя. Идут суды навстречу - слава богу, значит, этим людям повезло. А мы должны действовать наверняка. Если вы посоветуете чуть-чуть не так, а потом клиент будет рыдать и плакать, сами понимаете, это будет нехорошо.
Александр Санкин
Очень ценно, Вадим, мне понравилась это выражение, буду теперь вас цитировать: «судебная практика – дама капризная».
Вадим Баранча
Очень капризная, сегодня она к тебе лицом, а завтра - спиной.
Поэтому, друзья, будьте внимательны, будьте осмотрительны. Предупреждайте ваших клиентов о возможных рисках. А о том, как эти риски снизить, как решить эти проблемы до того, как они возникли, какие есть варианты, какие из них хорошие, какие плохие, об этом мы поговорим с главным экспертом по налогам сферы недвижимости Вадимом Баранча в четверг, 22 июля 2021 г. в 10:00 по московскому времени в прямом эфире в Инстаграме @am90.sankin.pro. Там же, в разделе IGTV вы можете посмотреть видеозапись этой беседы. Подписывайтесь на мои ресурсы, уважаемые риэлторы и руководители агентств недвижимости, и получайте полезные знания!
Присоединяйтесь к нашему Марафону "От Звонка до Сделки", чтобы прокачать навыки успешного риэлтора!
