Краткое содержание
- Месяц за месяцем цены на REIT ставят новые исторические максимумы.
- Как долго это может продолжаться? Думаю намного дольше чем многие ожидают.
- Хотя невозможно предсказать, как REIT будут работать в краткосрочной перспективе, я ожидаю, что большинство из них будут торговаться по гораздо более высоким ценам в ближайшие годы.
- Ищете идеи для своего инвестиционного портфеля, подобные этой? В закрытом телеграмм канале BeatMarkets подписчики получают эксклюзивный доступ к моим модельным портфелям.
Акции REIT были одними из худших в 2020 году. В какой-то момент они упали в среднем на целых 43%, потому что в условиях закрытой экономики многие объекты недвижимости просто не нужны. Когда люди заперты в своих домах:
- Офисы были заменены на Zoom (ZM) ...
- На смену торговым центрам пришли Amazon (AMZN) ...
- Походы в кинотеатры заменил Netflix (NFLX) ...
- На смену ресторанам пришли DoorDash (DASH) ...
- На смену поездкам в отели пришли другие развлечения.
Какое-то время казалось, что поведение потребителей изменилось навсегда, и REIT могут необратимо потерять ценность.
Тем не менее, если мы оглянемся назад, то REIT (VNQ) выросли на 85% и месяц за месяцем достигают новых рекордных максимумов:
Этот внезапный сдвиг в настроениях рынка сбивает с толку многих инвесторов. Менее чем за год REIT выросли в цене почти вдвое и снова превратились из ненавистных инвестиций в любимые.
Будут ли REIT расти дальше? Или они снова рухнут туда, где были в начале 2020 года?
На эти вопросы я отвечу в сегодняшней статье, и, как вы вскоре увидите, я думаю, что недавний рост все еще является началом многолетнего пересмотра цен на более высокие уровни.
Для этого есть пять основных причин:
Причина №1: распродажа в 2020 году была одноразовой аномалией
REIT рухнули в начале 2020 года, потому что якобы умирают офисы, торговые центры и отели.
Что ж, как оказалось, этого не произошло.
Некоторое время работать из дома можно, но с каждым днем все больше начинает проявляться неэффективность, и по этой причине большинство компаний (>90%) считают, что офисы остаются жизненно важными для их бизнеса. В дальнейшем некоторые сотрудники будут работать 1-2 дня в неделю из дома, но это существенно не меняет потребности в офисах. Фактически, офисам, возможно даже придется расти, поскольку теперь людям нужно больше личного пространства.
Торговые центры, принадлежащие REIT, - это в основном объекты класса А, которые никуда не денутся. Многие торговые центры умирают, но это торговые центры более низкого качества. Это тот случай, когда слабые становятся слабее, а сильные становятся сильнее, поскольку покупательский трафик и розничная торговля перенаправляются в лучшие торговые центры.
Наконец, говорим ли мы об отелях, кинотеатрах или ресторанах, боль в основном временная, потому что мы остаемся социальными существами и не испытываем радости от того, что изолированы от мира 24/7. Вот что показали первые результаты открытия.
Но даже если вы относитесь ко всему этому скептически, важно понимать, что только ~ 10% REIT владеют офисами, торговыми центрами или отелями. Подавляющее большинство REIT специализируются на более защитных инвестициях в недвижимость, некоторые из которых сильно выиграли от пандемии.
Хорошие примеры включают: REIT для центров обработки данных, REIT для вышек сотовой связи, промышленные REIT, REIT для промышленных складов, REIT для частных домов, REIT для квартир в теплых поясах, REIT для лесных угодий, REIT для сельскохозяйственных угодий и т. д.
В целом чистое воздействие пандемии невелико, и как только рынок это осознал, REIT быстро восстановились. Распродажа была в основном разовой аномалией, вызванной иррациональными страхами и паникой. Учитывая, что теперь мы это знаем, я не думаю, что еще один подобный сбой повторится, даже если число случаев COVID продолжит расти и будут вновь введены новые ограничения.
Причина №2: балансы REIT самые сильные за всю историю
REIT вступили в пандемию с самыми сильными балансами за всю свою историю. Леверидж был низким, в среднем около 35%, сроки погашения долга были хорошо распределены, а банки были переполнены ликвидностью.
В результате у многих REIT были хорошие возможности для использования шансов, предоставленных кризисом.
Некоторые REIT, такие как AvalonBay (AVB), выкупили кучу акций с огромным дисконтом к NAV, создав значительную и долгосрочную ценность для акционеров.
Другие REIT, такие как STORE Capital (STOR), покупали недвижимость по необычно низким ценам, в то время как неопределенность была на пике.
Таким образом, сильные балансы позволили этим REIT сохранить и увеличить стоимость, и они продолжают приносить прибыль по сей день.
Балансы REIT остаются исключительно сильными, и с учетом того, что неопределенность начинает исчезать, REIT теперь переходят в наступление с новыми приобретениями собственности, которые приведут к ускорению роста в ближайшие годы. Например, Medical Properties Trust (MPW) объявил о приобретениях новой недвижимости на сумму 2 миллиарда долларов только за последние 6 недель.
Причина № 3: значительный рост за счет экономии на процентах
Сегодня процентные ставки остаются на уровне 0%, а ставки по ипотеке почти самые низкие в своей истории.
Это очень хорошая новость для REIT, потому что это означает, что они могут увеличить денежный поток, просто рефинансируя свой долг по более низким ставкам.
Ранее, в этом году, в интервью UMH Properties (UMH) сообщили, что они рассчитывают рефинансировать значительную часть своего привилегированного капитала с помощью недорогих ипотечных кредитов, сэкономив при этом 10 миллионов долларов.
Realty Income (O) привлекает долг по ставке 1-2% и покупает недвижимость, которую они смогут сдавать по ставке ~6%.
Сейчас хорошее время, чтобы быть арендодателем/заемщиком. Долги в основном бесплатны, если учесть инфляцию, и тем не менее стоимость вашей собственности и арендная плата продолжают расти.
Причина №4: оценки REIT остаются дешевыми по сравнению с частной недвижимостью
Дома подорожали в среднем на 16% за последний год. Кроме того, арендная плата выросла в среднем на 5%, что является самым быстрым ростом за 15 лет.
Это среднее значение, которое включает в себя как хорошие, так и плохие объекты, поэтому вы можете себе представить, что хорошо отобранные объекты становятся еще лучше. Некоторые рынки, такие как Остин, штат Техас, продемонстрировали рост на 30-40% за один год.
Между тем, REIT сегодня только возвращаются туда, где они торговались до пандемии. За последний год частная недвижимость подорожала значительно больше, чем REIT, и REIT еще предстоит наверстать упущенное.
В результате, многие REIT по-прежнему оцениваются с большим дисконтом к стоимости чистых активов, несмотря на их недавнее повышение. Это особенно верно для небольших и менее известных REIT, которые еще даже не полностью оправились от пандемии и по-прежнему остаются сильно обесцененными.
Например, Clipper Realty (CLPR), владеющая в основном доступным жильем в Бруклине, сегодня стоит 50 центов за доллар. Его недвижимость за вычетом долга оценивалась в 16 долларов за акцию в середине 2020 года. Сегодня цена акции составляет всего 8 долларов за штуку.
Это несоответствие между оценками частного и корпоративного рынков создало множество возможностей на рынке REIT, и по мере того, как корпоративный рынок догоняет частный рынок, я ожидаю гораздо большего роста от REIT.
Причина № 5: распределение активов сильно смещается в сторону реальных активов
Процентные ставки снижены до 0%.
Доходность 10-летних казначейских облигаций (IEF) составляет 1,3%.
Корпоративные облигации (VCLT) приносят чуть больше 3%.
Акции (SPY) оцениваются по исторически высоким мультипликаторам.
Акции крупных технологических компаний (QQQ), еще выше.
Имея это в виду, куда еще вы можете инвестировать на сегодняшнем рынке?
Прямо сейчас происходит исторический сдвиг в сторону реальных активов (включая REIT), потому что инвесторам нужны три вещи: текущий доход, защита от инфляции, предсказуемая долгосрочная общая прибыль.
Вы просто не можете получить эти вещи от бесприбыльных облигаций и акций с завышенной ценой. Тем не менее, вы все еще можете получить это из реальных активов и, соответственно, REIT.
Если вы являетесь пенсионным фондом, страховой компанией, банком, целевым фондом или любым другим учреждением, которому нужен защищенный от инфляции доход, у вас действительно нет другого выбора, кроме как инвестировать в реальные активы на сегодняшнем рынке. По этой причине Brookfield (BAM) ожидает, что в ближайшее десятилетие 10 триллионов перейдут в реальные активы:
Что вы ожидаете, когда все больше капитала будет преследовать ограниченное количество активов?
Не нужно быть гением, чтобы понять, что цены будут расти и дальше. Вот что сказал в конце 2020 года инвестор-миллиардер Брюс Флэтт:
«Переоценка недвижимости еще даже не началась ... Сейчас активы не продаются, потому что людям неудобно. Даже если у вас есть здание, которое сдано в аренду на 20 лет, люди не понимают, что это на самом деле означает. Но как только это прояснится и процентные ставки достигнут нового минимума, ставки капитализации начнут снижаться, а оценки будут расти ".
Он добавил, что:
«Я бы сказал, что сегодня одна из величайших покупок - это ценные бумаги недвижимости, потому что вы покупаете их за небольшую часть от того, чем если бы вы покупали их в частном секторе».
Итог: REIT поднимутся еще выше
REIT в последнее время сильно выросли, но это вполне оправдано. Фундаментальные основы REIT здоровы, и большинство других классов активов намного дороже, чем REIT.
Если вы опоздали на поезд в 2020 году, еще не поздно инвестировать, и это особенно верно, если вы знаете, как выбирать недооцененные отдельные REIT.
Я думаю, что мы все еще находимся в начале многолетнего переоценки, которое подтолкнет REIT к гораздо более высоким уровням.
❗️Представленная на канале информация является личным мнением автора и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, а финансовые инструменты либо операции, упомянутые в канале, могут подходить и быть комфортны автору, но не соответствовать инвестиционному риск-профилю и инвестиционным целям (ожиданиям) читателя.
