Как купить квартиру, если денег не хватает? Рецепт один, он банален - использовать ипотеку. Не надо использовать потребкредиты, не надо брать займы в микрокредитных организациях, не надо искать «чуда» в кооперативах. Ипотечный кредит в банке. Самые дешёвые деньги. Но надо работать и получать доход.
Как открыть ипотеку?
Если вы не в браке, надо просто обратиться в банк. А лучше сразу в три - пять банков. Чтобы сравнить предложения и выбрать лучшее.
Если обратитесь в зарплатной банк - достаточно заполнить анкету.
В другой банк надо помимо анкеты предоставить паспорт, справку о доходах по форме 2НДФЛ, заверенную копию трудовой, паспорт, СНИЛС. Все это сейчас вовсе не обязательно предоставлять в банк лично. Можно все сделать онлайн.
По результатам рассмотрения вашей заявки банком будет принято решение: предоставить кредит или отказать. Если решение положительное, в нем будет указано: максимальная сумма кредита, на такой-то срок, по такой-то ставке, с первоначальным взносом от стольких-то процентов от стоимости приобретаемого жилья.
Решение в большинстве банков действует три месяца. В течение этого срока надо найти квартиру, подготовить все документы, произвести проверку и совершить сделку.
Если, например, вы получили одобрение ипотечного кредита на сумму три миллиона рублей, вы не обязаны брать ровно три миллиона, - вы можете взять любую сумму от 500 тысяч до 3 млн рублей. Минимальная сумма кредита в каждом банке своя. Но обычно не менее 500 тысяч. Поэтому рекомендую запрашивать в банке максимально возможную сумму, а брать столько, сколько надо.
Если вы состоите в браке, то заявку в банк надо подавать от обоих супругов. Соответственно, две анкеты, паспорта обоих супругов, свидетельство о браке и отдельный комплект, подтверждающий наличие работы и доход по каждому из супругов. Если один из супругов не работает, справки с места работы (2НДФЛ и копию трудовой) предоставлять ему не надо. Если есть дети, в банк надо предоставить свидетельства о рождении детей.
Наличие ребёнка или детей в семье может дать вам дополнительные преференции по ипотечным ставкам. Сейчас действует льготная семейная ипотека со ставками от 5 процентов годовых на квартиры и от 4,7 годовых на индивидуальное жилищное строительство.
Сколько своих денег надо для покупки квартиры? Есть ли ипотечные программы без первого взноса?
Минимальный первый взнос при покупке квартиры на вторичном рынке составляет от 10 до 20 % от фактической стоимости квартиры. Ипотечных программ по покупке квартиры на вторичке без первого взноса нет.
Минимальный первый взнос при покупке квартиры в новостройке составляет от 15 % от фактической стоимости квартиры. Но ряд застройщиков субсидируют банки и предлагают совместные программы кредитования без первого взноса.
Поскольку деньги напрямую застройщикам сейчас не передаются, а аккумулируются на эскроу-счетах в банке, банки ничем не рискуют и охотно идут на такое сотрудничество с застройщиками. Но важно понимать, что бесплатный сыр только в мышеловке. Вы просто заплатите большую цену за квартиру, и соответственно, больше процентов за подобную «льготу» в виде ипотеки без первого взноса.
Если официального дохода не хватает для получения кредита в требуемом размере. Что делать?
Во всех банках есть две формы подтверждения дохода для работающих по найму.
Первая форма - это подтверждение дохода по форме 2НДФЛ, это так называемый "официальный доход". Данную справку выдаёт работодатель.
Вторая форма - это подтверждение дохода по форме банка. Так называется бланк, в котором указывается фактический доход работника. Подобные формы подтверждения доходов индивидуальны в каждом банке. Данную справку также выдаёт работодатель. При подтверждении дохода по форме банка справка по форме 2НДФЛ обычно не предоставляется.
Всегда ли нужно предоставлять справки о доходах?
Если размер первого взноса заемщика превышает 30 процентов от стоимости приобретаемого жилья, то можно получить ипотеку без предоставления справок о доходе. Во многих банках есть подобные ипотечные программы. Достаточно предоставить в банк анкету, паспорт и СНИЛС. Как правило ставки по подобным кредитам на 0,3-0,5 процента выше, чем ставки с подтверждением дохода.
Если заёмщик состоит в законном браке, - на кого оформляется кредит и на кого оформляется квартира?
Чаще всего заемщиком выступает тот супруг, доход которого выше. Второй супруг будет в этом случае созаемщиком. Если второй супруг не работает, то он будет в банке выступать как поручитель. В любом случае кредитный договор с банком подписывают оба супруга. За исключением случаев, когда между супругами заключён брачный договор (брачный контракт) о том, что имущество, приобретённое в браке не является совместно нажитым имуществом, а принадлежит исключительно тому из супругов, на кого оно будет оформлено.
Собственность на приобретаемую квартиру может быть оформлена на двоих (общая совместная собственность), либо в собственность заемщика. Либо на условиях брачного договора (при его наличии).
Как рассчитать максимальную сумму кредита, исходя из дохода?
Есть простое правило для расчёта зависимости максимальной суммы кредита от размера дохода. Звучит оно так: на каждый миллион кредита надо иметь доход в двадцать тысяч рублей.
Соответственно, если нужен кредит в два миллиона, доход должен быть не менее 40 тысяч рублей в месяц. Если нужен кредит в три миллиона - доход должен быть не менее 60 тысяч рублей в месяц. Для тех, кого приблизительный расчёт не устраивает - есть ипотечный калькулятор. Их разновидностей довольно много - можно скачать в интернете. А можете перейти на ипотечный калькулятор прямо сейчас.
Есть ли отличие в получении ипотеки на новостройки и на вторичное жильё?
Да, отличие есть. Сейчас большинство банков стали принимать отдельные решения по каждому заемщику, и в зависимости от заявки в анкете решение принимается банком либо по кредиту на первичку, либо по кредиту на вторичку.
Дело в том, что на первичку ставки ниже ставок на вторичку. Кроме того, на покупку новостроек действуют льготные ипотечные программы. На вторичку подобных программ нет. Поэтому перед подачей заявки надо определиться, что вы планируете купить: квартиру в новостройке или квартиру на вторичном рынке. И соответственно, это и указать в анкете, чтобы банк принял правильное решение.
Если необходимо купить не квартиру, а комнату, можно ли получить на её покупку ипотечный кредит?
В некоторый банках можно взять ипотечный кредит на комнату. Процедура аналогична обычному ипотечному кредиту на вторичное жильё. Но банк принимает к рассмотрению только отдельные комнаты (не доли), имеющие свой кадастровый номер.
Либо если выкупается последняя комната (доля) и вся квартира становится собственностью заемщика. И соответственно, передаётся в залог банку вся квартира целиком. В этом случае также можно получить ипотечный кредит на покупку не только комнаты, но и доли.
На кого оформляется ипотечная квартира - на покупателя или на банк?
Ипотечный кредит является целевым кредитом на покупку жилья. Если жильё приобретается на вторичном рынке, покупатель (он же заёмщик) подписывает с продавцом договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств. В Росреестре происходит регистрация перехода права по договору купли-продажи, покупатель становится собственником жилья, одновременно также в Росреестре регистрируется обременение в пользу банка-кредитора в виде залога. Залог действует до полного погашения долга перед банком.
Получается: вы как покупатель квартиру купили, с продавцом рассчитались полностью, используя свои деньги и заемные, но у вас образовался долг перед банком, который вы будете погашать, внося ежемесячные обязательные платежи, включающие в себя часть долга и проценты за пользование деньгами.
Обязательно ли банк наложит обременение в виде залога на приобретаемое жильё?
Если вы приобретаете квартиру на вторичном рынке - то да, залог обязателен в соответствие с законом об ипотеке.
Если вы приобретаете квартиру в новостройке, - на первичном рынке, сразу залог не оформляется, ввиду отсутствия предмета залога. Ведь новостройку вы приобретаете по договору участия в долевом строительстве. Перехода права собственности не происходит в виду того, что объекта (предмета) нет ещё. Он только строится. И собственности нет.
Но заёмщик, приобретая новостройку с использованием ипотечного кредита, даёт обязательства банку-кредитору оформить залог в пользу банка сразу же после получения собственности на квартиру. То есть сразу после того, как дом будет построен и собственник получит право собственности на конкретную квартиру, на неё будет наложено обременение в виде залога.
