Спросите себя об этом, прежде чем «инвестировать» в жилую недвижимость.
У каждого, кто хочет инвестировать деньги куда-то, есть своя цель.
Кто-то хочет защитить свои средства от инфляции. Кто-то инвестирует в надежде получить 100%+ годовых.
Кому-то важно получать постоянные денежный поток от инвестиций.
Когда кто-то вложить свои (или свои + заемные) средства в жилую недвижимость, чтобы получить «рентный доход», у меня всегда появляется много вопросов к этому человеку.
Но есть один момент, который не учитывать нельзя.
Хотя его все равно упускают многие инвесторы в квартиру, которые хотят «купить и сдавать».
Это простой вопрос, которые вытекает из целей инвестирования
Куда вы будете тратить полученные от сдачи квартиры в наем?
От ответа на этот вопрос будет зависеть оценка самой идеи потратить деньги на покупку квартиры.
Исходные данные
Официально, у нас в стране инфляция уже много лет плавает в пределах 4-6% в год.
Но это очень средняя температура по больнице. Особенно, если учитывать два момента
1) Методика вычисления годовой инфляции менялась же несколько раз. Как вы думаете, почему?
2) Статистика – такая наука, что любые данные можно «рассмотреть» таким образом, чтобы были выгодно заказчику. Кто заказчик у Росстата?
Фактически, для каждого из нас будет свои инфляция. Точно также циар инфляции денег будет разной для каждого из ответа инвестора на вопрос «Зачем вы решили вложиться в квартиру?»
«Деньги пойдут на жизнь»
Большинство инвесторов именно так отвечают.
В этом случае ваша инфляция может достигать и 20% годовых.
Потому что реальны рост цен на продукты питания, одежду, технику, машины всегда опережают официальные цифры инфляции.
И вот тут получаем неприятный итог
Полученные доходы от инвестиций в квартиру фактически станут вашими убытками. Потому что все ваши деньги съест инфляция.
И это не победить. Вряд ли у вас получиться получить в качестве платы за найм 1/5 стоимости квартиры уже в первый год после покупки.
А если вы покупали квартиру в ипотеку, то ваша доходность должна быть еще выше
На покупку второй квартиры
Хорошая идея – реинвестировать полученные деньги в покупку еще одного объекта недвижимости.
Типовая схема выглядит так – вся прибыль от сдачи в найм квартиры пойдет в качестве первоначального взноса на покупку второго объекта
Звучит хорошо.
В таком случае вам надо внимательно смотреть на рост цен на квартиры. Как в общем, так и в том сегменты, в котором вы присматриваете себе новую инвестиционную недвижимость.
И снова цифры роста цен будут сильно превосходить уровень инфляции в стране.
И помните, России рублевые цены почти никогда не падали. Ни в 1998 ни в 2008, ни, тем более, в 2020 годах.
«Мне бы в ноль выйти»
Позиция острожных инвесторов, которые покупают квартиры с привлечением заемных средств.
Их цель – закрывать все платежи по кредиту и прочих расходов по квартире за счет платы нанимателя. Чтобы в итоге получить квартиру за цену первоначального взноса.
Здесь нет смысла смотреть на инфляцию. В структуре расходов по квартире может подрожать лишь стоимость базовых ставок коммунальных услуг.
Но и плата за наем тоже может расти (хотя это и не всегда непременно так)
Но в общем и целом, идея выйти в ноль почти никогда не привязана к будущей стоимости рубля.
Инвестировать в другие инструменты
Такой ответ я слышал лишь три раза. Люди рассматривают инвестиции в квартиру не как способ получить больше денег для жизни, а как источник денег для других инвестиций. Точно не в квартиру.
При это сама квартира никуда не денется. И будет приносить доход
Вложить деньги в другие инструменты – здравая идя, сочетающаяся с позицией «не класть яйца в одну корзину».
Здесь уже не общая инфляция по стране будет играть первую скрипку, а оценка степени доходности и рискованности тех инструментов, на которые пойдут деньги от сдачи в найма квартиры.
А это отдельная история.
Помочь в этом вам может мастер-класс от профессионалов инвестора. В абсолютно бесплатном мероприятии вы можете узнать куда можно вкладывать свои средства. Чтобы не только уберечь от инфляции. Но и начать создавать дополнительный источник дохода, который почти не будет зависеть от инфляции в России.
Регистрация на мастер-класс абсолютно бесплатно здесь. Плюс – несколько полезных подарков.
*****************
Прежде чем инвестировать в квартиру с целью сдачи ее в наем, ответить на вопрос «Что вы будете делать с полученными деньгами?».
И убедитесь, что в итоге вы не получите «отрицательный рост » ваших реальных доходов от инвестиции на рынке недвижимости.
