В конце июня я открыла ИП, чтобы сдавать 2 московские квартиры в краткосрочную аренду. Одна квартира в моей собственности, другая - в собственности бывшего мужа (но в моем полном распоряжении). В этой статье расскажу, почему я сомневалась в выборе патента и на конкретных цифрах покажу финансовую выгоду.
Патент vs УСН
С одной стороны, если бы я выбрала систему налогообложения УСН, то из-за квартиры бывшего мужа я должна открыть кассу. А касса - это мой страшный сон! Я не хочу с ней связываться и даже разбираться не планирую.
Следовательно, у меня остается единственный вариант - патент. На патенте касса не нужна. Это безусловно плюс. К тому же для обеих квартир будет всё одинаково.
Патент не на свою квартиру можно оформить. Оставлю ссылку с мнением бухгалтеров.
ИП могут применять ПСН на сдачу в аренду собственных или арендованных жилых и нежилых помещений. Письмо Минфина 03-11-11/6068 от 02.02.21
С другой стороны, в патенте указан точный адрес квартиры, а при УСН - нет. Значит на патенте я 100% должна буду заплатить налог, если решу продать эти квартиры. Речь не про 13% НДФЛ, а налог с дохода от продажи квартиры (например, 6% на УСН и аналогично на других системах налогообложения).
Единственный вариант избежать налога при продаже квартиры - закрыть ИП перед сделкой, перестать сдавать эту квартиру, переехать в нее жить, прописаться в ней, чтобы точно не было вопросов о целевом использовании недвижимости. Хотя не факт, что это прокатит :)
Всё сразу предусмотреть невозможно. Поэтому я решила, что этот вопрос буду решать по мере его возникновения. Пока о продаже квартир даже не думаю. Главное, что сейчас патент избавляет меня от кассы.
Итак, заявление на патент на каждую квартиру я заполнила за 2 секунды на Контур.Эльбе. Через несколько дней патенты были готовы!
Конкретные цифры
По патенту на Балетную квартиру (30 кв.м) предполагается, что я заработаю 450 000 ₽/год:
Налог в патенте указан за полгода, т.к. патент на период 01.07.21-31.12.21.
Но я за полгода 2021 уже заработала на аренде Балетной квартиры больше, чем 450 000 ₽/год. А значит если бы я не ушла с самозанятости, то заплатила бы государству налог в 2-2,5 раз больше, чем на патенте.
На Семейную квартира (73 кв.м.) предполагаемый доход и налог рассчитан следующим образом:
Разумеется, я и здесь обрадовалась выгоде патента. Ведь прибыль выше расчётной не облагается дополнительным доходом! При таком раскладе меня даже не расстраивают обязательные взносы ИП. Тем более с 01.01.21 г их (также как на УСН) можно зачесть.
Кстати, о предстоящих платежах очень удобно узнавать в приложении от налоговой для ИП:
Как видите, я еще не платила взносы и за патент. Обязательно продолжу с вами делиться своим опытом - честно, открыто и со всеми ссылками. Поддержите меня лайком, комментарием и подпиской на канал! :)