«Был бы у меня был такой кот, я бы, может, и не женился бы никогда»
(С) м/ф «Каникулы в Простоквашино»
А была бы у меня у меня с юных лет пара квартир – в одной из которых я бы жил, а другую сдавал - я бы, может, и инвестициями не заинтересовался никогда ))
Давно известно, что начало инвестиционного пути практически любого нашего человека - это идея купить однушку и ее сдать.
Причем не надо думать, что человек, который именно так хотел бы распорядиться (или распорядился) своими личными сбережениями ничего не знает о более продвинутых финансовых инструментах. Может быть он вполне теоретически финансово грамотен.
Но, как я давным-давно услышал от знакомого финансиста: «это на чужие деньги на работе хорошо фьючерсы на нефть покупать и прочими деривативами спекулировать, а как только речь заходит о твоих личных деньгах - ничего креативнее, чем купить квартиру и сдать ее в аренду на ум не приходит». Золотые слова, между прочим - жизнь их правоту постоянно подтверждает.
Скажу за себя - мне с 22 лет ужасно нравилась идея стать рантье и сдавать в аренду крохотные однушки у метро многочисленным покорителям столицы. Почему с 22 лет, спросите вы? Наверное потому, что именно с этого возраста снимал такую квартирку сам.
И прочтение книжек Кийосаки только поддерживало меня в этих стремлениях - Роберт постоянно подчеркивал, как это клево и беспроигрышно - покупать квартиры и домики, сдавать их арендаторам, а на образовавшийся денежный поток покупать все новые и новые прибыльные объекты недвижимости.
Однако, когда прошли годы и у меня самого наконец-то появились деньги для инвестиций, изучение вопроса с арендой квартир показало, что в народных мечтах и книжках Кийосаки все немного упрощено.
Наверное, даже сильно упрощено. В книге все было как-то более гладко, чем в реальной жизни. И ставка аренды была высокая, и ставка по ипотеке низкая. И арендаторы платили вовремя. И не съезжали внезапно с квартиры оставив разруху и украв сантехнику. Ну, все как в народной мудрости «гладко было на бумаге, да забыли про овраги».
Но послушав рассказы практиков – людей, которые квартиры сдавали (и не один год) у меня энтузиазм очень сильно убавился. Причем, вот ведь что интересно – люди, которые квартиры сдавали – они меня не отговаривали от этого замечательного дела. Сами они давно в это дело втянулись и просто немного ворчали на текущие трудности. Просто рассказывали о некоторых нюансах. Ну и цифры реальные показывали – сколько уходит на содержание квартиры, на косметические и мелкие ремонты, которые время от времени приходится делать, на налоги (тем, кто решил выйти из тени). А вот со стороны – свежим взглядом – их рассказы не очень рекламно выглядели.
Картина получалась не такая жизнерадостная, как в книгах Кийосаки и народных фантазиях. Хлопот много. Дохода – мало.
Послушал я добрых людей, сдающих квартиры… и пошел инвестировать в другие активы.
Так и не вышло из меня квартирного рантье ))
Сейчас полагаю, может оно и не плохо – особенно в последние годы добавилось множество факторов, которые не в лучшую сторону меняют доходность вложений в пресловутые «однушки». И не только доходность – еще и хлопотность.
Квартировладельцам очень «помогает» и государство, которое постоянно «затягивает гайки» и общее состояние нашей экономики. Что в итоге видят хозяева квартир?
1. Коммунальные платежи постоянно растут (составляют уже очень существенную часть от общего денежного потока с квартиры),
2. Налоги собирают все более строго (практически все знакомые, сдающие квартиры (речь о Москве) сдают их официально).
3. Ставка аренды фактически не меняется очень много лет (аналитики спорят о ее «росте» или «падении» - но все это в пределах погрешности. Фактически – аренда приличной однушки в районе за Третьим кольцом у метро – как стоила 35 тысяч в месяц семь лет назад, так и сейчас стоит. Только цена самой этой однушки улетела в небеса – «спасибо» льготной ипотеке. В итоге доходность сдачи ее в аренду приближается к 4% годовых.
4. Нормального арендатора надо «днем с огнем» искать – почти все люди с нормальным доходом воспользовались той самой льготной ипотекой и платят за свою квартиру. Кто остается арендодателям? Будут ли эти «оставшиеся» люди с нестабильным доходом стабильно платить квартплату? Вопросы риторические.
Однако, все же, недвижимость – дело хорошее. Ставить на ней в своем инвестиционном портфеле крест раз и навсегда – как-то не хотелось бы.
Вот и родилась у меня мысль – несмотря на неутешительную картину с «однушками» попробовать порассуждать в этой статье, какую недвижимость все-таки хотелось бы видеть в портфеле, для чего и почему.
О недвижимости статьи на канале уже были. Там выражал свое видение на ее место в портфеле. Так что здесь об этом вкратце.
На мой взгляд, функция недвижимости в портфеле – генерировать стабильный денежный поток. Ее плюс по сравнению с облигациями – она реально защищена от инфляции (не надо про линкеры – мы же все понимаем, насколько некорректно рассчитывается индекс инфляции, к которому привязывают облигации).
Минус недвижимости по сравнению с облигациями – меньшая ликвидность, если вы вкладываетесь в «живую» недвижимость. Поэтому на мой взгляд гораздо более привлекательной выглядит недвижимость «бумажная» (ЗПИФ недвижимости или REIT). Но, если кому-то обязательно важно «потрогать» свои собственные метры – это, как говорится, «дело вкуса» ))
Далее буду рассуждать в формате ЗПИФов и REITов, т.к. инвестирование в разные виды недвижимости кроме мелких жилых объектов физическим лицам крайне затруднено) высокий финансовый барьер – очевидно, что купить складской комплекс, помещение супермаркета или отель может далеко не каждый инвестор).
В своих рассуждениях не претендую на истину в последней инстанции – так как экспертом в области недвижимости не являюсь. С другой стороны – боле десяти лет проработал в сфере с ней тесно связанной, так что имею некоторое представление о предмете.
Ну и самое важное – интересно услышать и мнение комментаторов о развитии рынка недвижимости и его отдельных направлений в будущем. Сейчас рынок явно переживает огромные изменения – интересно, во что он трансформируется.
Поехали, пройдемся по видам недвижимости.
1. Жилая. Если говорить о жилой недвижимости в аренду (я уж буду так называть, да простят меня коллеги-юристы и пусть не требуют писать «найм»), так вот – это самый «недоразвитый» рынок недвижимости у нас в стране. Почему? Элементарно! После приватизации у кучи народа оказались на руках (в собственности) миллионы квартир. Значительная часть из них поступили на рынок аренды. Чем на многие годы перечеркнули его (рынка) шансы на цивилизованное развитие. «Бабушкины» квартиры сдавались «в черную» и не давали развиться рынку доходных домов, ЗПИФов и т.п. Первые ростки «окультуривания» этого рынка только появляются – комплексы апартаментов с управлением, где вам предлагают приобрести отдельные апартаменты. На мой взгляд сейчас перспектива вложений в арендную жилую недвижимость невелика. Почему?
А) Платежеспособные арендаторы воспользовались льготной ипотекой, а за оставшихся на рынке арендаторов будет бой.
Б) Норма прибыли низкая (апартаменты стоят дорого, а цена аренды – не велика).
В) Падающие доходы населения и растущие коммунальные платежи – эти «ножницы» с двух сторон будут «резать» и без того невысокую доходность.
2. Торговая. Видов торговой недвижимости великое множество. Поэтому, наверное, надо и рассматривать их хотя бы в нескольких подразделах. Для целей статьи, не претендующей на монографию, давайте возьмем только два варианта – Торгово-Развлекательные Центры и Стрит Ретейл.
2.1. Что касается Торгово-Развлекательных Центров – тут все просто. Они умирают. Нам повезло – мы можем «заглянуть в будущее» = просто посмотреть, что сейчас происходит в США и Западной Европе – так мы узнаем, что, всего лишь через несколько лет будет происходить у нас. Так вот – ТРЦ – вымирающий формат торговли. Нам это пока трудно себе представить (но, наверное, если бы мы в свое время увидели живого огромного динозавра, нам бы тоже было трудно представить, что это – вымирающий вид ))) В США, где ТРЦ было построено больше всего – сейчас находят все новые и новые идеи, как же занять пространства пустующих Торгово-Развлекательных монстров. Например – устраивают на пустующих парковках картодромы. Если у вас есть хорошие идеи, как занять огромные пустые площади – вы можете заработать кучу денег, продавая эти идеи владельцам разоряющихся ТРЦ в США. Скоро это веяние придет и к нам – магазины у дома и онлайн убьют и наших «динозавров». Так что инвестиции в эту недвижимость – не выглядят стратегически перспективными.
2.2. А что же Стрит Ретейл? Ну, с ним все не настолько однозначно, как с ТРЦ. Пока что (я бы подчеркнул это еще раз – ПОКА ЧТО) выглядит так, что магазины у дома живут и генерируют доход. Но вот какая проблема – онлайн отнимает обороты и у них. Насколько сильно они от онлайновых продаж пострадают – не ясно. Беда в том, что если вы вложитесь в ЗПИФ, инвестирующий в магазины у дома – то совсем не обязательно, чтобы от конкуренции с онлайном закрылось 100% магазинов у дома. Если закроется всего лишь 20% магазинов, то скорее всего владельцы освободившихся помещений будут готовы сдавать их в аренду очень дешево… И это повлияет на весь рынок.
Кстати – маленькая иллюстрация того, как уход бизнеса в онлайн влияет на владельцев помещений. Двадцать лет назад иметь арендатором отделение банка считалось отличным залогом стабильной и процветающей жизни. Любого банка – а уж иметь арендатором отделение Сбербанка – это вообще была мечта. А уже несколько лет назад Сбербанк начал сокращение своих отделений. Причем в очень жесткой форме – с теми владельцами помещений, которые не хотят предоставлять огромные скидки Сбербанк не продлевает договоры аренды. Среди моих клиентов я столкнулся за несколько лет уже с двумя такими историями. Насколько я понимаю – это носит очень массовый характер. Сбер уходит в онлайн – а владельцы помещений уходят в убытки.
3. Складская. Если онлайновые продажи «давят» оффлайновый ретейл, то ведь товары, которые продают в онлайне, надо где-то хранить? Получается, что уж складская то недвижимость должна сейчас уверенно дорожать и в нее вкладываться (или в фонды и ЗПИФы на ней специализирующиеся) можно вкладываться без оглядки?
А вот не все так просто. Не одним онлайном ограничивается прогресс. Нам ведь еще и беспилотных грузовиков грозят в самом ближайшем будущем подкинуть. Да еще и экономичных (электрических или даже водородных). А что это будет означать?
Это будет означать, что склады вблизи от городов (которые сейчас высоко ценятся из-за маленького логистического «плеча») будут дешеветь – поскольку с ними начнут успешно конкурировать склады, расположенные гораздо дальше – на значительном удалении от городов.
Так что вложения в складскую недвижимость безопасными - на горизонте в десять лет, например - совсем не выглядят.
4. Офисная. Ну, это даже не смешно. В мире, где все больше людей работает удаленно, надо быть слишком большим оптимистом или слишком большим ретроградом, чтобы вкладывать свои деньги в офисную недвижимость.
Кстати – общая беда почти всех контрактов на рынке недвижимости во времена галопирующей инфляции – то есть как раз в наши с вами времена: то, что хорошие арендаторы заключают договоры надолго – на многие годы. Индексация арендной платы – не всегда покрывает инфляцию, а когда покрывает – то чаще всего, только официальную. Это отдельная головная боль владельца недвижимости. К примеру, вчера 8% годовых в рублях – было отличным доходом, и он заключил на этих условиях десятилетний контракт с арендатором. Но, что будет завтра? Может быть, завтра ОФЗ будут давать 9%?
Что в итоге остается? Какая недвижимость должна удачно пережить стремительные изменения, происходящие в мире и продолжить приносить владельцу доход в новых условиях?
Мне кажется, что выбор такого вида недвижимости сейчас – очень непростое дело.
Получается, что надо:
- во-первых, выбрать вид недвижимости, связанный с видом бизнеса, не переводимым в онлайн – а это не так уж много видов бизнеса в наше время.
- во-вторых, спрогнозировать устойчивый спрос в этом виде бизнеса в условиях стремительно изменяющейся экономики.
Лично я не вижу фондов (ЗПИФов) которые в России отвечали бы этим требованиям, так как все фонды пытаются специализироваться на более-менее «массовых» продуктах – Стрит Ретейл (чаще всего), ТРЦ, складская недвижимость.
На западе, где REITs предоставляют более широкий выбор «узких специализаций» - я бы отметил компании, вкладывающиеся в недвижимость под:
- дома престарелых (продолжительность жизни растет и в онлайн уход за пожилыми никак не уведешь)
- вычислительные центры (облачные вычисления все больше набирают популярность, а машины для них должны где-то стоять).
То есть речь идет о чисто «нишевых» продуктах, которые по тем или иным причинам не могут быть «задавлены» новой реальностью – с ее онлайном, удаленной работой и прочими нововведениями.
Вот так вот и выходит, оглядывая рынок «безопасных», как кажется многим, вложений в недвижимость, что сюрпризы и неожиданности подстерегают сейчас инвестора на этом рынке за каждым углом. Но, некоторых смельчаков это не останавливает. Будем надеяться, что у них все отлично получится и недвижимость поможет им стать настоящими миллионерами ))
