Есть три глобальных способа инвестировать в недвижимость, которые берут начало от типов недвижимости - жилая, коммерческая, частные и публичные рынки.
1 - Жилая недвижимость, апартаменты и паркинги
Жилая недвижимость - самый простой способы инвестиций в этот актив. Начинать лучше с нее.
1) Спекуляция новостройками
Задача: купить на этапе котлована, продать по переуступке прав в середине срока строительства или ближе к концу срока.
В чем особенности? Надо уметь покупать (читай: хватать) объекты ДО того, как они вышли на рынок по минимальной цене.
Когда застройщик запустил официальный старт продаж в интернете - УЖЕ ПОЗДНО. Надо иметь риелторов (а лучше, несколько), кто поможет вам схватить этот лакомый кусок.
По такой стратегии, как нигде лучше, работает правило: выгода инвестора - это цена покупки, а не продажи.
2) Купить разбитую квартиру, добавить ценности и продать
Это про ремонт, про благоустройство объекта, который можно очень дешево купить и за сносные деньги сделать ремонт и продать.
Делать ремонт в бабушкиной хрущевке за 700 тысяч в надежде продать ее на 700 тысяч дороже нет смысла.
Здесь важны ваши навыки и ресурсы делать ремонт по минимальной стоимости, нужны свои люди в ремонтных подрядных компаниях. Если зайти вхолодную - можно вылететь в трубу.
3) Купить ликвидный объект для сдачи в долгосрочную аренду в течение жизни
Например, я коплю на старость, купила в 25 лет ликвидную студию и сдаю ее в аренду 15 лет, потом - продаю. Здесь важен выбор объекта: если промазать, то ничего сдаваться не будет.
4) Сдавать квартиру посуточно, организовать арендный бизнес
Если вы любите сервис, людей и хотите брать максимальную доходность от объекта недвижимости - это арендный бизнес. Как вы его организуете - ваше дело.
- Можно купить студию в высоко-ликвидном районе и сдавать ее в кратко- и среднесрочную аренду.
- Можно купить две студии на одном этаже и сдавать их.
- Можно купить двушку и распилить ее. Это сложно и дорого, квартиру надо покупать на 1-ом этаже, сразу консультироваться по поводу прокладывания водоснабжения и прочих коммуникаций.
5) Сдавать нежилые помещения в аренду
- Можно купить апартаменты, прости господи.
Про апартаменты - писала уже 10 раз и здесь на канале, и в инстаграм. Кто не найдет, пишите в инстаграм, - скину ссылки прямые на статьи или посты.
- Можно купить паркинги.
Про паркинги - тоже писала отдельно целую статью на канале и в инстаграм. Если коротко - паркинг за 800 тысяч при новостройке эконом-класса или даже комфорт-класса - это плохая инвестиция.
2 - Коммерческая недвижимость
Это сложнее и сильно дороже. Сюда заходят опытные инвесторы, кто уже сделал деньги где-то еще (в бизнесе, например).
Здесь надо уже отлично владеть финансовым моделированием хотя бы на базовом уровне. Уметь делать оценку недвижимости, думать стоимостью объекта и потоками.
В жилой - тоже нужно. Но там все равно проще.
Коммерческие объекты - это торговые центры, весь ритейл, складские помещения, офисы.
Как правило, для управления коммерческой недвижимостью есть управляющие. Это отдельный вид бизнеса и работы. В коммерческую недвижимость в виде стен и бетона заходят обеспеченные люди, кто может заплатить команде профессионалов, кто будет эти помещения продавать, считать потоки и EBITDA.
Купить цокольное помещение в новостройке и повесить на него плашку "АРЕНДА (телефон)" - это плохая инвестиция. Лучше, если вы покупаете помещение и активно сдаете его в аренду (сами или с помощью других людей) либо организуете бизнес внутри помещения сами.
Отслеживать все новости в коммерческой недвижимости можно на сайтах консультантов - Colliers, Knight Frank.
Единственный приличный способ заработка на коммерческой недвижимости - сдавать ее в аренду.
Риски
- нужно большое кредитное плечо;
- нужно уметь отлично продавать или иметь отдел продаж;
- нужно уметь продавать площади арендаторам;
- нужно уметь обеспечивать загрузку площадей не менее 25 дней из 30-ти, чтобы выйти на точку безубыточности;
- в период кризиса - рынок коммерческой недвижимости сильно страдает; после пандемии 2020 года офисные помещения встали в стопор навсегда.
Есть более простой способ зайти в коммерческую недвижимость.
3 - Краудфандинг в недвижимости
Можно стать дольщиком коммерческой или индустриальной недвижимости и получать доход от арендгых платежей.
Есть платформы и ребята, кто буквально в последние 4-5 лет организовали этот вид вложений. Мне постоянно на почту приходят новые объекты, которые становятся доступные для вложений.
Как правило, это супермаркеты, торговые помещения дл ОКЕЙ, Перекрестка, Ашана.
Инвестиции в индустральную недвижимость (краудфандинг)
- складские, производственные или торговые комплексы
- доход инвестора - от арендных платежей.
Цель крауфандинговых компаний - дать возможность неквалифицированным инвесторам коллективно владеть уже построенным, проверенным и действующим арендным бизнесом, приносящим в совокупности 16% годовых (до уплаты налогов) с увеличением ставки доходности за счёт индексаций арендных платежей арендаторов в среднем на 5% ежегодно.
Инвесторы получают выплаты в рублях ежемесячно.
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ: Инвесторы владеют объектом недвижимости на правах общей долевой собственности.
Право собственности на паи подтверждается:
- Договором купли-продажи паёв (образец ДКП высылаем по запросу инвестора),
- Выпиской из реестра пайщиков ЗПИФН.
- Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
4 - Фонды на частных и публичных рынках, REITs
Это идеальный вариант для тех, кто любит недвижимость и фондовый рынок одновременно, - покупать паи фондов. Есть два основных вида фондов недвижимости:
- те, что работают на собственной недвижимости;
- те, что работают на арендованной недвижимости и земле.
Классификация фондов недвижимости огромна. Фонды редко специализируются на каком-то одном виде. Как правило, это несколько видов - офисы, ритейл, земля, здравоохранение, дата-центры, серверные, гостиницы, склады, студенческие резиденции, даже тюрьмы (да, в них тоже кто-то вкладывает).
Фонды коммерческой недвижимости REITs пришли к нам из-за рубежа. Но в России такие фонды тоже есть, просто о них надо знать.
5 - Акции строительных компаний
Просто покупаем акции на бирже по всем правилам покупки любых других акции любых других бизнесов. Риски, безусловно, есть, так как строительный бизнес - самый коррумпированный. Но достойные варианты на бирже тоже есть.
В целом, вложения в акции - самый рискованный вид инвестиций. Рекомендовано пускать в акции не более 30% портфеля и проводить тщательный технический и фундаментальный анализ конкретного бизнеса.
6 - Облигации застройщиков вместо стен и бетона: новые предложения доходности недвижимости
Вот это совсем свежая тема после введения проектного финансирования и эскроу-счетов на строительном рынке с 1 июля 2019 года.
Теперь застройщики вынуждены привлекать финансирование другими доступными способами, ибо доступа к деньгами дольщиков у них больше нет.
Девелоперы на рынке облигаций, по данным РБК-Недвижимость
Список девелоперов, которые размещают облигации, достаточно большой. По данным «АТОН», в него входят крупные девелоперы, которых в целом нельзя отнести к сегменту ВДО (ПИК, «Эталон», ЛСР, Setl Group, «Инград»), а также небольшие девелоперы. Список последних гораздо больше, и их кредитное качество также сильно отличается друг от друга. К таким можно отнести следующих: «Легенда», «Талан», АПРИ «Флай Плэннинг», «Самолет», «Пионер», «Брусника», «Джи-Групп», РСГ, Жилкапинвест, «Гарант Инвест», СК «Легион» и другие.
Cовокупный объем размещенных облигаций девелоперских компаний, по оценке Росбанка, составляет более 60 млрд руб. Если включить ПИК, «Эталон», ЛСР, Setl Group и «Инград», то это еще 184 млрд руб. к объему, а общая сумма составит более 242 млрд руб., подсчитали в «АТОН». Основной объем приходится на ПИК и «Инград» — по 70–75 млрд руб. Лидеры ВДО-сегмента по выручке — «Самолет», «Пионер», «Брусника».
