За последний год рынок жилой недвижимости Петербурга и Ленобласти значительно вырос в цене. Но на фоне льготной ипотеки и постепенного перехода на эскроу-счета, инвестиционная привлекательность жилой недвижимости меняется. Какие стратегии выбирают инвесторы и для каких целей вложения в недвижимость останутся актуальными — РБК+ спросил у экспертов и участников рынка.
Сберечь или заработать
По оценкам «Главстрой Санкт-Петербург», доля инвестиционных сделок до 2020 года на рынке масс-маркет составляла порядка 10%. «Пандемия, экономическая и политическая нестабильность вернула на рынок людей, желающих не столько преумножить, сколько сохранить накопления. Еще один фактор, увеличивший инвестиционную активность, — изменение налогообложения банковских депозитов», — говорит начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. Сегодня инвестиционный спрос сохраняется, до 15% сделок на рынке новостроек массового сегмента Петербурга и Ленинградской области совершается с целью вложения средств, добавляет Ефремов.
Во многом росту числа сделок способствовала программа льготной ипотеки, отмечают участники рынка. «Инвесторы, которые могли воспользоваться льготной ипотекой, безусловно, обратились к этому инструменту. Но скорее здесь была выгодна не столько ипотека, сколько некий ажиотаж на рынке, который позволил инвестору поймать хорошую возможность», — полагает директор департамента жилой недвижимости Colliers Елизавета Конвей.
Эксперты выделяют несколько категорий инвесторов. «Есть инвесторы, которые стремятся купить недвижимость на старте по самой низкой цене с целью продажи актива в конце строительства, — отмечает директор по маркетингу компании LEGENDA Всеволод Глазунов. — Другие делают инвестиции в будущее, вкладываются в качественные объекты, которые не потеряют свою актуальность на долгие годы и таким образом сохраняют свои накопления». Это так называемые пассивные инвесторы.
«Например, они приобретают недвижимость на «вырост» для ребенка, и до его совершеннолетия сдают в аренду», — поясняет Дмитрий Ефремов. Как раз для второй категории инвесторов — льготная ипотека стала хорошей возможностью для выгодного приобретения, добавляет он.
Читайте на РБК+ Петербург:
Вкус лета — diversity: куда пойти и что попробовать в петербургских ресторанах
Как бизнес внедряет бережливое производство
На месте «ЛИВИЗа» могут появиться офисы, апартаменты и музей
Смена стратегий
Несмотря на общий рост объема инвестиционных сделок на фоне льготной ипотеки, происходит перераспределение. Так, за первый квартал 2021 года в Петербурге число сделок по покупке квартир сократилось примерно на 15%, в Ленобласти, наоборот, выросло на 17%, по сравнению с прошлым годом, подсчитали в Фонде коллективных инвестиций «Рентавед». «Квартиры в черте города за последний год настолько сильно выросли в цене, что становятся недоступны небольшим инвесторам. Игроки, готовые вкладывать по 3-5 млн рублей, переключили свое внимание на окраины и ближайшие районы Ленинградской области», — комментирует данные руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий.
Как правило, частные инвесторы ориентируется на наиболее доступные по стоимости форматы жилья — студии до 25 кв. м, однокомнатные квартиры до 35 кв. м. «Также спросом пользуются компактные квартиры с несколькими комнатами, например, «двушки» площадью до 50 кв. м. Такие квартиры можно сдавать семейным парам, а в дальнейшем, при необходимости, продать», — уточняет Дмитрий Ефремов.
Некоторые девелоперы намерено отказываются от «инвестиционных» лотов в своих проектах. «Мы не строим студий, которые считаются «классическим» вариантом для инвестиций, — говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов, — Но очевидно, что в период низкой доходности банковских депозитов и волатильности курса рубля первичная недвижимость является доходным объектом для вложения средств. Рынок жилья куда менее волатилен, чем фондовый, и в меньшей степени зависит от динамики курсов валют».
Доходность и перспективы
Доход от покупки жилой недвижимости зависит от выбранной стратегии и объекта вложений. «Если говорить о модели «спекулянт», то до проведения реформы квартиры в новостройках от старта продаж до завершения строительства прибавляли в цене 30-40% минимум, а средний срок реализации жилого проекта составлял 2-2,5 года. То есть инвестор мог рассчитывать на 15-20% годовых», — приводит расчеты руководитель Единого Центра Инвестиций «Переуступки.РФ» Роман Корякин.
Сейчас же стартовые цены на квартиры у застройщиков выросли более значительно, чем итоговые, то есть разница в цене объекта на котловане и в момент ввода дома сокращается. «В результате доходность спекулятивной модели инвестиций даже в ликвидных ЖК при всех их уникальных характеристиках сегодня не превышает 10-12% годовых. Это привело к тому, что рынок застройщика становится все менее привлекательным для инвестора», — резюмирует Корякин.
В целом, инвесторы сейчас рассматривают не только жилую, но и коммерческую недвижимость – так, апартаменты с доходными программами по-прежнему популярны, подтверждает тренд директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
Инвесторы смотрят в первую очередь на эргономичные объекты, которые соответствует оптимальному соотношению денег и метров, цены и качества. Очевидно, что не всякая недвижимость привлекательна и уж тем более доходна. «Но, безусловно, квартиры в современных качественных объектах, которые будут ликвидными еще долгие годы, сохранят и доходную привлекательность для инвесторов», — говорит Всеволод Глазунов.
«Если и инвестировать в жилую недвижимость, то только в ту, в которой хотелось бы жить самому, — полагает Сергей Степанов. — Например, покупатели, вложившие средства в квартиры «Строительного треста», сделали свой выбор в пользу целостности и качества реализации проектов. Сформированная в наших жилых комплексах комфортная городская среда, безусловно, в ближайшей перспективе скажется на вторичном спросе на эти квартиры».
Перспективной нишей для инвесторов эксперты также называют рынок переуступок. Но он, скорее всего, оформится в будущем, когда часть квартир, купленных при низких ипотечных ставках, окажутся на рынке. Пока объем рынка переуступок, по словам Романа Корякина, оценивается 6-10% от общего предложения новостроек, однако он уже может конкурировать с рынком застройщика, поскольку квартиры по переуступке дешевле на 12-18%.
«В целом же, жилая недвижимость всегда будет популярна — это жизненная, практичная покупка, которая не устаревает, если ты применяешь правильные критерии к выбору объекта. Но о высокой доходности здесь речи не идет. Скорее, это консервативный способ сохранения средств», — резюмирует Елизавета Конвей.
Автор: Ульяна Стрекалова
