Как и у инвестиций в любой иной актив, у инвестиций в коммерческую недвижимость есть свои плюсы и минусы. Поговорим о них подробнее.
Коммерческая недвижимость «по умолчанию» создана для сдачи внаем. Конечно же, большинство владельцев недвижимости, которые ее сдают, сдают жилые квартиры, но сейчас ситуация на рынке наемного жилья такова, что стоимость жилой недвижимости растет, а вот стоимость сдачи «замерзла». Доходность квартир в столичных городах сейчас составляет порядка 3-4%, в туристических центрах вроде Сочи она может быть немного выше, а коммерческая недвижимость дает собственнику больший разброс, но и нижний уровень тоже выше – от 6-7% до 11-12% в особо удачных случаях. Срок окупаемости у коммерческой недвижимости короче.
Правда у медали есть и обратная сторона. Если с рынком сдачи квартир все по большей части само собой понятно, то успешная работа на рынке аренды коммерческой недвижимости требует солидного запаса знаний, умения анализировать и прогнозировать поведение рынка, исследовать ниши и динамику популярности разных типов коммерческой недвижимости.
Еще один аргумент в пользу ориентации на коммерческую недвижимость – тенденция к упорядочиванию рынка наемного жилья. Из преимущественно частного бизнеса сдача жилья внаем все больше ставится на коммерческую основу и, как следствие, крупные игроки будут конкурировать, в т.ч. снижая цены. Кроме того, развитие технологий дистанционной работы в ближайшие годы может снизить потребность в проживании в городах и это может повлиять на состояние рынка съемного жилья. Спрос на коммерческую недвижимость стабильно растет и при удачном расположении никогда не будет падать, а рост экономики только поддержит спрос.
В другой стороны, у инвестиций в жилье заметно ниже «входной порог» - для того, чтобы начать получать уверенный доход, достаточно инвестиций в среднем от 10 млн рублей в жилую недвижимость. Для того, чтобы начать работать с коммерческой недвижимостью и получать доход, нужно в среднем от 50 млн рублей, поэтому чаще всего в нее вкладываются предприниматели. Минимальный порог для коммерческой недвижимости сейчас составляет 30 млн рублей.
Разница при аренде есть и в размере налогов на доходы. Если сдавать квартиру, собственник будет платить НДФЛ 13%. А если оформиться как ИП и сдавать коммерческую недвижимость, налоги можно понизить до 6%. С другой стороны, налог на имущество для жилой недвижимости – максимум 0,3%, а для коммерческой может доходить до 2% кадастровой стоимости и придется отдавать какую-то сумму банку за ведение счетов ИП. Правда, и чек за аренду коммерческой недвижимости в среднем больше, что перекрывает расходы на налоги и ведение бизнеса.
Выбор объектов для инвестиций в жилье проще – жилищный рынок пока в состоянии дефицита и основная конкуренция идет просто на уровне цен. С коммерческой недвижимостью сложнее, необходим, как уже было сказано выше, анализ рынка и спроса в конкретном районе. В качестве объектов для инвестиций рекомендуют выбирать офисы, коворкинги, торговые помещения, помещения для салонов услуг, с учетом высокой проходимости и особых требований для разных типов бизнеса – мощное электроснабжение, вытяжки и т.п. Для инвесторов на старте больше подходят «простые» объекты: небольшие офисные помещения или магазины.
Вопрос выгоды инвестиций всегда связан с тем, какие цели ставит перед собой инвестор и какими ресурсами он располагает. Любое решение, принимаемое им, делается только на свой страх и риск, а простой выбор актива не гарантирует высокой прибыли. Поэтому главное при принятии любого решения – активное и глубокое изучение всех аспектов предприятия и тщательный расчет.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015
