Центробанк решил охладить пыл банков по выдаче ипотечных кредитов с низкой первоначальной ставкой. Чтобы снизить привлекательность подобных кредитов, ЦБ повысит надбавку по коэффициентам риска. Таким образом, банкам самим будет невыгодно одобрение. Причем акцент делается на заемщиках с высокой долговой нагрузкой (когда 80% доходов направляется для погашения долгов). Для таких клиентов надбавка за риск составит на 20% выше существующих показателей — 100%. По остальным категориям разброс надбавок варьируется от 10 до 30%.
Причина ужесточения условий
Центробанк высказал опасение за устойчивость банков перед возможным шоком. По словам Эльвиры Набиуллиной, рост просрочки вполне возможен, так как низкий первоначальный взнос увеличивает долговую нагрузку и в будущем приводит к нарушениям платежной дисциплины со стороны заемщика.
По словам Главы ЦБ в прошлом году снижение ставок и первоначального взноса было вынужденной мерой для поддержания населения в период пандемии. Но с середины 2020 году значительно ускорился рост по стоимости недвижимости, при этом отмечается снижение доходов населения. Так, первичка в среднем повысила свои расценки на 17.6%, рынок вторичной недвижимости чуть меньше, на 13.6%. А возможности потенциальных заемщиков же напротив, упали сразу на 3.6%. Если продолжить увеличивать количество ипотечных продуктов с 10-15% первоначальным взносом от стоимости жилья, то в будущем неминуемо следует ожидать дефолт.
Мнение экспертов
Решение ЦБ совпало со временем завершения программы льготного кредитования, которая завершается 1 июля. Пролонгировать ей действие не планируется, так как по мнению представителей ЦБ, это может перегреть ипотечный рынок. Рост ипотечных продуктов с низким первоначальным взносом также связан со сроком прекращением льгот. Банки попросту закладывают риски, опасаясь резкого снижения заявок. На данный момент отмечен рост по одобренным кредитам на 21% к показателям прошлого года.
Своим мнением о необходимости ужесточения условий кредитования, поделились эксперты:
· Константин Бородулин. Директор банковских рейтингов поддерживает решение ЦБ, отмечая, что меры принимаются своевременно, чтобы не допустить рост просроченных задолженностей в будущем.
· Александр Сараев. Решение ЦБ не окажет значительного влияния на рынок ипотеки, по словам директора по рейтингам кредитных институтов. Он считает, что платежеспособные заемщики уже оформили заём в прошлом году, и в 2021 будет естественное сокращение заявок. Действие регулятора при этом негативно скажется на росте ставок, так как банки будут вынуждены именно таким способом реагировать на надбавки.
· Михаил Доронкин. Завершение льготной программы само по себе приведет к снижению заинтересованности в приобретении первички. Управляющий директор рейтингового агентства НКР уверен, что повышенная стоимость жилья и рост ставок по кредитам и без надбавок сократят число заемщиков.
ЦБ также поясняет, что количество платежеспособных заемщиков в РФ сильно ограничен, так как доходы населения активно падают, а недвижимость лишь дорожает в цене. А это значительный риск повышения общей закредитованности населения.