С одной стороны, застройщики наперебой предлагают покупателям стать участниками долевого строительства, уверяя, что таким образом недвижимость будет процентов на тридцать дешевле рыночной, а с другой стороны покупатель опасается пополнить ряды обманутых дольщиков. И вот, о чудо, правительство позаботилось о своих гражданах, введя в действие идеальный, по их мнению, механизм решения проблемы обманутых дольщиков - систему эскроу-счетов. И что, теперь стало лучше или…
Прежде всего, что такое счет эскроу - это счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обязательств. Покупатель недвижимости перечисляет деньги вместо счета застройщика на эскроу-счет, а застройщик может их забрать после выполнения договорных условий.
Наверняка читатель, пользующийся услугами банков, давно знаком с такой услугой, как хранение денег до выполнения определенных обязательств: это старый добрый аккредитив, т. е. те же яйца, только вид сбоку!
Но власть решила вдохнуть новое в хорошо забытое старое, издав федеральные законы 214-ФЗ и 218-ФЗ.
Проще говоря, власть считает, что застройщик спит и видит, как обмануть покупателя, присвоив себе его деньги и скрывшись в неизвестном направлении, поэтому ввели между покупателем и застройщиком прокладку – банк, который (белый и пушистый) будет днем и ночью, в интересах покупателя контролировать застройщика и, в случае чего, защитит его деньги.
Задумано хорошо, но нужно помнить, что любое усложнение процесса ведет к его удорожанию и снижению надежности получения требуемого результата.
Застройщик получит деньги со счета только после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации права собственности дольщика на квартиру.
Средства вернут покупателю, если:
- застройщик просрочил сдачу дома; покупатель может потребовать возврат до истечения срока сдачи, если станет очевидно, что застройщик не успеет выполнить условия договора;
- застройщика признали банкротом или ликвидировали по решению суда, а если дом достроен, покупатель может вместо денег, потребовать через суд передать ему квартиру. Если строительство продолжается, дольщики могут объединиться для поиска нового застройщика, который завершит проект.
Да, риски для покупателя со стороны застройщика уменьшаются, однако увеличивается стоимость строительства, в идеале, ровно на стоимость услуг банка для застройщика, что делает долевое строительство бессмысленным, нивелирует его преимущества перед обычной покупкой недвижимости.
рост цен на строительные материалы и подрядные работы;
увеличение поборов в виде взносов, откатов и роста тарифов;
дополнительные затраты на страхование долевого строительства;
выплата процентов по кредитам.
Если первые три пункта воспринимаются застройщиками, как неизбежное зло, то идея долевого строительства за счет покупателей позволяла застройщику уменьшить стоимость строительства, отказавшись от услуг банка.
Если же застройщику закрыли доступ к деньгам покупателя, то он вынужден брать для строительства средства в банке и тогда возникает вопрос, а зачем ему тогда вся эта возня с дольщиками? Гораздо проще просто взять кредит в банке!
Практика показала, что услугами счетов – эскроу воспользовались только 7% застройщиков!
А что у нас покупатели? Оказывается, здесь тоже есть проблемы.
Если покупатель внес долю на это самый счет кредитными деньгами, то в случае неисполнения условий договора застройщиком, ему полагается возврат только денег с эскроу-счета, а выплата покупателем процентов по кредиту банку застройщика не касается.
Если же покупатель вместо денег захочет получить недвижимость, то ему придется включаться в реестр участников долевого строительства и защищать свои права в рамках процедуры банкротства застройщика, т. е., по сути, он станет тем самым обманутым дольщиком. Хорошо, если покупатель сам сможет все сделать, иначе придется нанимать адвоката, а это еще дополнительные расходы и незабываемые впечатления от походов в суды о которых он будет всем рассказывать при каждом удобном случае всю свою оставшуюся жизнь.
Нанятый адвокат посоветует предъявить застройщику иск о взыскании убытков – всех платежей банку и тех самых процентов, только вряд ли у застройщика после банкротства что-то останется, так что решение суда, наверняка, будет в пользу покупателя, а вот денег нет.
Кроме того, возможности банкротства банка тоже никто не отменял! Даже если покупатель внес на эскроу-счет свои деньги, он рискует их потерять.
Можно, конечно застраховать средства на счету на все время строительства, но это также увеличивает стоимость жилья, а если наступит страховой случай, то одному вкладчику вернут максимум 10 миллионов рублей, независимо от количества открытых у него эскроу-счетов.
Так что теперь самое время вспомнить про сыр и мышеловку.
Конечно, если покупатель экстремал, жаждущий выбросов адреналина, то долевое строительство предоставит ему множество острых ощущений, однако, если человеку просто нужно жилье, то лучше и спокойнее купить готовое.
24.05.2021.
