Вы уже видели такие заголовки в СМИ?
В России усилят контроль за сдачей жилья в аренду. Соответствующий законопроект будет внесен Минстроем в Госдуму до конца 2021 года.
«Если государство действительно найдет возможность контролировать рынок аренды недвижимости и заставит арендодателей платить налог с дохода, это ударит в первую очередь по арендаторам. Стоимость аренды в таком случае повысится на 13%», — заявил эксперт.
Довольно логичный исход, если исходить из бытового опыта и здравого смысла.
Многие неправильно понимают как именно рост налогов влияет на конечные цены и поэтому приходит к неправильному выводу.
Подумайте:
А что мешает лендлордам поднять цены прямо сейчас просто так? Ничего? Но тогда они бы их повышали до бесконечности.
Как происходит увеличение налогов в обычном бизнесе, например, ритейле: 1. Налоги создают издержки которые снижают прибыль 2. Бизнесы из-за этого частично закрываются, сворачивают основную деятельность, перестают инвестировать в расширение. 3. Из-за этого падает выпуск, предложение 4. И только после этого растут цены.
Важно понимать, что цены растут именно из-за того что снижается предложение.
Обратите внимание на пункт 2! Бизнес не всегда реагирует на увеличение издержек. И размер этих издержек, которые бизнес готов терпеть называется рентой.
Рента - это любой платеж собственнику или производственному фактору сверх затрат, необходимых для внедрения этого фактора в производство.
Вы когда-нибудь задавались вопросом, отуда берется цена аренды квартиры? Все верно - цена аренды не берется из издержек которые несет лендлорд, цена явно выше этих издержек, ее определяет платежеспособный спрос и явно ограниченное предложение.
Понимаете к чему все идет? Аренда состоит из извлечения ренты, это по большей части рентный доход, а не бизнес.
Из-за того что появился налог, квартира никуда не денется в отличие от продукции в ритейле. Предложение не изменится.
Цена образуется также из платежеспособного спроса. Влияет ли налог на платежеспособный спрос? Нет. Так с чего бы измениться конечной цене?
Если вдруг лендлорд решит действовать против законов экономики, увеличивая цену аренды, то рынок его накажет. Он будет ждать жильцов достаточно долго чтобы его итоговый доход стал еще меньше чем раньше. Расходы лендлорда не влияют на его способность извлекать ренту.
Такие соображения вовсе не новы, они были известны задолго до Кейнса, и Адам Смит и Карл Маркс все это уже знали. На основе земельной ренты(почти то же самое что рента в недвижимости) строится идея замены многих налогов на Land Value Tax, чтобы рента перераспределялась, а не оседала на руках у лендлордов.
