Как-то я уже рассказывала о способах инвестирования в недвижимость, распространенных на сегодняшний день — от самостоятельной покупки до иностранных фондов, но не упомянула об одном из них, которым и хочу дополнить список инвестиционных продуктов. Речь о сервисных апартаментах.
Формат появился на российском рынке не так давно, но уже уверенно занял своё место. Сервисные апартаменты — это, по сути, жильё под ключ, управляемое отельным оператором. Приобретая юнит, инвестор покупает номер с полной отделкой и мебелью, гостиничным сервисом 24/7 и гарантией дохода. Получаем формат аналогичный арендному бизнесу или даже банковскому депозиту, но с более привлекательной доходностью: средняя по рынку цифра в отношении квартиры — 4-6%, депозита в банке — 4-5%, номера в апарт-отеле — 9-13%.
Чем владение юнитом отличается от владения квартирой, помимо доходности? По сути, приобретая номер в апарт-отеле, инвестор покупает долю в гостиничном бизнесе, т. е. управлением, отделкой, обеспечением сервиса вплоть до клининга и консьержа и, что важно, маркетингом, поиском арендаторов и сопровождением сделки занимается гостиничный оператор. В случае квартиры, понятно, ремонтом и заменой вышедшего из употребления чего-либо, оргвопросами, продвижением объекта и поиском жильцов занимается владелец. Есть разница и в стоимости: расходы на содержание апартаментов выше, чем на содержание квартир — из-за разного налогообложения, но кв. метр юнита дешевле, чем у классического жилья, и за счёт более высокой доходности инвестор значительно быстрее окупает свои вложения именно на апартаментах, в среднем речь идёт о 9-10 годах.
Сервисные апартаменты можно выставить на продажу или сдавать в аренду. При первом варианте привлекателен рост стоимости юнита до 30% за период строительства и +5% каждый год после ввода в эксплуатацию. Плюс ликвидность объекта и формат готового бизнеса позволяют инвестору в любой момент выгодно продать апартаменты. Если инвестор решает сдавать юнит, у него есть несколько вариантов — в зависимости от формата апарт-отеля: долгосрочная аренда или гостиничный формат. В некоторых проектах совмещают оба, другие специализируются только на одном. Спрос на юнит условно включён в договор: номер в апарт-отеле стоит дешевле, чем в классическом отеле, часто оборудован кухней и обеспечен множеством сервисов, начиная от уровня трёх звёзд и выше.
Про гарантированный доход отдельно: обычно апарт-отель предлагает инвестору несколько программ доходности — разные по длительности и, соответственно, проценту доходности и сроку окупаемости. Классические варианты — 3 и 5 лет с максимальной или гарантированной доходностью. Инвестор выбирает программу, оператор разрабатывает на его юнит план загрузки и доходности и предоставляет его в цифрах плюс бизнес-план развития апарт-отеля в целом. А далее оператор сам обеспечивает заявленную доходность и отчитывается за неё перед инвестором.
И немного приоткрывая наши планы, но не снимая интриги полностью, скажу, что сейчас Welhome на стадии подписания агентского договора по одному из новых проектов сервисных апартаментов. Какого я расскажу позже, но дать немного цифр, думаю, можно уже сейчас:
Возьмём для примера студию площадью 27,3 кв. метра и стоимостью 5,5 млн рублей. Прибавляем к этой сумме актива расходы на отделку и оснащение — 566 тыс. и 715 тыс. рублей, соответственно. Итого полная стоимость инвестиций равна 6,7 млн рублей. Далее берём быструю программу максимального дохода на 3 года с инвестиционным доходом 75% от чистой суммы выручки и получаем следующие цифры: средняя выручка инвестора за год равна 738 тыс. рублей, расходы — 61 тыс. рублей. Со среднегодовой доходностью (до налогообложения) 8,97% / 10,82% / 13,11% и окупаемостью юнита за 9,1 лет.
Анастасия Могилатова
Управляющий собственник Welhome
Я в социальных сетях — Telegram