Руководитель компании «Кузенков и партнёры» Григорий Кузенков и старший партнёр сети Vysotsky Estate Сергей Смирнов рассказывают о глупостях, которые чаще всего совершают продавцы недвижимости.
1. Путают агента с юристом
Часто клиент предполагает, что агент, как эксперт по недвижимости, должен ещё и по налогам консультировать. Но это заблуждение. Для решения юридических вопросов существует налоговый консультант. Агент, даже если он каждый день читает налоговый кодекс и следит за новостями, не всегда в курсе последних изменений в налоговых вопросах, а в нашем государстве они меняются довольно часто. Лучше перед сделкой проконсультироваться с юристом, заплатив 2-3 тысячи, нежели позже «влететь» с недвижимостью на куда более крупную сумму.
2. Занижают стоимость объекта
Это одно из самых типовых и распространённых заблуждений на рынке недвижимости — занижение стоимости объекта с целью уклонения от уплаты налогов. Раньше, 5-10 лет назад, граждане, продавая квартиру, допустим, на Тверской, прописывали в договоре стоимость в 1.000.000 рублей, зная, что при такой стоимости платить налог на продажу недвижимостью не нужно. Налоговая могла заинтересоваться ценой, попытаться доказать, что это цена “вне рынка”, но продавцы всегда могли сказать, что они, как собственники, правомочны указывать любую цену.
Сейчас в этих манипуляциях нет никакого смысла, потому что в законе чётко указано: какую бы сумму продавец не указал в договоре, налоговая инспекция будет считать налог не по договору, а по кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент, равный 0,7.
А вот если в договоре сумма указана больше, чем кадастровая, то налоговая будет высчитывать налоговую базу по договору.
Такие правила зафиксированы в налоговом кодексе и действуют уже более двух лет.
Исключения составляют случаи, при которых продавец владел недвижимостью не менее пяти лет. В этом случае беспокоиться не о чем — налог платить не нужно, что также закреплено в налоговом кодексе.
3. Подают нулевую декларацию при отсутствии налога с продажи недвижимости
Если продавец владел недвижимостью больше пяти лет, ему не нужно подавать налоговую декларацию. Это правило неоспоримо.
4. Считают, что не нужно платить налог при переуступке прав
Если вы уступаете долю, но права собственности на недвижимость ещё нет, заплатить налог вы всё равно обязаны. Но зато можно вычесть стоимость покупки доли. Например, если вы купили долю за 100 рублей, а продали за 105, вы платите налог в 13% с разницы между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. То есть вам нужно будет вычесть 100 из 105 и заплатить налог только с 5 рублей.
5. Путают пятилетний срок владения недвижимостью с трёхлетним
Как говорилось выше, при владении недвижимостью более пяти лет продавец освобождается от уплаты налога с продажи. Но существуют исключения, при которых уплата налога обязательна при владении недвижимостью более трёх лет. Трёхлетний срок действует в нескольких случаях:
- Если вы получили недвижимость по дарению или по наследству от ближайших родственников. К ближайшим родственникам относятся жена, муж, братья, сёстры, бабушки и дедушки.
- Если вы получили квартиру, приватизировав её.
- Если квартира досталась вам по договору ренты с пожизненным содержанием.
- Если вы владеете единственной недвижимостью, которую и продаёте и, что важно, недвижимости нет у вашей супруги/супруга, то есть нет общего совместного имущества.
6. Пытаются скрыть от налоговой инспекции факт продажи недвижимости
Потенциальные продавцы часто спрашивают: «Как налоговая узнает, что я продал квартиру?» Просто. Все сделки по купле/продаже регистрируются в Росреестре, а если они регистрируются Росреестром, то информация автоматически поступает в налоговую инспекцию. Она отслеживает сделки и смотрит на сроки владения. Если раньше налоговая инспекция приглашала вас подать декларацию, то сейчас она может автоматически начислить вам налог, и никакая декларация уже не будет нужна. Естественно, кроме налога, вам начислят штрафы за то, что вы не сделали это сами. Так что скрыть сделку просто невозможно.
7. При владении недвижимостью менее трёх или пяти лет не используют вычет «доходы минус расходы» при уплате налога на продажу
Если срок владения жильём меньше пятилетнего или трёхлетнего срока, вы в любом случае платите налог. Другой вопрос — какой. Самый распространённый сейчас ход — это вычесть расходы из доходов. Например, вы купили квартиру за 14.000.000, а продали за 15.000.000 рублей. Тогда вы имеете право заплатить налог в 13% только с 1.000.000 рублей. Главное — сохранить подтверждающие документы: договор купли/продажи, акт приёма/передачи, расписку или «платёжку». Если же вы в своё время купили квартиру за 14.000.000 и продали за столько же, налоговая база составит 0 рублей. А если вы купили квартиру дороже, чем продали сейчас, то налог также исключается. Главное — запомнить, что это не происходит автоматически, в любом случае надо обязательно подать налоговую декларацию.
8. Неправильно понимают принцип налогового вычета «доходы минус расходы»
Предположим, вы продали недвижимость, которой владели по приватизации, и купили другую недвижимость. Многие считают, что здесь также можно воспользоваться системой «доходы минус расходы», но это не так: покупка новой недвижимости не может считаться расходом. Две эти сделки рассматриваются отдельно.
Ставьте лайк, если статья понравилась.
Если вам есть что добавить, пишите в комментариях.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
