Один из часто обсуждаемых вопросов в интернет пространстве, касательно недвижимости, это вопрос о ценах, которые уже побили рекорды последних лет и выросли за 2020-2021, по данным аналитиков, более чем на 15%. В связи с этим, многих интересует, а что будет дальше? Будет ли дальше дорожать недвижимость (нас то больше интересует жилая недвижимость) или мы достигли потолка и, либо закрепимся на этом уровне, либо ожидаем некоторую коррекцию на снижение. Эти вопросы я и предлагаю вам обсудить вместе со мной.
В разные годы цены на квадратные метры в жилых помещениях показывали разное направление. Рост и падение чередовались между собой, бывали и периоды стагнации, когда ни в верх ни в низ, особых движений не происходило. Так можно охарактеризовать движение цены в краткосрочном периоде, год, два, не больше. Однако, если взять период с 2000 года по настоящее время и посмотреть динамику, становится очевидным, что недвижимость за это время только росла. Ведь, если мы владеем квартирой, ну допустим с 2003 года, а сегодня ее стоимость в три-четыре раза выше, в сравнении с тем, когда мы ее покупали. То какая нам разница, что после просадки цен на всех рынках в 2008 году, наша недвижимость упала в моменте и мы были даже в минусе? Это особенность всех рынков, рост сменяется падением, дальше снова рост. Недвижимость не является исключением, это такой же рынок и живет по тем же законам.
Как мы видим, в различные периоды, цены вели себя по разному, однако общий тренд - растущий. Учитывая, что недвижимость, это продукт внутреннего потребления (было бы здорово, конечно, в своей квартире переместиться куда нибудь на Кипр или в Грецию), потому торговать ей за валюту другого государства, как то глупо, что ли... Хотя я застал еще то время, когда квартиры в прайсах выставлялись в долларах США и расчеты проводились тоже в долларах, но года с 2006 от этой практики постепенно стали отходить и сейчас квартиры торгуются исключительно в рублях, и это правильно и логично, на мой взгляд.
Ну что, с общей тенденцией немного разобрались, думаю, что этого достаточно. А что же сейчас? После такого роста ( для недвижимости, такой рост, действительно является значительным), будет ли снижение, или дальше продолжит расти? На этот счет, сколько аналитиков, столько и мнений. Кто то утверждает, что рынок достиг пика и дальше расти не куда. Другие говорят о каком то там надутом пузыре, который вот вот лопнет и все повалится с неистовой силой. А есть и такие, кто утверждает, что нас и дальше ожидает рост, которому конца края не видно. Каждый. при этом приводит свои аргументы. И это нормально. Только, чей прогноз реализуется, вот вопрос.
Поделюсь своим мнением, все же не первый год на этом рынке. Сразу скажу, что не претендую на истину, это всего лишь мои умозаключения, да и прогнозы в нашей стране, дело не благодарное, живой пример - синоптики.
Итак, из всех мнений, можно вывести золотую середину, т.е. наиболее вероятное развитие событий. Как мы видим из графика выше, стремительное и значительное повышение цены в моменте, не является гарантией того, что завтра или через неделю, цена остановится и развернется в обратном направлении. Каждый, кто так или иначе, ориентируется в экономике, знает, что у цены нет предела, не существует ни верхней ни нижней планки. И весь мир недавно, наглядно в этом убедился, когда цена фьючерсных контрактов на нефть опустилась ниже нуля.
Так что в нашем мире возможно все. Если следовать логике и ситуации на рынке, то можно сделать вывод, что цены продолжат расти. А как, если после такого роста, спрос не падает и покупатели продолжают скупать недвижимость, то зачем снижать цены, это понимают как продавцы новостроек, девелоперы и застройщики, так и владельцы квартир на вторичном рынке. И пока объем предложения на рынке не восстановится до значений, предшествующих росту, ценам падать не куда, да и не зачем. Еще один триггер к продолжению роста цен, это повышение цен на металл, который используется в большом объеме в строительстве, это и арматура и различные швеллера и двутавры, проводка, в конце концов. Рынком пока, этот фактор, учтен не был, а значит будет, по другому ни как.
Эти факторы говорят о смещении вероятности в сторону повышения цены. Есть и факторы, пусть не за снижение, но за остановку роста и фиксацию цен на сегодняшнем уровне. Пусть понемногу, но покупательская активность идет на спад, закрома у людей, все же не бездонные. Тем более у большинства, это всего лишь сусеки. Многие, кто еще недавно сомневался выходить в рынок или нет, сегодня действуют более решительно, дабы успеть продать, пока цены на пике. Ожидается повышение ставок по ипотеке, во всяком случае на вторичку, где не действует программа по господдержке. Центральный банк уже поднял ставку рефинансирования, сейчас она составляет 5%, а еще в начале апреля была 4,25%. Скажу на ушко, по секрету, один из наших банков партнеров уже приподнял ставку по ипотеке, не скажу какой, будет некорректно.
Какой из всего вышесказанного следует вывод? Если триггеры к росту и падению компенсируют друг друга, то цены остановятся на сегодняшнем уровне. Если. какой либо из них начнет перевешивать, произойдет соответствующее движение. А значит нужно просто наблюдать за рынком, за смежными отраслями, которые непосредственно связаны со строительством, за изменением цен на энергоносители, за общим уровнем инфляции. Совершенно очевидно одно, ни кто не сможет спрогнозировать на сто процентов, развитие того или иного сценария. И если стоит вопрос, что сейчас делать, покупать или продавать? На этот счет одна рекомендация, которую я озвучиваю постоянно, если нет необходимости продавать квартиру, то и не стоит этого делать. По покупке, тут не все однозначно, при наличии свободных денег, можно и нужно, хотя бы частью, вкладываться в недвижимость, а вот в какую и как, это отдельный вопрос.
А для продавцов, есть хорошая информация, не секрет, конечно, только мало кто на это обращает внимание. Если продажа одного объекта недвижимости, связана с покупкой другого, то совсем не важно на каком рынке это делать, на растущем или падающем. А на рынке, добрая половина сделок, альтернативные, когда продажа связана с последующей покупкой, это особенность рынка недвижимости, которая защитит собственника от потерь, а иногда даже поможет выиграть.
А какое ваше мнение по поводу дальнейшего развития событий на рынке недвижимости, пишите в комментариях. Будьте здоровы и берегите себя.
