Год назад мне пришла идея – продать квартиру вместе с ипотекой и быть независимым от банка.
На днях я снял обременение и передал ключи покупателю. И вот почему я это сделал.
С чего все началось
Я изучал тему управленческого учета на YouTube и это НЕ реклама образовательных курсов.
Для себя я четко сформировал понятие Актива – это то, что приносит деньги, а не забирает их. Вопреки всем, кто советует вкладываться в недвижимость, “ведь она всегда растет в цене”, я решил отказаться от квартиры.
Математика простая. На тот момент на мне была ипотека по ставке 12% годовых на 25 лет. И я не дурак, просто не было возможности сделать рефинансирование. Я находился в другой стране и собирался приехать, чтобы решить вопрос.
Но посчитал все возможные варианты, а именно: продажа, рефинансирование, досрочное погашение.
Рефинансирование
Почти сразу я отказался делать это. Мой банк “Санкт-Петербург” вряд ли снизил бы мне до 10%. А зачем?
Есть кредит, зачем его менять? Я даже не стал задаваться этим вопросом, т.к. не собирался лететь в РФ, чтобы скостить пару процентов.
Перейти в другой банк – тоже сомнительно. У меня ИП, официальных доходов (хотя это такая тупость) у меня нет.
Вернее у меня нет работодателя, который платит мне. Но есть движения по личным счетам, которыми никто никогда у ИП не интересуется, кроме налоговой. Поэтому я не решился идти в другой банк.
Досрочное погашение
Если выплатить весь кредит, скажем за 5 лет, то нужно как минимум жить в квартире. А я её сдавал и не собирался там жить. Просто есть возможность путешествовать. А платить как за 2 жилья в одно лицо мне не хотелось.
Почему не погасил в первые 5 лет?
Я жил в квартире 3 года, 2 путешествовал. Никогда не задавался этим вопросом, пока платил минимальный взнос.
Продажа
3 главных "ЗА" почему я решился на продажу:
- Я не собираюсь жить в квартире – ЗА
- Я не хочу отдавать проценты банку – ЗА
- Я хочу превратить свой капитал в актив – ЗА
Рентабельность собственного капитала
Я вдруг понял, что у меня оказывается есть свой капитал в виде квартиры. За 5 лет выплат по кредиту я уже забыл про это.
Я решил посчитать на сколько рентабельный мой капитал. Оказалось, что рентабельность нулевая, а еще уменьшается с каждым годом. К слову, я узнал про термин Рентабельность собственного капитала из простого видео про финансы.
Как я это считал:
Формула рентабельности простая = прибыль/размер собственного капитала * 100%
Дано:
– Собственный капитал (он же первый взнос) - 1млн руб.
– Стоимость аренды - 13 000 руб. или 156 000 в год (без учета коммуналки)
– Ежемесячный взнос по ипотеке – 10 000 руб. или 120 000 в год.
Еще учел приход и расход на коммуналку, но она взаимно исключается, если конечно платить вовремя.
И самое главное, что не учитывают многие – амортизация.
Амортизация квартиры – это расходы на ремонт, на технику, мебель и все непредвиденные расходы. На самом деле ее сложно посчитать, но взял на глаз судя по опыту.
Итого:
Получаем, что прибыль минимальна, а еще с каждым годом уменьшается.
Как следствие показатель рентабельности моего миллиона – в районе нуля в начале и отрицательный в конце.
В расчёт не принят рост цен на недвижимость, расходы на страховку, инфляция и другие показатели.
Но не нужно быть гением, чтобы понять, что квартира убыточная. Позднее я в этом удостоверился…
В следующий раз расскажу как я продал квартиру под ипотекой и куда вложил собственные средства.
Подпишись, если интересно.
