За долгие годы работы на рынке недвижимости я определил для себя 12 ключевых правил, отличающих потенциально благополучные квартиры от неблагополучных - криминальных квартир.
Давайте по порядку перечислю признаки того, что с квартирой скорее всего, все хорошо:
1. У продавца есть в наличии оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру и копии (или оригиналы) документов по предыдущим сделкам.
Если квартиру продает мошенник, вселившийся в неё под видом арендатора и подделавший паспорт продавца, у него по определению оригиналов правоустанавливающих документов быть не может.
Он может по поддельному паспорту получить только архивную копию из Росреестра, оригинальными будут только справки из ПНД и НД , справки их МФЦ: выписка из домовой, копия финансово - лицевого счёта, справка об отсутствии задолженности и т. д.
2. В квартире несколько собственников, особенно, если среди собственников есть несовершеннолетние.
Мошенникам гораздо легче подделать один пакет документов, нежели несколько. Мошенники всегда предпочитают действовать в одиночку. Если же действует группа лиц, в случае разоблачения - придётся идти по более жесткой статье - "мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору".
3. Квартира продаётся без доверенностей.
Собственники присутствуют на авансе или задатке, на сделке, сами подписывают договор купли-продажи и участвуют в организации денежных расчетов по сделке.
В моей практике были случаи, когда квартиру пытались продать по доверенности от человека, который уже умер. Другой случай из моей практики, - когда доверенность была старая, от человека, который на момент предполагаемой сделки был в больнице, находясь в коме.
Подобные сделки не законны и легко опротестовываются в суде другими родственниками.
4. У продавца при продаже не возникает обязательств по уплате НДФЛ.
То есть действия продавца логичны и понятны. Нет никакой спешки и торопливости. За исключением объективных случаев - например, просрочки по ипотеке.
5. Полная стоимость в договоре купли-продажи.
Если продавец готов провести сделку максимально прозрачно - это хорошо. Соответственно, неполная стоимость в договоре купли-продажи может иметь для покупателя весьма негативные последствия.
Ещё более негативные последствия имеет завышение стоимости квартиры в договоре купли-продажи, например, когда проводят ипотечную сделку, обманывая банк, завышают стоимость квартиры, чтобы купить её без первоначального взноса.
6. Рекламируется и показывается одна и та же квартира, и именно по ней проводится сделка.
Фиксируйте при просмотре, в записях: номер дома, подъезда и квартиры, этаж. Мошенники всегда рекламируют другую квартиру, чтобы хозяин случайно не увидел и не помешал.
Кроме того, существует такой способ мошенничества: когда показывают одну квартиру с ремонтом, а оформляют на покупателя совершенно другую, хуже и дешевле, находящуюся в том же или в соседнем доме.
7. Собственник проявляет лояльность к покупателю и предоставляет все необходимые документы.
Часто при покупке по ипотеке банки требуют дополнительные документы. Если собственник их с готовностью предоставляет - значит, они у него есть. Мошенник всегда будет нервничать в таком случае, ведь ему придётся их подделывать.
8. Продавец согласен на продажу по ипотеке.
Мошенники ищут покупателей со свободными деньгами. Им не нужны ещё одни «глаза», изучающие их документы. Поэтому они отказываются продавать по ипотеке.
9. Квартира продаётся риэлтором.
Мошенник всегда продет квартиру сам, чтобы в случае разоблачения не пойти по статье "мошенничество, совершенное группой лиц". Тем более, что квалифицированный риэлтор сразу заподозрит неладное и не станет связываться с криминалом.
10. Квартира продаётся как альтернативная.
Альтернативная сделка - это когда собственник продает свою квартиру и покупает взамен другую. Проводя две сделки одновременно. Мошенникам нужны просто деньги, им не нужна другая квартира. Поэтому квартиры, продаваемые жуликами, всегда «свободные».
11. Все собственники и члены семьи, или другие проживающие в квартире лица выписываются до сделки.
Дело в том, что по действующему законодательству, если в приобретаемой квартире зарегистрирован и проживает не собственник, а посторонний человек, допустим, родственник собственника, или вообще постороннее лицо, право на проживание у которого возникло до приватизации,- такого человека выписать по суду не получится. Либо он выпишется сам, до сделки, либо будет жить в квартире до конца своих дней.
12. Продавец квартиры, если именно он её покупал или приватизировал, знает о квартире абсолютно все.
Он знает всю историю квартиры, знает тонкости ремонта. Объяснит и покажет где выключатели, краны, счетчики и другие тонкости и нюансы квартиры.
На моей практике был случай, когда мошенник, пытавшийся продать арендованную квартиру, выдавая её за свою, не смог сразу найти выключатель. Видимо был в квартире один раз и то днём, и свет, соответственно, не зажигал.
Это, пожалуй, основные моменты, которые практически не встречаются при продаже квартиры мошенниками. Но на то и правила, чтобы были исключения.
При покупке квартиры верить на слово продавцу нельзя. Как в той поговорке: "доверяй, но проверяй". Надо подробнейшим образом расспросить историю квартиры и обстоятельства её приобретения, а потом после тщательной проверки юридической чистоты квартиры сопоставить информацию. Если все совпадает, значит, продавец не пытается вас обмахнуть.
Совет. Покупаете квартиру в столичном регионе и стараетесь сэкономить?
Экономьте на чем угодно, но не на проверке «юридической чистоты» приобретаемой квартиры. Не экономьте на услугах опытного риэлтора, который знает все о мошеннических схемах на рынке недвижимости. Который проверит квартиру, организует и проведёт безопасную сделку в ваших интересах, не нарушая закон, и не дав мошенникам ни единого шанса вас обмануть.
