В личку иногда обращаются читатели, коллеги или близкие друзья с вопросами по недвижимости. Сам не являюсь прожженным риэлтором или экспертом, но помогаю чем могу. История, которую вы сейчас начнете читать - именно тот случай, о котором стоит рассказать, чтобы другие не попались на удочку.
Без конкретных имен, но с пруфами. Поехали.
С чего все началось?
Крупный город Чувашской республики. Петя - герой нашего рассказа - работает в digital-сфере. Семья давно хотела переехать в новую квартиру, а тут льготная ипотека, да и взнос накопился.
Присмотрели объект в свежепостроенном микрорайоне:
Как мы видим, объект смахивает на комплексную застройку. Квартиры там до сих продаются.
Супруга и теща Пети выяснили, что в этом доме можно взять подрядную квартиру. 40.8 кв.м.. В прошлой статье мы с вами разбирали что это такое и откуда берется.
Вкратце:
В данном случае выстроилась такая взаимосвязь:
За квартиру предлагали 2.7 млн.рублей. Говорили со всех сторон о том, что доступна льготная ипотека по объекту (запомните этот факт). Планировали взять на 30 лет, чтобы платеж был поменьше и было удобнее гасить досрочно. На практике все оказалось запутаннее.
На этом этапе Петя написал мне
Сделка уже была вот-вот на носу. И тут Петя пишет мне с просьбой посмотреть да помочь.
Когда Петя рассказал всю хронологию, он добавил факт про риэлтора, который появился в цепочке взаимодействия:
Вот еще чего:
Первым делом я посоветовал Пете запросить рыбу договора на квартиру (так можно). И ее прислали ему очень быстро.
И тут началось самое интересное.
Что же было не так в договоре?
Поскольку не являюсь юристом, то пришлось договор перечитывать кучу раз. Сперва в глаза бросилось это:
Окей, дом построен. Люди там живут. Только в договоре прописано отсутствие составления акта приема-передачи и дается гарантия на то, что в квартире никто не зарегистрирован. И ни слова про 214-ФЗ. В любом ДДУ он указывается.
Сей факт навел на сомнение в возможности льготной ипотеки.
Потом решил поглядеть в шапку договора и вот, что я увидел:
Проверил кадастровый номер - все сходится, речь именно про квартиру в договоре. И она оформлена как собственность. Отсюда следует, что нихрена это не новостройка. Тут все признаки вторички.
Я подумал: "Значит, что льготная ипотека на объект не должна распространяться?"
Из диалога с Петей:
Понятно было бы, если бы квартира приобреталась по переуступке.
Стало еще интереснее. Неужели застройщик и подрядчик как-то смогут обойти систему и провести вторичку как новостройку?
Я пошел дальше и решил поглядеть постановление Правительства по льготной ипотеке. Вот самый важный пункт:
И правда. У юридических лиц можно покупать квартиры по переуступке и получить льготную ипотеку. У застройщика можно взять квартиру по ДКП, не ДДУ.
Только в контексте ситуации Пети - ничего. Договор же был от подрядчика, плюс сам объект оформлен как вторичка.
После нашего диалога Петя начал теребить вопросами Продавца и банки. Вот что получилось в итоге:
Все пришло к следующему:
Сейчас решается вопрос с возвращением вознаграждения риэлтора подрядчика. Такой пункт был в договоре. Услуги по факту не оказаны.
А как бы могло быть, если бы Петя решился на сделку?
Предположу. В день сделки поменялась бы процентная ставка из-за объекта. С 6.5 % до, скажем, привычных для вторички 8.5 % . Допустим, Петя нехотя дает согласие. Тогда в разрезе 30 лет кредита получается такая разница по процентам:
Как-то замаскировать объект под первичку вряд ли бы получилось. В банке сидят далеко не валенки. Объект бы перепроверили и увидели, что у него есть собственник.
Похоже ли это на аферу?
Вообще ни разу. Подрядчик застройщика сам является застройщиком по другому региону. В договоре с риэлтором был пункт с возвращением средств при отсутствии оказании услуг. Плюс закон о правах потребителей это как бы подразумевает.
Какая бы строительная компания, которая возводит многоквартирные дома, стала бы заморачиваться ради обмана на 42к рублей? Тут масштаб другой.
Скорее дело было в желании продать квартиру побыстрее и в непонимании как работает льготная ипотека. Петю и его семью пытались надурить обещаниями 6.5 %. Почти получилось.
Читайте в тему: Что такое подрядные квартиры?
Да пребудет с вами вычет!
