На нашем канале мы много рассказывали о торгах по банкротству, агрегаторах и трудностях, с которыми можно столкнуться во время участия в торгах. Один из самых важных нюансов торгов – выбор ликвидного лота. Их настолько много на площадках, что выбрать что-то действительно стоящее по-настоящему трудно.
Наша компания занимается торгами с 2000 года и сегодня мы хотим поделиться с вами нашим опытом в выборе ликвидного лота на площадках.
Есть ли какой-то алгоритм для выявления ликвидности лота?
- Место
- Регион
- Трафик
- Состояние объекта
- Срок окупаемости
Последний показатель является самым важным и его прежде всего стоит просчитать перед выбором объекта.
Ликвидность лота должна быть рассчитана в комплексе всех перечисленных факторов. В InvestRussia, мы составляем инвестиционный план, с помощью которого определяем ликвидность объекта при различных вариантах развития событий.
Существует множество площадок для участия в торгах. Как выбрать из них какую-то одну и есть ли разница для потенциального покупателя?
Существует около ста различных площадок для участия в торгах, но потенциальный покупатель не выбирает их. Выбор площадки осуществляется конкурсным управляющим, который занимается продажей лота.
То есть, если вы хотите приобрести объект, придётся участвовать в торгах на той площадке, которую выбрал КУ. Он заключает договор с площадкой-партнером и проводит торги на ней. Это не очень удобно для инвестора, который занимается торгами самостоятельно, поскольку на многих площадках для участия потребуется ЭЦП (электронная цифровая подпись). Она не универсальная и, если вы хотите принять участие на нескольких площадках, придётся делать ЭЦП для каждой из них.
Это очень не удобно, поскольку, во-первых, подготовка ЭЦП занимает много времени и можно не успеть приобрести нужный лот. Во-вторых, приобретение электронной подписи обойдётся в дополнительные траты (порядка 10 000 рублей). И это только для того, чтобы просто принять участие в торгах и не гарантирует выигрыша. Поэтому более удобным способом участия будет обращения к посредникам у которых уже есть ЭЦП на все площадки.
Есть ли какие-то особенности торгов в различных регионах? Выгодно ли заниматься покупкой и можно ли найти там ликвидный лот?
Наша компания занимается покупкой недвижимости в Москве, Московской области и в Сочи, поскольку сейчас это города с наиболее ликвидными объектами. Их легко купить и легко продать.
Покупка недвижимости в регионах более рискованное дело, поскольку там она менее ликвидная, спрос более низкий и продать ее сложнее. К тому же очень сложно осуществлять сделку в регионах, далеких от местонахождения владельца. Для осуществления сделки, показа и подписания всех бумаг нужно находиться рядом с объектом и этот факт работает против покупки в регионах. Но при этом конкуренция в регионах меньше, выиграть торги проще.
Насколько реально участвовать в торгах в одиночку с какими трудностями можно столкнуться при подборе лота в этом случае?
Участвовать в торгах в одиночку можно, но выиграть нельзя.
Деятельность на торгах требует слишком большого количества сил и времени и один человек просто не сможет с этим справиться.
Сделать выбор в одиночку из нескольких тысяч постоянно пополняющихся лотов и найти что-то стоящее – задача невыполнима.
К тому же КУ может скрывать информацию о лоте, публиковать лот под другим названием или продавать 1 объект недвижимости частями. Так, можно купить дом, где земельный участок приобретет другой покупатель.
Есть случаи, когда здание продаётся отдельно от коммуникаций в нем. Или в одном гостиничном комплексе постройки, бассейны и пляж поделены на несколько лотов. (В своих следующих статьях мы расскажем, какие подводные камни могут хранить в себе объекты на торгах).
Если покупатель непрофессионал, он вряд ли сможет обнаружить такие нюансы и высока вероятность, что купленный лот не только не принесёт прибыли, но станет убыточным.
Если же инвестор все-таки принимает решение участвовать в торгах в одиночку, мы рекомендуем придерживаться следующих рекомендаций:
– Тщательный отбор лотов.
– Анализ документов. Хорошо, если вы будете проверять документацию с юристом, который укажет на все подводные камни и поможет избежать покупки неликвидного объекта.
– Выезд на место. Перед покупкой, особенно, если лот находится в другом регионе, стоит выехать на его просмотр и самому оценить его состояние.
– Качественная связи с конкурсным управляющим. Перед покупкой необходимо как можно больше узнать об объекте, эту информацию может предоставить КУ. Он не всегда заинтересован в общении с покупателями, но поддержка этой связи обязательна. Для того, чтобы это сделать, важно показать свою заинтересованность именно в покупке и тогда, шансы узнать об объекте больше и,соответственно, выбрать ликвидный лот возрастут.
