Думаю, все семьи, получавшие материнский капитал и направившие его на погашение ипотечного кредита, знают, что по окончанию выплат придется оформить недвижимость в долевую собственность на каждого члена семьи.
Если вы получали маткапитал, значит вы были у нотариуса и в его присутствии подписали данное обязательство.
Начну, пожалуй, свою историю 😊
По окончании ипотечных выплат за нашу двушку было принято решение расширять жилплощадь. Дети выросли, им стало тесно в одной комнате. Думаю, стандартная ситуация.
План был такой: квартиру продаем и все вырученные деньги вносим в качестве первоначального взноса. Т.е. берем новую ипотеку. Хорошую трешку или лучше частный дом.
Извлекла из папки с документами то самое обязательство и пошла за консультацией к нотариусу, с чего начать и что за чем делать.
Оказалось, оформить квартиру в долевую собственность на всех членов семьи несложно. Понадобятся следующие документы:
1. Свежая выписка из ЕГРН, берется в МФЦ и стоит 390 рублей + 30 рублей, если платить через Сбербанк. Нужна для того, чтобы доказать, что квартира вышла из обременения банка;
2. Паспорта родителей и свидетельства о рождении детей;
3. СНИЛСы родителей;
4. Документы о прописке детей;
5. Договор купли-продажи на данное имущество.
С этими документами приходим к нотариусу и он оформляет соответствующее заявление. Исходя из суммы, полученной от государства (размер маткапитала), нотариус говорит, какую минимальную долю в процентах от общей площади нужно выделить на детей.
К примеру, в нашем случае маткапитал был ~380 тыс, стоимость квартиры 2 300 000 руб.
380 тыс / 4 членов семьи = 95 тыс на каждого
Получается, каждому ребенку нужно выделить долю от недвижимости на не менее чем 95 тыс руб. В нашем случае выходит примерно по 5% на каждого ребенка, т.е. 5/100 долей.
Если вы не собираетесь продавать данную недвижимость, то доли можно выделить совершенно любые, на всех по 25%, например. Но если как в нашем случае – лучше выделять минимально необходимые. Дальше станет ясно, почему.
Стоимость данной работы у нотариуса обойдется в 0,5% от кадастровой стоимости разделяемого объекта, но не более 20 тыс руб.
По итогу мы получаем на руки 4 соглашения о разделении имущества – по экземпляру на каждого члена семьи, в каждом из которых прописано, сколько процентов ему принадлежит.
Что же дальше?
А дальше в игру вступают органы опеки и попечительства. Почему? Потому, что мы хотим продать квартиру, одними из владельцев которой являются несовершеннолетние. И вот органы опеки как раз призваны проследить за тем, чтобы имущественные интересы детей не были ущемлены.
Благие намерения! Казалось бы.
Обращаться в органы опеки следует, исходя из района, в котором территориально находится их имущество, т.е. квартира, в которой дети получили доли.
Предварительно перечитали в интернете кучу статей по этому поводу. Было примерное понимание того, что опека в зависимости от обстоятельств каждой конкретной семьи может принять различные решения. Происходит оценка благополучности и благонадежности семьи и прочее. Ну думаю, все получится, вид у нас вполне благонадежный, дети сыты, одеты, как говорится 😅
Пошли мы в нашу местную опеку за консультацией. Описываю инспектору ситуацию, что хотим квартиру продать, внести все в первоначальный взнос и купить в ипотеку дом. Хотим улучшить жилищные условия свои и детей, у каждого будет своя комната, да еще и двор.
Дальше без 100 грамм разобраться будет сложно, попробую изложить, что мне ответила инспектор.
Несите 1 комплект документов на отчуждаемое имущество и 2 комплекта документов на присуждаемое.
Говорю, что присуждаемого еще нет, его нужно в ипотеку взять, а сперва отчуждаемое продать, а продать без разрешения от опеки не получится.
А вы идите в банк, возьмите у них письменное согласие, что они готовы дать ипотеку с участием несовершеннолетних.
Выходит, нужно в банке ипотеку брать не только на родителей, но и детей в договоре также прописывать. В последствии разговаривала с подругой, проработавшей в кредитном отделе Сбера несколько лет. Она сказала, что в первый раз такое слышит и за все годы ее работы с таким никто не обращался.
Мало того, по их сценарию, помимо письменного согласия от банка, мы должны найти продавца, который согласится собрать и предоставить нам все необходимые документы (тот самый пакет документов на присуждаемое имущество, ниже еще подробнее расскажу), чтобы мы отнесли их в опеку. И тогда, возможно, опека даст согласие на такую сделку. И все эти манипуляции, кстати, нужно успеть провернуть в срок 3 месяца.
Если вы хотите продать квартиру с маткапиталом и взамен приобрести недвижимость за наличку, т.е. не кредитуясь повторно, то ситуация немного упрощается тем, что из списка выпадает согласие банка на кредитование с участием несовершеннолетних. При этом все равно нужно будет, чтобы продавец вашего нового жилья согласился предоставить вам документы, которые вы понесете в опеку, и ждать-ждать-ждать.
Другим, более приземленным вариантом, является оформить детские доли в имуществе дедушек-бабушек. Т.е. поменять детские доли в вашей квартире на доли в другом месте.
Но не у всех есть родственники с квартирами, а тем более готовые не просто прописать детей, а выделить им площадь в собственность. Как вы понимаете, в этом случае невозможно будет продать недвижимость, пока дети не достигнут совершеннолетия.
Нам повезло и такой дедушка у нас есть. Было принято решение выделить доли детям в его доме, тогда мы сможем продать, наконец, нашу квартиру.
Что в этом случае говорит опека: главное, чтобы присуждаемые доли были не меньше и не хуже уже у них имеющихся. Тут все хорошо.
Ну и конечно документы. Что нужно предоставить (сразу можно сделать всех документов по 3 копии):
1. Заявление от обоих родителей (заполняется на месте)
2. Заявление от несовершеннолетнего (если есть 14 лет)
3. Паспорта обоих родителей (стр.2-3, регистрация, дети)
4. Паспорт несовершеннолетнего (если есть 14 лет)
5. Свидетельства о рождении
6. Свидетельства о регистрации по месту жительства детей
7. Документы-основания на жилое помещение (договор купли-продажи или договор дарения, наследство и пр) с места продажи и с места покупки (или обмена)
8. Свидетельство о праве собственности на жилое помещение с места продажи и места покупки (или обмена)
9. Техпаспорт на жилое помещение с места продажи и места покупки (или обмена)
10. Выписки из ЕГРН об отсутствии ареста или обременения с места продажи и места покупки (или обмена) – Выписка действительна 1 месяц, берется в МФЦ
11. Выписки из лицевых счетов за оплату всех коммунальных услуг отдельно с места продажи и места покупки (обмена)
12. Предварительные договора купли-продажи (дарения, мены)
Вот такой скромный список.
Отдельно скажу по некоторым пунктам. Например, по пункту 11 наш инспектор в опеке сказала, что вместо справок об отсутствии задолженности по коммунальным платежам – а это на минуточку нужно сходить во все инстанции, да еще и по двум объектам недвижимости – можно принести квитанции за последний месяц.
Моей ошибкой было, что я принесла квитанции об оплате коммунальных платежей, за что была вежливо послана и в следующий визит уже принесла сами квитанции. В них, естественно, должно быть отражено, что последняя оплата была тогда-то, графа задолженность должна быть пуста.
Что касается пункта 12, тут наш дедушка пошел к нотариусу и написал, что изъявляет желание подарить нижеуказанным внукам по таким-то долям. Я не уверена наверняка, что нужно именно нотариальное волеизъявление, но решили подстраховаться. Возможно, подойдет и обычная, от руки написанная бумага.
Итого, весь этот ворох документов мы сдали в опеку и ждем, сколько ждать не сказали, но мы уже рады хотя бы потому, что дело потихонечку двигается.
Когда опека даст разрешение на обмен, предстоит вновь идти к нотариусу за оформлением новых долей (то же самое, как изначально делали после выплаты ипотеки, только уже в другой недвижимости). Соответственно, там тоже нужно будет заплатить 0,5% от кадастровой стоимости присуждаемого объекта (но не более 20 тыс).
После этого квартира «свободна» (т.е. не имеет несовершеннолетних собственников) и можно выставить ее на продажу, аллилуйя.
Что могу по итогу сказать из нашего личного опыта. Пойти на встречу или индивидуально рассматривать каждый отдельный случай, каждую семью, опека не стремится. Стремится соблюсти предписание, чтобы бумажка была к бумажке, все по шаблону. Возможно, у кого-то где-то не так, не знаю. Расскажите, если сталкивались с опекой по этим вопросам.
