Многие считают, что квартира в Москве — это отличный инструмент инвестирования. Стоимость жилья в столице растет, а значит, это хороший актив. Но как обстоит дело в действительности? Есть ли смысл покупать квартиру с расчетом на то, что спустя несколько лет ее можно будет продать подороже?
Новострой-М обратился к эксперту и выяснил, что рассказы о том, что на долгосрочном владении жильем в столице можно хорошо заработать, — не более чем сказки.
Да, реклама во всех ее проявлениях уверяет, что покупка квартиры сейчас — выгодное вложение накоплений. Игорь Бевзенко, советник по управлению коммерческой эффективностью бизнеса, считает иначе.
Если бы всё было так просто, то москвичи бы давно озолотились.
Сотни тысяч граждан, покупая недвижимость, лелеют мысль, что квартира им нужна не только собственного проживания, но и как объект инвестирования. То есть что они автоматически стали инвесторами, выгодно вложившись в растущий актив.
Эту иллюзию старательно подогревают застройщики и другие участники рынка, которым нужно продать как можно больше.
Они знают, на что можно «надавить».
- Цены на жилье только растут, дешевле уже не будет, покупайте сейчас!
- Те, кто купил квартиру несколько лет назад, заработали колоссальные премии к первоначальным вложениям.
- Квартира в Москве — это надежное вложение средств.
Знакомо? Термины «инвестиционная привлекательность» и «рост стоимости» сейчас звучат из каждого утюга. Некоторые продавцы представляют прогнозы доходности в своих рекламных буклетах. На то она и реклама!
Долгосрочный период показывает, что эти факты — лишь уловки, призванные убедить на покупку жилья людей, не разбирающихся в экономике.
Расчет эффективности ведется в рубле, который нельзя назвать стабильной валютой.
Игорь Бевзенко отмечает: «Потенциальная эффективность вложений оценивается на основе сравнительной доходности. Базой для такого сравнения являются безрисковые депозиты в стабильных (относительно локального рубля) валютах. Это азбука».
До 2000 года аналитика рынка недвижимости велась в долларовом исчислении. Рубль был настолько неустойчив, что не поддавался никакому анализу. Валютная стоимость позволяла следить за реальными колебаниями рынка, динамикой цен и фактическими потерями для тех, кто купил жилье слишком рано.
С 2000 года, согласно рублевой динамике, стоимость жилья в Москве неуклонно увеличивалась и выросла практически в 10 раз, даже с учетом кризисов 2008 и 2014 годов. Отлично!
Реальная валютная картина, основанная на данных из того же источника, показывает, что до 2008 года рост стоимости жилья в валюте идентичен рублевому варианту, а после этого графики идут вразнобой. Стоимость жилья в валюте сперва падает, потом растет, снова падает и стабилизируется на уровне половины пикового показателя 2000-х.
А это значит, что те, кто купил квартиру до 2005-2006 года, не только ничего не потеряли, но даже заработали — в валюте. Те, кто приобрели жилье позже, — либо отыграли вложения (но не выиграли!), либо ушли в ощутимый минус. Потому что в валюте средняя стоимость квартир с 2008 года упала больше чем в два раза.
Получается, что в последние 10 лет сбережения нужно нести не в недвижимость, а в доллар. Да, доллар вырос в 3 раза, а квартиры в рублях подорожали за 20 лет в 10 раз. Однако после 2008 года рублевая стоимость выросла в 1,5-2 раза, а доллар — с 25 рублей в 2008 году до 75 рублей в 2020 году.
Если добавить упущенную выгоду от процентов по депозитам, выплату процентов по ипотеке и общую инфляцию — становится совсем грустно. Вывод: квартира — это актив, который за 10 лет теряет стоимость в два раза.
Но есть исключения.
- Краткосрочные спекуляции. Эта схема не связана с долгосрочным владением. Вариант «купить дешево, продать дорого» сейчас реален только для профессионалов, понимающих структуру рынка и умеющих использовать инсайды.
- Уникальная локация. Действительный рост стоимости новостроек в валютном выражении показывают, например, Хамовники и Остоженка.
- Уникальные категории объектов. Стабильный рост демонстрируют первые башни «Москва-Сити» и первые качественные лофты, которые не являются жильем по статусу.
Покупать квартиру в Москве сегодня нужно из расчета ее полезности для себя, а не с целью когда-нибудь продать подороже. Тогда через несколько лет не придется разочаровываться.
