В естественность причин роста цен на жильё настолько сложно поверить, что уже и антимонопольную службу просят подключиться и изучить этот феномен. Но понижения цен на квартиры от застройщиков всё равно ждать не стоит, и вот почему.
Во-первых, себестоимость строительства выросла не на шутку. Металл, арматура, другие материалы, рабочая сила - всё подорожало, а в столичном регионе ещё ввели и плату за ВРИ (за изменение вида разрешенного использования земельного участка, что крайне важно для проектов, строящихся на месте бывших промзон или сельхозземлях).
Во-вторых, понижение цен одним игроком на фоне общего роста чревато монополизацией (таким образом он забирает всех потенциальных покупателей себе). Но корпоративный сговор ФАС вряд ли найдёт: причина роста цен - бурный спрос - вполне рыночная, естественная. Подоплека же этого явления - господдержка ипотеки, но девелоперы в ней вроде как и не виноваты.
Стоит ли говорить, что сильные ценовые колебания для рынка недвижимости вредны (это не рынок акций)? Но поскольку этих колебаний, очевидно, все ждут, давайте посмотрим, чем это может обернуться.
Какие мы знаем условия, приводящие к понижению цен на жильё и апартаменты в Москве? Отсутствие платёжеспособного спроса или затоваривание рынка. Оба укладываются в парадигму нарушения баланса "спрос-предложение".
Первое условие выполнялось на фоне кризиса 2008-2009 гг., второе – в 2014-2015 гг. Только вот первичный рынок пойдёт на снижение цен лишь в том случае, если девелоперам будет не хватать инвестиций – денег дольщиков. Надо понимать, что при системе проектного финансирования зависимость рынка от денег дольщиков ниже, чем когда-либо. Нет, она остаётся, но её роль ослабевает – уже не нужно лихорадочно собирать энный процент стоимости всего проекта ещё до котлована, чтобы начать стройку.
Теперь разберём частности. Затоваривания рынка, очевидно, нет – предложение по-прежнему сокращается несмотря на старты новых проектов. Массовый спрос на ипотеку – не совсем платёжеспособный спрос (если человеку нужен кредит, очевидно, своих денег на покупку квартиры у него нет). Завершение льготной программы бьёт больше по банкам, чем по девелоперам. 8%-9% годовых – такие мы увидим ставки во второй половине года. Они относительно невысокие, при таких ставках в 2018-2019 гг. был просто турбо-спрос.
Кто-то грешит на реновацию. Однако: если бы город распродавал невостребованные квартиры в домах для переселенцев по себестоимости, это ещё как-то могло «одёргивать» первичный рынок. Но этого не происходит. В итоге вся реновация – это будет свежая вторичка, привязанная к рыночным ценам новостроек в своей локации. Если они реализуются в среднем по 300 тысяч за метр, «реновационная» квартира запросто уйдёт за 270, при ценах в 400 тысяч за метр – за 350 и так далее.
В 2020-м во многие проекты по экстремально высоким ценам вошли тысячи частных инвесторов. И если девелоперы ещё подвижны в ценообразовании, то инвесторы будут держать актив хоть 10 лет, но себе в убыток «сливать» его не будут. Это ещё одна предпосылка к ценовой стагнации.
Конечно, с другой стороны сейчас уже нет повода выходить на старте продаж с задранными ценами, как это было в конце 2020-го. То есть если средний показатель в комфорт-классе к середине года остановится на отметке 270-280 тысяч за метр, то новые выходы будут, вероятно, по 200, 220, 250 тыс. Если удастся на пре-сейл выловить что-то дешевле 200 тыс. за метр (внутри МКАД), это точно будет инвест.
Как "ловить" ранние продажи? У брокеров. Например, в «Бест-Новострой» есть «клуб» инвесторов с ранним доступом к информации о выходах проектов и запись в лист ожидания.
Вывод: новые старты продаж могут статистически уравновесить рост цен во второй половине года. Хотите дешевле – ждите новый проект. Узнать о новых проектах вы можете в телеграме "Прожектор Новостроек": подписывайтесь и следите за изменениями на рынке новостроек в реальном времени!
