Без аванса или задатка сейчас сделки с недвижимостью проходят крайне редко и касаются только вторичного жилья. С момента внесения аванса или задатка до оформления сделки может пройти не один месяц. Зависит это от разных условий: проверка объекта покупки на наличие арестов или обременений, проверка продавца на наличие исполнительных производств и возможность банкротства, получение одобрения банка на покупку объекта, получение разрешения от органов опеки на продажу квартиры, если собственниками являются несовершеннолетние и еще много моментов, которые могут отодвинуть совершение сделки. Продавцу аванс дает уверенность, что у него есть покупатель, покупатель от поиска объекта переходит к оформлению сделки и предвкушает переезд в новое жилье.
Естественно, что за любой, даже небольшой промежуток времени могут поменяться условия у продавца или покупателя и кто-то из них может отказаться от сделки. Как тогда возвращать аванс и что делать с задатком?
Юристы утверждают, что для того, чтобы избежать риска потерять аванс его нужно:
- вносить агентству недвижимости при условии, что у агентства есть договор с продавцом и доверенность на получение аванса;
- либо у агента должна быть доверенность от нотариуса на получение аванса;
- еще лучше вносить аванс непосредственно собственнику объекта недвижимости.
Позицию юристов понять можно, но все эти утверждения не выдерживают критики.
1. Вы решили внести аванс в агентство недвижимости. Запрашиваете у агента, который продает квартиру договор с продавцом. И он вам его имеет право не показывать, т.к. это может быть коммерческой тайной. И даже если покажет, что вы там увидите? Будете ли вы уверены, что подпись под договором принадлежит продавцу, а не подписана кем-то другим? Договор между продавцом квартиры и агентством регулирует только их отношения. Покупатель в контекст этого договора не вписывается. Покупатель при внесении аванса агентству заключает отдельный договор, который регулирует отношения покупателя и агентства недвижимости.
2. Наличие нотариальной доверенности уже давно не панацея. Я лично общался с агентами, у которых были доверенности от клиентов, заверенные нотариусом 2-3 раза за 20 лет. Т.к. необходимости в этом нет и к тому же несет для продавца лишние расходы – такая доверенность будет стоить от 3 до 5 тысяч рублей и еще надо провести 2 часа у нотариуса, предварительно записавшись к нему на прием. В настоящее время доверенность можно выдать в простой письменной форме, напечатанную на принтере или написанную от руки. Она должна быть заверена печатью предприятия, где работает доверитель или управляющей компанией, где он проживает. Такие доверенности можно использовать для представления интересов в суде, по некоторым вопросам в МФЦ, и гос. учреждениях. По таким доверенностям нельзя продать квартиру и получить деньги. Но для сбора документов для сделки и получения небольшой суммы аванса они вполне подходят.
п. 2 ст. 53 Гражданского процессуального кодекса РФ
«Доверенности, выдаваемые гражданами, могут быть удостоверены в нотариальном порядке либо организацией, в которой работает или учится доверитель, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющим управление многоквартирным домом, управляющей организацией по месту жительства доверителя , администрацией учреждения социальной защиты населения, в котором находится доверитель, а также стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель находится на излечении, командиром (начальником) соответствующих воинских части, соединения, учреждения, военно-учебного заведения, если доверенности выдаются военнослужащими, работниками этих части, соединения, учреждения, военно-учебного заведения или членами их семей. Доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, удостоверяются начальником соответствующего места лишения свободы. » .
3. Вносить аванс непосредственно хозяину объекта недвижимости – это не очень хорошая идея, даже если вы возьмете с него расписку, где пропишите все условия покупки квартиры.
Однажды я так и сделал - внес аванс хозяину 20 000 рублей. Через три дня мы должны были выйти на сделку, он не пришел – запил. И в запое был две недели, хотя с виду выглядел очень приличным человеком. Потом мы все-таки сделали сделку. Но нервов потратили. А если вы вносите аванс хозяину квартиры преклонного возраста? У которого есть риск оказаться на больничной койке на неопределенный срок.
Самый лучший вариант – это внести аванс агентству недвижимости или частному риэлтору (кто такой частный риэлтор смотрите здесь), но не собственнику объекта, иначе покупатель рискует не выйти на сделку и остаться без денег. Агенты убирают ваши деньги в отдельный конверт и кладут в сейф до завершения сделки, в случае если, кто-то из сторон отказался от сделки есть возможность возврата аванса. При внесении аванса между покупателем, представителем покупателя и агентством или частным агентом заключается договор, в котором обговариваются основные условия сделки. Доказательством для покупателя, что между агентом и продавцом существует какой-то договор, необязательно письменный, служит наличие у агента копий документов на объект недвижимости и копий паспортов собственников объекта недвижимости. И лучше не вносить в качестве аванса большую сумму. Я, например, никогда не вношу и не беру в качестве аванса более 20 000 рублей.
Спасибо за внимание, подписывайтесь, ставьте лайки.
