ИСТОРИЯ
Коммунальные квартиры, как явление появились в России после революции 1917 года.
Хотя как таковые, коммунальные квартиры были и в Российской Империи. Домовладельцы разгораживали квартиру на несколько «углов» и сдавали уже «угол». Были и предприимчивые граждане, которые арендовали квартиру целиком и сдавали ее по «углам». Вспомните произведения Горького и Гиляровского.
Но именно после 1917 года появляются коммунальные квартиры, которые до сих пор являются для многих диковинкой.
Советская власть проводит, так называемое «уплотнение», как временную меру. Но как известно – все временное у нас - постоянное.
В 1918 году отменяется право на частную собственность, так же национализируются доходные дома. Начинается массовое заселение население по принципу: «одна комната на каждого взрослого человека, одна комната на двух детей и одна комната для профессиональных занятий».
Теперь в одном доме, в одной квартире - в общем под общей крышей проживают и, профессор и, рабочий, люди, - в прошлом, разных социальных статусов, а теперь – строители коммунизма. Помните фильм «Собачье сердце».
Ухудшая жизненные условия одних семей, советская власть улучшила жизнь широких рабочих масс. В 1922 году количество рабочих, проживающих в отдельных комнатах, увеличилось до 67% в сравнении с 1908 годом – 29%.
Совместное освоение жизненного пространства соответствовало идеям революции, но не всем было по душе. Где-то ссорились, но в общем жили дружно. Помните фильм «Покровские ворота».
КУПИТЬ-ПРОДАТЬ
Комнаты в коммуналках или в общежитиях продолжают пользоваться спросом из-за своей невысокой стоимости. Если вы хотите сохранить деньги и вложить в недвижимость, но у вас не хватает на полноценную квартиру, то такой вариант может вам подойти.
При продаже комнаты в коммунальной квартире (коммуналке) собственник комнаты обязан продать комнату лицу, уже владеющему комнатой в этой квартире, либо получить согласие на продажу комнаты третьему лицу у всех остальных собственников комнат. Так как по закону приоритетное право на покупку комнаты в коммунальной квартире имеют лица, уже владеющие комнатами в этой квартире. Т.е. если вы владеете комнатой в пятикомнатной квартире, то обязаны предложить купить вашу комнату всем владельцам других комнат, если они не хотят покупать вашу комнату, тогда следует получить от них отказ от преимущественного права покупки. Без подобного отказа вы не сможете продать вашу комнату. Росреестр выдаст предписание о приостановке регистрации сделки до устранения недостатков в документах сроком на 1 месяц. Если вы не устраните недостатки в указанный срок, т.е. не донесете недостающих документов -вам вернут документы, а сделку не будут регистрировать.
В данном случае отказ других сособственников в коммунальной квартире от преимущественного права покупки оформляется у нотариуса, стоит такая услуга порядка 2 000 рублей за один отказ. Еще стоит учесть, что не все собственники могут проживать в коммунальной квартире, т.к. комнаты, очень часто покупают с целью инвестиций и сдачи в аренду. По этой причине установить связь с собственником получается не всегда. Собственник может проживать в другом городе или в другой стране или может просто отказать продавцу в оформлении отказа, сославшись на отсутствие времени. В этом случае можно пойти другим путем – пойти на почту и разослать собственникам телеграммы с уведомлением. В телеграмме нужно обязательно указать стоимость продаваемой комнаты и номер вашего телефона. Телеграмма отправляется на адрес коммунальной квартиры. Вам придет уведомление о получении собственником телеграммы. Можно самому прийти на почту, через 3-5 дней после отправки телеграммы и поинтересоваться – получены телеграммы или нет. После получения телеграммы у других собственников коммуналки есть срок для ответа на ваше предложение по покупке ими комнаты – 1 месяц. Если по прошествии 1 месяца никто с вами не связался, то вы смело можете продавать комнату. В этом случае при подаче документов в МФЦ или Росреестр вам к стандартному пакету документов нужно приложить еще телеграммы и уведомления об их получении.
ИНВЕСТИЦИИ
Покупка недвижимости всегда традиционно является наиболее надежным средством для инвестиций, что доказано на протяжении многих десятилетий.
Покупка комнаты для проживания или с целью инвестиций и последующей сдачей в аренду на сегодняшний день является наиболее выгодной:
- Низкая стоимость комнат (от 500 000р.) позволяет приобрести ее в ипотеку даже если доход покупателя не превышает 25 000 рублей. Например, комната стоит 500 000 рублей, в этом случае вы вносите 10 процентов стоимости жилья (50 000р.) в качестве первоначального взноса по ипотеке, оставшуюся сумму – 450 000 рублей выдает банк по ставке 8 процентов годовых на 20 лет, ежемесячный платеж составит 3 763 рубля;
- Высокий спрос на аренду дешевого жилья. Сейчас высокий спрос на дешевое жилье (5-8 тысяч рублей в месяц) поддерживается за счет студентов, приезжающих из других регионов и с периферии, за счет мигрантов из ближнего зарубежья и периферии;
- Быстрая окупаемость по сравнению с квартирами. Например, комната стоимостью в 600 000 рублей, при сдаче ее в аренду за 6 500 рублей в месяц окупится за 92 месяца. Квартира стоимостью 3 000 000 рублей и при сдаче ее в аренду за 20 000 рублей окупится за 150 месяцев;
- Создание личного пенсионного фонда. Например, вы покупаете комнату стоимостью 600 000 рублей в ипотеку – ваш платеж по ипотеке составит 4 516 рублей (на 20 лет и ставка 8 процентов годовых) и сдаете ее за 6 500 рублей. Ваш доход в месяц составит 1 886 рублей. Деньги небольшие, не забывайте, что ипотеку за комнату вы не платите, а платит за вас арендатор. Таким образом через 20 лет комната выходит из - под залога банка, и вы ее можете продать и использовать деньги как хотите, а можете сдавать дальше. Имейте ввиду, что через 20 лет комната уже может стоить не 600 000 рублей, а намного дороже (этому способствует инфляция).
