Главная проблема покупки наследственной недвижимости заключается в том, что в России невозможно каким-либо образом убедиться в отсутствии других наследников, кроме как на слово поверить продавцу. Но даже он не всегда может знать о потенциальных наследниках. На сегодняшний день какая-либо база или реестр наследников отсутствует. Руководитель и юрист Vysotsky Estate в Тушино Максим Бунтовичев разбирается в нюансах и даёт рекомендации покупателям.
Кто имеет обязательное право на наследство?
Есть два способа принять наследство: по закону или по завещанию.
Завещание может быть составлено в пользу любого человека. Но есть важный нюанс: могут быть претенденты на обязательную долю в наследстве. Таким правом обладают:
- несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя,
- его нетрудоспособные родители и супруг,
- а также нетрудоспособные иждивенцы.
В случае, если они есть, то при завещании обязательные наследники в любом случае получат 50% от той доли наследства, которую они бы получили при отсутствии завещания.
Что это значит? Давайте посмотрим на примере. Предположим, у некоего Виктора Петровича в первом браке родились дети. Виктор Петрович женился второй раз и на всё своё имущество составил завещание в пользу второй супруги. Но после его смерти вторая супруга не сможет претендовать на всё наследство единолично, потому что детям от первого брака ещё не исполнилось по 18 лет, а значит, они имеют право на 25% наследства (в случае отсутствия завещания они бы делили наследство пополам со второй супругой, то есть 50/50).
А вот при отсутствии завещания имущество наследуется по закону в порядке очередности:
В течение какого срока «потерянный» наследник может о себе заявить?
Срок вступления в наследство установлен законодательством и равен 6 месяцам со дня открытия наследства. Днём открытия наследства считается день смерти наследодателя.
Что происходит, если наследник пропустил шестимесячный срок и не заявил о своих правах за это время? В этом случае суд может восстановить ему этот срок и признать за наследником его право на наследство, но при одном условии:
если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам.
Опасность состоит в том, что срок давности по наследству не ограничен законодательством. Неучтённый наследник по закону может обратиться в суд в течение трёх лет с того момента, как он узнал о смерти наследодателя (а это может произойти и через 10, и через 20 лет). Если он докажет, что у него была уважительная причина, по которой он пропустил этот шестимесячный срок, в течении которых он должен был заявить о своих правах, его признают наследником. И всё это может произойти через несколько лет после того, как наследство уже будет роздано по другим наследникам.
Вот пример. У Марии Ивановны после её смерти не осталось никого, кроме дяди и тёти. Её квартира по закону о наследовании перешла к ним. Но через 10 лет выяснилось, что у Марии Ивановны в другом городе живёт сестра по отцу — Наталья Ивановна, и она до этого дня не знала ни о сестре, ни о её смерти. Может ли она теперь претендовать на квартиру, которая была продана 10 лет назад? Да, может, если в течение трёх лет, с момента, как узнала, обратится в суд и докажет, что ничего не знала ни о сестре, ни о квартире. Она относится ко второй очереди по закону о наследовании, в то время как квартира была передана третьей очереди — дяде и тёте.
Как обезопасить себя?
Если вы приобретаете наследуемое имущество, выполняйте эти рекомендации, чтобы максимально себя обезопасить.
1. Приобретайте наследованное имущество хотя бы по истечении одного года с момента регистрации наследуемого имущества на имя наследника. Один год — срок исковой давности по оспоримой сделке.
2. Указывайте в сделке по приобретению только реальную, полную стоимость недвижимости. В случае расторжения договора или признания его недействительным вы сможете вернуть уплаченные по договору деньги.
3. Выбирайте нотариальную форму сделки и заверяйте договор купли-продажи у нотариуса — это повышает возможность доказать, что вы добросовестный покупатель и сделали всё возможное, чтобы «проверить квартиру».
4. Ещё одну защиту может оказать титульное страхование такой сделки.
А как на практике?
Если посмотреть судебную практику, то в большинстве случаев покупатель в такой ситуации признаётся добросовестным приобретателем. Это даёт определенную гарантию, что если сделка признаётся недействительной, истребовать у него недвижимость обратно будет нельзя. Об этом гласит Постановление Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года («лицо, которое считает себя собственником имущества, не может истребовать обратно это имущество, если оно было куплено добросовестным приобретателем»).
Кого можно назвать добросовестным приобретателем? Человека, который купил имущество и не знал (и не мог знать), что продавец не имел права продавать это имущество.
Разъяснение о добросовестном приобретателе также дано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 г. («О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав») п. 38: «Приобретатель признаётся добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества».
В переводе с юридического на обывательский это означает, что покупатель должен делать всё по закону. То есть не должно быть никаких занижений стоимости в договоре купли-продажи, а также покупатель должен потребовать дополнительные справки и документы у наследодателя-продавца.
Дополнительную защиту в судебном процессе даёт Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», где в п. 42 сказано: «Если при принятии наследства после истечения установленного срока, с соблюдением правил ст. 1155 ГК РФ, возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества, независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников — при условии, что иное не предусмотрено заключённым в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (ст. 1105 ГК РФ)».
То есть если имущество, полученное по наследству, было продано добросовестному приобретателю, то объявившийся новый наследник может получить только компенсацию в денежной форме своей доли наследства, и за ней ему надо обращаться к наследнику, который продал это имущество.
Давайте разберём на примере уже знакомых нам дяди и тёти умершей Марии Ивановны. Если они продали квартиру до того, как объявилась сестра Марии Ивановны — Наталья Ивановна, и сделали это на законных основаниях, то забрать квартиру у новых собственников и вернуть её сестре уже очень маловероятно. Всё, на что может претендовать Наталья Ивановна — на денежную компенсацию, за которой ей придётся обратиться к тёте и дяде.
При всём при этом надо понимать, что указанные нормативные акты — это всего лишь определённого рода рекомендации для судов. Каждый случай рассматривается индивидуально и с учётом всех обстоятельств дела.
Понравилась статья — ставь лайк.
Есть что добавить — пиши в комментариях.
