Первый квартал 2021 года никого не удивил. Цены на недвижимость как росли, так и продолжили расти. Во многом этот рост был инерционным и темпы роста были скромнее прошлогодних. Второй же квартал обещает попрать скромность и показать очередные чудеса в искусстве рисования ценников.
Что опять случилось?
Дело в том, что 01 июля 2021 года подходит к концу программа льготной ипотеки. К слову, именно этой программе можно объявлять благодарность (или выговор) за ураганный рост цен на квартиры в 2020 году. Экономический итог этой программы в разрезе прошлого года выглядит просто:
- На примере Москвы, при медианном сроке ипотеки кредит стал дешевле на 18%. А недвижимость, тем временем, подорожала на 20%!
То есть вся выгода от случившейся чудо-программы оказалась в карманах застройщиков. Совпадение, наверное (нет). Впрочем, теперь застройщики в предвкушении новой радости. А именно, они ждут массовый приток ипотечников, желающих успеть купить квартиру до свертывания льготной ипотеки.
Как это будет происходить?
Сперва оговоримся, что свёртывание программы льготной ипотеки касается не всех регионов. Судя по последним высказываниям главы ЦБ, по крайней мере 24 региона живут надеждой на продолжение. Москва и Подмосковье в их число не входит. Про них и поговорим.
Сейчас легко можно увидеть повышенную активность застройщиков. Например, в Москве в феврале и марте они вывели на рынок 16 новых проектов. Задача - начать в них продажи до того, как льготная ипотека растворится туманным утром 01 июля.
Естественно, застройщикам нужна не ипотека, как таковая, а мощный спрос, который выльется на рынок перед самым окончанием программы. А где скачок спроса, там и скачок цен.
Наш рынок недвижимости устроен, порой, удивительно. Он склонен игнорировать драйверы снижения цен и гиперболизировать любые намёки на их повышение. Этому тоже есть объяснение - проектное финансирование (и об этом была отдельная статья). Если кратко: застройщики перестали гоняться за продажами на ранних стадиях строительства. Напротив, теперь они экспонируют мало квартир и создают искусственный дефицит.
Что в итоге?
Рынок проигнорирует факторы возможного снижения цен. Такие как рост конкуренции между новыми проектами или, тем более, падение реальных доходов населения.
Зато он отлично отработает последнюю волну спроса перед закрытием программы льготной ипотеки. И нас опять ждёт виток повышения цен на первичную недвижимость.
Начиная с 01 июля 2021 года ситуация серьёзно изменится. Но об этом поговорим в следующий раз.
