Значительная доля покупателей жилья пользуется ипотечным кредитованием. Объектами являются квартиры в новостройках и на вторичном рынке. В последнем случае велика вероятность нарваться на проблемную недвижимость. Сложности связаны с цепочкой незаконных сделок и претензиями третьих лиц, оспаривающими право собственности.
В идеале чистоту квартиры проверяет банк или страховая компания. На практике бремя ложится на плечи покупателя, вынужденного проявлять крайнюю внимательность. Беспечность уже приводила людей к потере денег и жилища, с сохранением долговых обязательств перед банком. В таких случаях и кредитор и государственные инстанции попросту умывали руки, оставляя граждан один на один с ситуацией.
Распространенные риски
Подводные камни связаны с беглым выбором квартиры, ненадлежащим оформлением документов и плохой историей жилища. Если сделки заключенные по ней ранее признаются неправомочными, новый владелец проведет много времени в суде, тратя время и нервы. На рынке выделяется несколько ситуаций, чреватых потерей денег.
Продажа по доверенности
Излюбленная методика мошенников, продающих недвижимость пожилых людей, лиц с алкогольной, наркотической зависимостью и сирот. Жилой объект реализуется по поддельному документу, либо доверенность действует вплоть до момента ее отмены. Это дает продавцу временной интервал, когда квартира еще не переоформлена в Росреестре. Получив деньги, он просто отменяет действие доверенности, оставаясь собственником. Признаком аферы служит бросовая цена квартиры и желание продавца как скорее провести сделку.
Другие претенденты
Редкое наследство обходится без споров. Соответственно владелец жилья, получивший его таким способом или по дарственной, практически всегда сталкивается с другими претендентами. Наследственные споры переходят к следующему владельцу, которому не посчастливилось приобрести проблемную собственность. Потенциальные наследники могут объявиться спустя долгое время после покупки, и под разбирательство попадет уже обжитая квартира.
Незаконная приватизация
Опасность характерна для старой недвижимости, домов в центрах города, исторической застройки. Приватизационные мероприятия проводились в 90-х на заре возникновения частной собственности. Соблюдение всех юридических формальностей отходило на задний план, а нарушения всплывают уже в наши дни. Сделки оспаривают муниципалитеты, родственники предыдущих владельцев, в том числе лица, ранее считавшиеся пропавшими без вести или вернувшиеся из тюрем.
Совместная собственность
Разведенные супруги часто имеют общую квартиру, признанную совместно нажитым имуществом. Раздел производится посредством продажи и выделения равной доли каждой из сторон. Но одна из них (особенно если передача денег производилась на руки) может оспорить сделку, заявив, что она осуществлялась без ее согласия и даже уведомления. Ситуацию усугубляет наличие несовершеннолетних детей, прописанных в квартире.
Долги собственника
Покупаемое жилище может находиться в залоге или под арестом в рамках алиментного производства, что влечет разбирательства и удовлетворение претензий потерпевшей (банк, семья) стороны. Нередко сумма коммунальных платежей равнозначна стоимости самой квартиры. Все эти деньги автоматом переходят на нового владельца.
Банковская проверка
Теоретически банки проводят полную проверку недвижимого объекта. К этому их обязывает закон, предусматривающий страхование сделок. Независимо от причин расторжения, будь то долговые обязательства, появление новых собственников или незаконная приватизация, покупатель вправе получить компенсацию своих вложений. Средства возмещает банк, что и определяет его заинтересованность в качественной проверке объекта.
Специалисты службы безопасности запрашивают всю сопроводительную документацию и если в ней обнаруживаются подозрительные записи, производят глубокий анализ. Стандартный перечень требований включает:
• Отсутствие среди собственников несовершеннолетних граждан
• Надлежащее состояние дома и коммуникаций
• Готовность квартиры к регистрации нового владельца
• Ее использование по прямому назначению
• Отсутствие коммунальной задолженности
• Период с момента смерти владельца не превышающий 6-ти месяцев
• Отсутствие факта частой перепродажи объекта
Внимание обращается и на перепланировки. Большинство из них выполняется без разрешений, требуя устранения либо согласования.
На деле все вышеперечисленные действия являются формальностью. Банк как финансовую организацию, чья деятельность связана с получением прибыли, интересует только ликвидность. Ежемесячная премия конкретного сотрудника напрямую зависит от количества и суммы проведенных сделок. В такой ситуации рассчитывать на щепетильность не приходится, примером чего явились многочисленные скандалы.
Резонансные дела
Несколько случаев получили особенно широкую известность, превратившись в печальный пример неудачных сделок с недвижимостью. Характерно, что банк, страховщики и нотариус проявили себя не с лучшей стороны, но бремя их ошибок легло исключительно на покупателей.
Дело Чалаевых
В 2008 году супруги по фамилии Чалаевы взяли ипотечную квартиру. Сделку заключили надлежащим образом с оформлением страховки и всех необходимых документов. Впоследствии выяснилось, что еще в 2006 году московский нотариус Сергей Ананьев зарегистрировал сделку от имени умершего лица. На тот момент владелица квартиры, в «присутствии которой» была оформлена доверенность на некоего гражданина Кочетова, уже несколько месяцев как скончалась. Это не помешало нотариусу выполнить все регистрационные действия.
Вопиющие нарушения всплыли, когда Чалаевы уже успели приобрести квартиру в ипотеку за 5,6 млн. рублей. Кредитором выступил Национальный Резервный Банк, а в качестве страховщика супруги выбрали ЗАО МАКС. В процессе они провели т.н. «страхование титула», защищающее от внезапной потери права собственности.
В итоге появились сводные братья умершей владелицы. Они оформили получение наследства и оспорили сделку в суде. Инстанция дважды признала супругов «недобросовестными покупателями».
Любопытно обоснование вердикта. Согласно ему: Чалаевы доверились официальным документам, вместо самостоятельного общения с соседями… Комментарии излишни.
За 2 года квартира перепродавалась 15 раз, на что банк не обратил никакого внимания. Страховщик сослался на пункт в договоре, отказавшись выплачивать средства за «страхование титула». Состоялся еще один суд, по которому убыток возложили на предыдущих владельцев. Так как средств у них не оказалось, Чалаевы остались без денег, без квартиры, с ипотечным долгом. Национальный Резервный Банк пошел навстречу, согласившись снизить сумму ежемесячной выплаты с 55 до 22 тыс. рублей. Его специалисты, риелтор, нотариус и представители страховой компании никаких штрафных санкций не получили.
Дело Дубцова
Еще один громкий случай из 2015 года. Сделку оспорил уже московский муниципалитет, сославшийся на неправомерную приватизацию. В свое время жилище принадлежало человеку, не имевшему прямых наследников. После его смерти в середине 90-х, квартира неоднократно перепродавалась, пока не оказалась у Дубцова. Тут к делу подключились власти, поскольку по закону объект переходил в собственность города. По итогам разбирательства гражданина не признали «добросовестным покупателем» со всеми вытекающими последствиями. Решения подтвердили и вышестоящие инстанции.
Что делать?
Спасение покупающих – дело рук самих покупающих. Не нужно целиком полагаться на банки или агентов по недвижимости. Это люди, которых в первую очередь интересует сам факт закрытой сделки и собственная прибыль. Не оказаться в плачевной ситуации поможет комплексный подход:
1. Приоритет отдается новостройке
2. Полный отказ от покупки квартиры, реализуемой по доверенности, какие бы преференции не сулил продавец
3. Чем больше посредников, тем меньше доверия заслуживает объект
4. В ЕГРП нужно получить выписку и если жилье часто перепродавалось, отказаться от покупки
5. Обязательно «страхование титула» у заслуживающей доверия компании. Репутацию легко проверить в сети
Существуют специализированные услуги, когда объект проверяется досконально. Обходятся они суммой 50 – 100 тыс. рублей, но в перспективе защищают от больших убытков. Пользоваться ими или нет, каждый решает сам.
Также читайте по этой же теме:
Как погасить ипотеку быстрее и где взять деньги?
Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк 👍 и подписаться на нас , чтобы не пропустить новые статьи и посмотреть на захватывающие аэросъемки новостроек с птичьего полета.
