Как выбрать и купить или арендовать коммерческое помещение в ЖК?
Каждый владелец бизнеса рано или поздно задумывается о приобретении коммерческого помещения. Потребность в этом особенно возрастает, если бизнес успешен и приносит существенный доход. В конце концов предприниматель приходит к выводу, что выкладывать немалую часть прибыли за аренду помещения просто нерентабельно. Кроме того, на повестку дня выходит необходимость увеличения активов.
Прямо сейчас вы можете подписаться на наш ЮТУБ-КАНАЛ
Хорошо, если арендатор сдает помещение, полностью обустроенное и оборудованное, на приемлемых условиях. А если нет? Иногда арендная плата по каким-либо причинам взвинчивается в несколько раз. В таком случае приходится искать другой вариант, съезжать, заниматься хлопотной перевозкой, тратиться на обустройство новой территории. Дабы подобные мытарства не продолжались бесконечно, вопрос о покупке собственного помещения должен стать приоритетным.
Сложности, сопутствующие покупке коммерческой недвижимости
Приобретение коммерческого объекта недвижимости – дело непростое, дорогостоящее и ответственное. Покупателя могут подстерегать самые разные «ловушки», поэтому неосмотрительность порой обходится весьма недешево:
1. Помещение может не соответствовать определенным нормам;
2. Могут отсутствовать или быть неправильно оформленными некоторые необходимые документы;
3. На объект могут быть наложены различные обременения;
4. Помещение могло подвергаться неузаконенным перепланировкам.
Каждому бизнесмену хочется, чтобы его инвестиции в недвижимость были не только надежны, но и выгодны. Зачастую окупаемость объекта оказывается, вопреки ожиданиям, слишком медленной. Чтобы помещение начало приносить выгоду как можно раньше, требуется учесть множество нюансов.
Чему уделить первоочередное внимание
События недавнего времени ясно показали, насколько шаткими могут быть многие инвестиционные стратегии: недвижимость легко превращается из актива в пассив. Делать долгосрочные прогнозы в наши дни сложно, однако существует целый ряд факторов, влияющих на успех инвестирования.
1. Местоположение объекта.
Выгодное место расположения помещения во многом предопределяет востребованность его как объекта для ведения бизнеса.
Наиболее выгодными считаются ЖК, расположенные в центральной части города или района, несмотря на то, что стоимость квадратного метра площади порой «зашкаливает».
Кроме того, весьма привлекательными в этом отношении считаются кварталы с активно ведущимся строительством, а также оживленные территории с большой концентрацией потенциальных клиентов: возле парков, вузов, бизнес-центров и других объектов, притягивающих массы людей. Очень важным показателем является близость объекта к станциям метрополитена.
В кварталах-новостройках всегда повышен спрос на инфраструктуру. Подобные локации не сразу обзаводятся гипермаркетами и другими крупными торговыми центрами, поэтому магазины, точки общепита, аптеки, размещенные на нижних этажах зданий, всегда хорошо посещаемы.
Лучшее местоположение – на въезде в ЖК, где объект хорошо заметен для всех жильцов (тогда как на периферии клиентами становятся лишь проживающие именно там).
Иногда стоит ориентироваться на близость объекта к остановке общественного транспорта.
Конечно, бывают случаи, когда локационные параметры объекта не столь важны. К примеру, коммерческие помещения в глубине ЖК подходят для организации службы доставки, ресторанов, готовящих еду на вынос, детских развивающих студий.
Востребованность нежилых объектов недвижимости очень сильно зависит от того, насколько близко они расположены к центральной части города. Немаловажное значение имеют также особенности конкретного района. Например, потенциал ЖК востока и запада Москвы различается весьма заметно. Решающим фактором здесь является и степень удаленности от МКАД.
Принимая решение о покупке коммерческого помещения, следует исходить из того, насколько популярен конкретный район у арендаторов. Наряду с максимально востребованными существуют и такие, где развиться арендатору весьма проблематично. Главными факторами считаются плотность населения и его покупательская способность.
Планировка
Безусловно, огромную роль играют метраж и конфигурация помещения. Без учета этих показателей невозможно рационально адаптировать территорию под требования конкретного бизнеса. Поэтому чаще всего предпочтение отдается вольной планировке. При строгом варианте планировки не всегда возможно адекватно разделить площадь на необходимые зоны. Что касается конфигурации, то самая популярная – прямоугольная. Еще один несомненный плюс – наличие окон витринного типа, а также дверей, выходящих на проезжую часть либо оживленный пешеходный тротуар.
Комнатная (строгая) планировка, характерная для панельного домостроения, сегодня стремительно теряет свою актуальность. Подобные помещения крайне сложно сдать в аренду или продать как нежилой коммерческий объект. Современные застройщики стремятся сделать первые этажи зданий монолитными даже в случае панельного строительства.
Очень важно, чтобы у помещения имелся отдельный вход. Хорошо, если войти в помещение можно прямо с тротуара, не поднимаясь по ступеням. И, конечно, приветствуется наличие парковки или условий для беспроблемного подъезда к дверям помещения.
Площадь
Стоимость помещения, как правило, находится в обратной зависимости от его площади: чем больше метраж, тем ниже цена одного квадрата. Кроме того, при покупке большого количества квадратных метров застройщики нередко предлагают клиенту весьма выгодные условия.
Следует упомянуть о приобретении отдельно стоящих зданий. Зачастую такие объекты идут с обременением (например, здание находится под залогом). Иногда проблемы возникают из-за фактов незаконного перепланирования: покупатель будет вынужден переоформлять все за собственный счет, и, к тому же, потеряет немало времени.
Если приобретается складское или производственное помещение, то нельзя не учитывать качество подъездных путей.
Инженерные коммуникации
Определяющим факторам для принятия решения о покупке также должно стать наличие в помещении отопления, санузла и вентиляционной системы.
Возможность присоединения к основным коммуникациям нужно исследовать особенно тщательно. Не стоит забывать о том, что некоторые виды бизнеса требуют подключения дополнительных мощностей электросети, и для этого должны иметься соответствующие условия.
К большинству торговых площадей предъявляются достаточно жесткие требования в плане пожарной безопасности и санитарных норм. Инвестировать средства в объекты, имеющие проблемы, крайне нерационально.
Естественно, современный коммерческий объект невозможно представить без интернета, сигнализации и камер видеонаблюдения.
Предназначение нежилых помещений
К категории нежилых коммерческих объектов относятся площади самого разного предназначения. Соответственно, требования, предъявляемые к ним, имеют свои нюансы. Помимо производственных и складских помещений коммерческими нежилыми объектами считаются:
1. Офисы. Некоторые из них предназначаются только для работы сотрудников, в другие приходят посетители. Во втором случае местоположение помещения будет иметь решающее значение. Кроме того, оно должно удовлетворять всем санитарным нормам. Например, для офисов очень важен показатель освещенности.
2. Точки общепита. Такой объект обязательно должен размещаться в людном месте. Кроме того, к подобным помещениям приковано особо пристальное внимание проверяющих инстанций: пожарников, санэпидстанции и т. д. Следует уделить внимание наличию дополнительного входа, требующегося для завоза продуктов, и, в случае необходимости, ускоренной эвакуации посетителей.
3. Магазины. Приобретая торговую площадь, прежде всего следует проверить качество систем водоснабжения и канализации. Помещение площадью более одной тысячи квадратных метров должно быть оборудовано двумя санузлами: для сотрудников и посетителей. Если магазин расположен не в отдельно стоящем здании, а на первом этаже многоквартирного жилого дома, то необходимо получить согласие всех жильцов на соседство с коммерческим предприятием. Решение принимается на общем собрании жильцов. Также нужно учесть, что в жилых домах нельзя открывать овощные и рыбные торговые точки.
История помещения и выбор застройщика
Приобретая объект недвижимости коммерческого назначения, нелишне поподробнее ознакомиться с его историей.
1. Бывает, что за привлекательной ценой помещения прячется его «подмоченная» репутация. Исправить имеющийся имидж будет весьма непросто: на это потребуется не только длительное время, но и немалые усилия. Новый объект в глазах публики поневоле будет ассоциироваться с прежним.
2. Что касается приобретения помещения в новостройке, то здесь стоит ознакомиться с историей объектов, которые застройщик сдал в эксплуатацию раньше. Лучше всего самолично осмотреть и оценить их состояние.
Сегодня почти во всех крупных городах наблюдается интенсивный рост жилищного строительства. Новые микрорайоны стремительно развиваются, и, следовательно, в них растет число потенциальных покупателей товаров и услуг. Причем, чем успешнее развивается район, тем больше там людей с высокой покупательской способностью.
Таким образом, приобретение нежилого помещения от застройщика имеет хорошие перспективы:
· оформив договор долевого участия в самом начале строительства, можно существенно сэкономить;
· целевая аудитория будет увеличиваться по мере развития микрорайона;
· купленное помещение можно будет сдавать в аренду;
· даже при неблагоприятном развитии сценария большая часть вложений не пропадет;
· новый объект имеет длительный срок эксплуатации;
· отличная возможность приобрести коммерческое помещение для развития бизнеса в непосредственной близости от собственного жилья.
Естественно, не стоит забывать и о минусах:
· застройщик может обанкротиться;
· не исключено, что здание будет возведено с несоблюдением строительных нормативов;
· есть риск столкнуться с мошенническими действиями при оформлении документов;
· стоимость «коммуналки» для нежилых объектов рассчитывается по особым нормативам, поэтому платить за услуги придется дороже;
· содержание объекта и уход за прилегающей территорией также потребуют вложений;
· возможно, что, вопреки ожиданиям, микрорайон будет развиваться слишком медленно.
👉🏼 Подборка коммерческих помещений в Москве и Новой Москве 👈🏼
Прежде чем выложить деньги за объект, предназначающийся для коммерческого использования, его нужно обязательно оценить по всем вышеперечисленным параметрам. Если уделить внимание лишь нескольким показателям и упустить из виду другие, сочтя их не такими существенными, можно в итоге приобрести непригодное для конкретного бизнеса помещение. Правда, здесь необходимо соблюсти баланс. Привлекательные объекты разбирают достаточно быстро, поэтому слишком медлить также нерентабельно.
