О чем бы мы сейчас ни говорили, разговор так или иначе сведется к прошлогодней пандемии. Её эхо еще долго будет нас преследовать. Коронавирус одинаково сильно ударил по всем странам - что в Старом Свете, что за Атлантикой.
Читайте, как именно этот удар отразился на рынках коммерческой недвижимости США, Испании и Черногории , и какие действия в связи с этим рекомендуют предпринять эксперты, экспоненты онлайн-выставки зарубежной недвижимости MIPIF.
США
Денис Карасёв / LCPgroup
☏ +7 (495) 118-0697 , +1 (914) 289-0059
Исторически сложилось так, что одним из самых популярных видов коммерческой недвижимости в США стали отели. Здесь всегда был дефицит жилой недвижимости , активно развивающийся бизнес и, как следствие высокий уровень внутренней миграции.
В период пандемии рынок коммерческой недвижимости сильно просел . Особенно это касается отельного бизнеса в США. По мере отмены ограничений, рынок начинает оживать, этому немало помогают правительственные программы помощи населению и бизнесу.
Я всегда рекомендую зарубежным инвесторам вкладываться в сферу строительства гостиниц . Во-первых, это не требует непосредственного контроля со стороны инвестора. Управлением занимается местный партнер. Во-вторых, при наличии серьезных участников в реализации того или иного проекта, например банков и/или крупных инвестиционных фирм, риски минимальны, а доходность, в свою очередь, очень велика. На примере нескольких последних реализованных нами проектов, в том числе с участием российских инвесторов, увеличение капитала 2-2,5 раза в течении 5-6 лет вполне посильная задача. А в некоторых из проектов, помимо существенного дохода, можно еще получить и Грин Карту .
Сейчас, с точки зрения инвестиций в США, закрыты границы или открыты — не имеет большой разницы. Торопиться с инвестициями не стоит никогда . Другое дело, что инвестору стоит обратить внимание на состояние внутренний экономики его собственной страны, где падение местной валюты и инфляция делают его актив меньше. В этой связи, конечно, чем дольше тянет инвестор, тем больше его потери. Деньги, это актив, и он должен работать .
Испания
Антон Мальков / Dinaste Property Investment + Profferty
☏ +34 900 838 148, +7 499 380 7910
Если говорить о непрофессиональных инвесторах в недвижимость в Испании, они, как и в других странах, предпочитают жилые объекты (квартиры, дома) для сдачи в аренду. Жилая недвижимость более ликвидна. Обратная сторона доступности такого рода инвестиций - доходность арендных квартир в районах со стабильным спросом не превышает 3-4% в большинстве крупных европейских городов. Более высокая доходность выглядит привлекательно, но почти всегда сопряжена с более высокими рисками простоя, неплатежей и т.п.
Опытные инвесторы в недвижимость зачастую имеют собственную стратегию и соответствующие предпочтения по типу объектов: жилье, гостиничные объекты, стрит ритейл, парковки, заправки, девелопмент, NPL, и т.д.
В период пандемии испанский рынок недвижимость продолжил плавный рост . Новостройки даже резко выросли в цене, особенно в районах востребованных у среднего и upper-middle класса.
Доступность сверхдешевых кредитов и наличие накоплений у большинства населения Испании приводит к сохранению стабильно высокого спроса на жилые и многие виды коммерческих объектов .
Пострадали от карантинных мер рестораны и отели. Массового обвала цен на соответствующие объекты недвижимости не произошло, но на рынок вышли помещения в привлекательных локациях , которые до пандемии практически не появлялись в продаже. Сейчас спрос на помещения для ресторанов возвращается, и есть возможность инвестировать в них, если инвестор готов нести риск возможного периодического ужесточения карантинных мер в ближайшие полгода-год.
По консервативным прогнозам спрос в секторе HORECA полностью восстановится к середине 2023 года .
Сильно поменялся рынок земли. До прошлого года земля либо не продавалась, либо продавалась неадекватно дорого. С конца прошлого года на рынок вышло много участков в лучших локациях по адекватным ценам . В результате сейчас идеальное время для входа в проекты девелопмента. По нашим прогнозам это окно возможности закроется в течение 3-6 месяцев .
Для более долгосрочных вложений пандемия сделала привлекательными, например, супермаркеты. Они не только не пострадали от пандемии, но и нарастили обороты, как в самих супермаркетах, так и через онлайн-продажи. С момента начала пандемии инвесторы купили в 4,5 раза больше помещений продуктового ритейла, чем за тот же период в прошлые годы.
Еще одна свежая возможность , в которой мы готовим целую серию проектов - это коливинги . В феврале этого года был окончательно введен в действие закон, регулирующий такой формат объектов. Сейчас есть возможность занять существенную долю на этом рынке с очень высоким и быстро растущим спросом.
Коливинг - это жилое здание с мини-апартаментами (в соответствии с каталонским законом - около 24 кв.м.) и большим количеством помещений общего пользования: коворкингом, мини-офисами, рестораном, баром, помещениями для занятий спортом, развлечений, мероприятий. Коливинг привлекателей для аудитории digital nomads, удаленных работников, студентов, сотрудников крупных компании в период запуска удаленных проектов, и т. д. Они дают примерно вдвое более высокую доходность , чем обычная долгосрочная аренда.
Самые интересные участки для коливингов будут раскуплены в ближайшие 2-3 месяца.
Возможности для инвестиций будут всегда, но чем больше инвесторов смогут свободно приезжать в Испанию, тем больше будет конкуренция между ними за интересные объекты, тем меньше останется шансов вложиться во что-то действительно привлекательное.
До открытия границ есть разные возможности для инвестиций в Испанскую недвижимость. Можно оформить визу инвестора на 6 месяцев и свободно приезжать в Испанию и выбирать объекты. Можно проводить видео-просмотры объектов и анализ документов удаленно. Мы также помогаем инвесторам удаленно открывать счета в испанских банках и проводить сделки. Для этого нет препятствий.
В случае инвестиций в девелопмент, можно просто перевести сумму инвестиций на счет девелопера по договору займа. Открывать испанский счет или оформлять ВНЖ при этом не потребуется .
Карантин и закрытые границы не являются непреодолимым препятствием . Мы всегда находим возможности выбрать объекты и провести сделку удобным инвестору образом.
Повторюсь, самые интересные инвестиционные возможности уйдут с рынка как только станет известна дата окончательного открытия границ. Поэтому настоятельно рекомендую инвесторам не ждать этого и действовать сейчас.
Черногория
Алексей Бартули / Avista Realty Group DOO, Bar
☏ +382 69 359-289
В Черногории самая востребованная коммерческая недвижимость — это отели, мини-отели (апарт-отели), земельные участки с разрешением на строительство жилых домов и коммерческих объектов.
Пандемия практически заморозила местный рынок недвижимости , он замер в ожидании. При том, что цены не упали , количество сделок значительно сократилось. Владельцы коммерческой недвижимости готовы сдавать её по сниженным ценам, но не готовы её дешево продавать . Поэтому сделок купли-продажи нет, отчего сложно рекомендовать какую-либо коммерческую недвижимость для инвестиций прямо сейчас.
Покупать коммерческие объекты в Черногории прямо сейчас стоит только тогда, когда у инвестора есть знания и понимание конкретного бизнеса, конкретной ниши, которую он хочет занять в Черногории, и при этом – объект недвижимости — это лишь один из элементов его проекта. Пока нет спроса, есть рынок покупателя, а у покупателя, в свою очередь, есть четкий план действия — нужно покупать.
