По сей день в массовом сознании бытует мнение - купил квартиру в Москве - обеспечил себе безбедное существование. Сдавай и катайся как сыр в масле. Ни в чем себе не отказывай.
Отчасти в этом кроется одна из причин нынешнего ажиотажа на рынке недвижимости. Какая связь? Самая прямая...
Если внимательно посмотреть на структуру спроса - увидим, что наибольшим спросом пользуются квартиры небольших площадей и комнантности. Львиный объем спроса приходится на объекты площадью до 40-50 квадратных метров.
Очевидно, что подобного размера квартиры пользуются популярностью у двух основных типов покупателей:
- молодые люди / семьи имеющие достаточный доход
- инвесторы "паркующие" свободные деньги в бетоне, на фоне политической и экономической нестабильности
Нужно ли говорить о том, что второй тип покупателя преобладает. Поскольку, на фоне экономической стагнации и продолжающегося падения доходов населения, не так много молодых людей могут позволить себе приобретение жилья, даже с применением ипотечного плеча.
А значит - ощутимая часть свежекупленных квартир будет выброшена на арендный рынок, что приведет к снижению ставок. Но это потом. А что сейчас? Смотрим.
А ставки и так не растут уже много лет к ряду, несмотря на номинальный рост цен на квадратные метры. Рынок аренды не смог отыграть даже "пандемийный" провал. И ситуация будет лишь ухудшаться, поскольку на рынок аренды давят:
- снижение экономической активности
- тренд на "удаленку"
- снижение реальных доходов
- регулярная подпитка рынка новыми предложениями от новоиспеченных горе-инвесторов, вынужденных сдавать за любые деньги ,поскольку большая часть из них залила в бетон не только свои деньги, но и деньги банка...
- отток мигрантов
- плохие демографические показатели
- высокие темпы строительства
А что с доходностью? Если считать "в лоб" то доходность от покупки и сдачи в аренду в МСК уже пляшет в районе 4-5% годовых в рублях, что не покрывает даже уровня реальной инфляции.
Если же при расчете доходности учесть время простоя, налоги, затраты на ремонт, технику, страховку и прочие риски - доходность сократится до жалких 2-3% в год. А если к этому добавить ожидаемое серьезное снижение цен на сам актив - квартиру и учесть рублевую инфляцию - убыток гарантирован.
Именно поэтому я считаю, что самая глупая и бездарная инвестиция в текущей ситуации - это приобретение жилья под сдачу в аренду на пике ажиотажа, да еще в районах массовой застройки, склонных к "геттоизации", и применением заемных средств.
Если вы один из таких незадачливых инвесторов - бегите с рынка, пока не поздно. У вас совсем мало времени...
Всем удачи!
