На побережье сложно получить высокий доход от аренды
В дорогих городах, таких как Сан-Франциско и Нью-Йорк, чистая арендная доходность (максимальная ставка) может упасть до 2,5%. Это признак того, что существует большая ликвидность для покупки недвижимости в основном для повышения ее стоимости, а не для получения дохода. Это более рискованное предложение, чем покупка недвижимости на основе дохода от аренды.
В недорогих городах, например, на Среднем Западе и Юге, чистая доходность от сдачи в аренду может легко находиться в диапазоне от 7% до 10%, хотя рост может быть более медленным.
Я оптимистично отношусь к недвижимости в самом сердце Америки и активно покупаю там коммерческую недвижимость через краудфандинг и специальные REIT, о которых мы поговорим подробнее ниже.
Недвижимость имеет большие налоговые льготы
Налоговые льготы владения недвижимостью очень привлекательны. Первые 250 000 долларов прибыли не облагаются налогом на человека. Если вы женаты и вместе владеете недвижимостью, то при продаже вы получите не облагаемую налогом прибыль в размере 500 000 долларов.
Тогда есть возможность обменять собственность, которой вы владеете, на другую собственность через 1031 Exchange, так что вам не нужно платить налог на прирост капитала.
Если вы владеете арендуемой недвижимостью, вы можете понести безналичные расходы на амортизацию, чтобы снизить налог на доход от аренды. Долгосрочное владение собственностью - один из самых проверенных способов накопления богатства и получения пассивного дохода для среднего американца.
Я считаю, что есть привлекательная возможность купить недвижимость в 2020 году и в последующий период из-за низких ставок по ипотечным кредитам, ротации акций и желания большего дохода и меньшей волатильности. Я лично собираюсь купить еще один дом для одной семьи для сдачи в аренду.
Кроме того, стоимость дохода от аренды значительно выросла, так как процентные ставки сильно снизились. Поэтому я считаю, что покупка арендуемой недвижимости в условиях низких процентных ставок - это хорошо, потому что оценка арендной недвижимости не была оценена так сильно, как денежный поток, который они генерируют.
Риск: 7, Доходность: 8, Осуществимость: 7, Ликвидность: 6, Активность: 6, Налоги: 10. Общий балл: 44
Рейтинг # 4: Создание собственных продуктов
Если вы творческий человек, возможно, вы сможете производить продукт, который будет обеспечивать стабильный поток пассивного дохода на долгие годы. В крайнем случае, Майкл Джексон зарабатывает больше мертвых, чем живых из-за гонораров, которые его поместье получает за все песни, которые он спродюсировал за свою карьеру. По данным Forbes, после смерти Майкла его состояние составило более 2,5 миллиардов долларов.
Конечно, маловероятно, что кто-то из нас будет копировать гений Майкла Джексона, но вы можете создать свою собственную электронную книгу, электронный курс, отмеченную наградами фотографию или песню, чтобы создать свой собственный кусок пассивного дохода.
Пример продукта
В 2012 году я написал 180-страничную электронную книгу о переговорах по выходным пособиям, в которой регулярно продается около 50 копий в месяц по 87-97 долларов каждая без особого постоянного обслуживания. Книга обновлена к 2021 году и содержит 200 страниц, чтобы научить людей договариваться о выходном пособии. Получив выходное пособие, вы откроете для себя новую главу в жизни.
Чтобы получать ~ 50 000 долларов в год пассивного дохода от книги, как я делаю сейчас, мне нужно было бы инвестировать 1 250 000 долларов в актив, который дает доходность 4%. Следовательно, чтобы зарабатывать 10 000 долларов пассивного дохода в год, потребуется около 250 000 долларов капитала.
Кто бы мог подумать, что книга о том, как ваше увольнение может регулярно приносить такой доход? Мы так заняты своей работой, что наше детское творчество со временем, к сожалению, исчезает. Теперь, когда миллионы рабочих мест находятся под угрозой, книга стала лучше продаваться.
Использование Интернета для создания, подключения и продажи - это то, что каждый человек должен попытаться сделать, учитывая низкую стоимость запуска. Единственный риск - это потерянное время и раненное эго.
Ниже приведен отчет о реальных доходах блоггера по личным финансам, который запустил свой сайт на стороне во время работы.
Если вы творческий человек, который гордится тем, что зарабатывает деньги самостоятельно, создание собственного продукта - один из лучших способов. После производства вашего продукта маржа очень высока. Единственное, что вам нужно сделать, это со временем обновлять продукт.
Риск: 10, Доходность: 8, Осуществимость: 7, Ликвидность: 6, Активность: 7, Налоги: 7. Общий балл: 45
Ранг # 3: фиксированный доход / облигации
Поскольку процентные ставки снижались в течение последних 30 лет, цены на облигации продолжали расти. При доходности 10-летних облигаций (безрисковая ставка) на уровне примерно 1,6% мы находимся в интересной ситуации, учитывая, что доходность 10-летних облигаций в августе 2020 года составляла всего 0,51%. Я считаю, что долгосрочные процентные ставки могут оставаться низкими в течение длительного времени. время и может достигнуть 0%. Достаточно взглянуть на процентные ставки в Японии, которые отрицательны (инфляция выше номинальной процентной ставки).
Облигации обеспечивают отличное защитное распределение инвестиционного портфеля, особенно в периоды неопределенности, например, во время пандемии коронавируса. Если вы держите государственную облигацию до погашения, вы получите обратно все купонные выплаты и основную сумму. Но, как и в случае с акциями, существует множество различных типов инвестиций в облигации.
Кто угодно может купить облигационный ETF, такой как IEF (7-10-летний казначейский фонд), MUB (фонд муниципальных облигаций) или фонд с фиксированным доходом, такой как PTTRX (Pimco Total Return Fund). Вы также можете купить индивидуальные корпоративные или муниципальные облигации. Муниципальные облигации особенно привлекательны для лиц с более высокими доходами, которые сталкиваются с высокой предельной налоговой ставкой. Вы также можете напрямую покупать казначейские облигации через свою брокерскую онлайн-платформу.
Основная проблема, с которой сталкиваются люди с облигациями, - это их предполагаемая более низкая историческая доходность по сравнению с акциями. Однако в сочетании с более низкой волатильностью, более высокими купонными выплатами и защитой в периоды неопределенности облигации являются привлекательными инвестициями.
Посмотрите, как выглядели долгосрочные облигации и акции за последние 20 лет. По сути, долгосрочные облигации оказались лучше!
Основная проблема с облигациями
Основное беспокойство для облигаций вызывает будущее процентных ставок. Если процентные ставки действительно повысятся, облигации упадут в цене при прочих равных. Из-за пандемии коронавируса в экономику было введено так много стимулов, что в будущем весьма вероятно повышение инфляции. Фактически, сейчас рынки прогнозируют три повышения ставки ФРС к 2023 году.
Тем не менее, пока вы удерживаете облигацию до погашения, вы должны вернуть свою первоначальную основную сумму вместе со всеми купонными выплатами, если вы покупаете облигацию с высоким рейтингом, например AA. Кроме того, ФРС четко заявила, что сохранит ставку по федеральным фондам на уровне 0% в течение следующих нескольких лет.
Облигации - отличное вложение, помогающее снизить волатильность вашего портфеля. Я надеюсь, что все хотя бы воспользуются более низкими процентными ставками и рефинансируют свою ипотеку.
Если задуматься, рефинансирование ипотеки или любого долга - один из самых простых способов получения нового пассивного дохода. Я рефинансировал свою ипотеку до 7/1 ARM под 2,25% за минимальную комиссию с помощью Credible . В результате я увеличил свой денежный поток на 400 долларов в месяц, что похоже на увеличение пассивного дохода!
Риск: 8, Доходность: 3, Осуществимость: 10, Ликвидность: 7. Активность: 10. Налоги: 8. Общий балл: 46
Рейтинг №2: Краудсорсинг недвижимости.
В настоящее время мой любимый источник пассивного дохода - краудфандинг в сфере недвижимости . Краудфандинг в сфере недвижимости позволяет частным лицам покупать процентную долю проекта коммерческой недвижимости, которая когда-то была доступна только лицам со сверхвысоким уровнем дохода или институциональным инвесторам.
Владеть индивидуальной физической недвижимостью - это здорово, но это все равно, что вкладывать деньги в один актив в определенном месте с кредитным плечом. Если рынок пойдет вниз, ваши концентрированные инвестиции могут потерять много времени, если вы будете вынуждены продать. Многие сделали это во время последнего финансового кризиса.
Краудсорсинг в сфере недвижимости позволяет хирургическим путем инвестировать в проект многоквартирной или коммерческой недвижимости с потенциально 7–13% годовой доходностью на основе исторических данных.
Моя любимая краудфандинговая платформа для аккредитованных инвесторов - CrowdStreet . Они сосредоточены на инвестировании в индивидуальные проекты недвижимости в 18-часовых городах, где оценки ниже, а чистая доходность от аренды выше.
Если вы не являетесь аккредитованным инвестором и хотите инвестировать в диверсифицированные фонды, вы можете инвестировать в частный eREIT через Fundrise . Fundrise является лидером в этом более диверсифицированном стиле недвижимости и существует с 2012 года.
В отличие от других пассивных инвестиций в списке, с краудфандингом в сфере недвижимости у вас, по крайней мере, есть физический актив в качестве залога. Обе платформы бесплатны для регистрации и изучения.
100% пассивный доход - это хорошо
Для тех из вас, кто не любит иметь дело с арендаторами и вопросами обслуживания, вложения в краудфандинг в сфере недвижимости прекрасны.
В середине 2017 года я продал свою арендуемую недвижимость в Сан-Франциско за 30-кратную годовую арендную плату. Я реинвестировал $ 500 000 вырученных средств в портфель краудфандинга в сфере недвижимости, чтобы воспользоваться преимуществами более низких оценок по стране с гораздо более высокой чистой доходностью от аренды. Замечательно, что не нужно заниматься вопросами обслуживания и проблемами арендаторов.
Недвижимость прибрежного города стала слишком дорогой. Я ожидаю, что люди и капитал естественным образом потекут в менее дорогостоящие районы страны, особенно с десятками миллионов людей, живущих без крова. Будущее работы отдаленно. Воспользуйтесь преимуществами демографического сдвига на несколько десятилетий внутри страны.
Кроме того, показатели eREIT от Fundrise были относительно стабильными во время спадов на фондовом рынке или без изменений, как мы видели в 2015 и 2018 годах. Недвижимость - это защита, поскольку она становится более доступной по мере снижения ставок по ипотеке. Инвесторам нужны реальные активы, обеспечивающие убежище и доход.
Возможность инвестировать в недвижимость, но на 100% пассивно - отличное сочетание. Вы можете инвестировать в публично торгуемые REIT, а также для размещения на рынке недвижимости, однако, как мы видели во время резкого спада на фондовом рынке в марте 2020 года, REIT работали еще хуже.
Риск: 7, Доходность: 7, Осуществимость: 10, Ликвидность: 6, Активность: 10, Налоги: 7. Общий балл: 47
Рейтинг №1: Дивидендные инвестиции
Лучшее вложение с пассивным доходом - это акции с выплатой дивидендов. Дивидендные и стоимостные акции возвращаются после отставания от роста акций во время пандемии. Ценность вернулась!
«Дивидендные аристократы» - это список «голубых фишек» из списка S&P 500, которые продемонстрировали постоянный рост дивидендных выплат на протяжении многих лет.
Допустим, компания зарабатывает 1 доллар на акцию и выплачивает 75 центов в виде дивидендов. Это коэффициент выплаты дивидендов 75%. Допустим, в следующем году компания зарабатывает 2 доллара на акцию и выплачивает 1 доллар в виде дивидендов. Хотя коэффициент выплаты дивидендов снижается до 50% из-за того, что компания хочет потратить больше капитальных затрат на расширение, по крайней мере, абсолютная сумма дивидендов увеличивается.
Дивидендные акции, как правило, представляют собой более зрелые компании, прошедшие стадию высокого роста. В результате они относительно менее волатильны с точки зрения фондового рынка. Коммунальные предприятия, телекоммуникации и финансовый сектор, как правило, составляют большинство компаний, выплачивающих дивиденды. В 2021 году дивидендная доходность S&P 500 составит около 1,6%, что примерно равно доходности 10-летних облигаций.
С другой стороны, технологии, Интернет и биотехнологии, как правило, не приносят никаких дивидендов. Это растущие акции, которые реинвестируют большую часть своей нераспределенной прибыли обратно в свою компанию для дальнейшего роста. Но акции роста могут легко потерять огромную ценность для инвесторов за короткий период времени.
Обратите внимание на дивидендную доходность
Для достижения годового пассивного дохода в размере 10 000 долларов США с дивидендной доходностью примерно 1,8% по S&P 500 потребуется 555 000 долларов США. Вместо этого вы могли бы инвестировать в акции AT&T всего 154 000 долларов, учитывая расчетную дивидендную доходность компании в 6,5%. Все зависит от вашей терпимости к риску. Я даю дивидендное инвестирование 5 по доходности, потому что процентные ставки по дивидендам относительно низкие. Кроме того, волатильность сейчас относительно высока.
Один из самых простых способов получить доступ к дивидендным акциям - это купить ETF, такие как DVY, VYM и NOBL, или индексные фонды. Вы также можете использовать советника по цифровому богатству, например Personal Capital, чтобы автоматически инвестировать ваши деньги за низкую плату. Кроме того, вы можете сделать самостоятельно и использовать бесплатные финансовые инструменты Personal Capital для управления своим состоянием. Главное - постоянно инвестировать в течение долгого времени.
В долгосрочной перспективе очень сложно превзойти любой индекс. Следовательно, ключевым моментом является оплата минимально возможных комиссий, при этом инвестируя в основном в индексные фонды. Дивидендные индексы - это здорово, потому что они пассивны и ликвидны. Однако, учитывая низкие ставки дивидендов и высокую волатильность после 10+ летнего бычьего рынка, показатель доходности ниже, чем в прошлом.
Риск: 6, Доходность: 5, Осуществимость: 10, Ликвидность: 9, Активность: 10, Налоги: 8. Общий балл: 48
Вы дочитали статью? Ставьте лайки и подписывайтесь на канал - повышайте свою финансовую грамотность.
