Те, кто желают самостоятельно купить или продать квартиру, дом или земельный участок, обычно все-таки имеют хотя бы общее представление о том, как проводятся расчеты между гражданами Российской Федерации, участвующими в сделке. Чаще всего это происходит с помощью банковской ячейки, куда покупатель закладывает деньги и из которой продавец их изымает после того, как право собственности на объект недвижимости официально, то есть путем государственной регистрации, переходит к нему.
Но что делать, если вы имеете дело с нерезидентом Российской Федерации?
Процесс купли-продажи в этом случае имеет ряд существенных нюансов. Тем, кто хочет обойтись без услуг риэлтора или просто желает сэкономить время, возможно, стоит подумать, насколько такой вариант им подходит в принципе. Если же вы все-таки настроены серьезно, то вот на что обязательно стоит обратить внимание.
Если бы все было так просто...
...мы бы, наверное, не жили в России :) Если вам кажется, что столкнуться с нерезидентом при купле-продажи квартиры - это скорее редкость, чем расхожая практика, то это не так. Не стоит ожидать очевидностей: человека, который говорит на иностранном языке, который хочет купить недвижимость в России, потому что, допустим, женился и собирается здесь остаться. Не торопитесь нанимать переводчика: на самом деле, если не знать, кто именно считается в соответствии с законодательством нерезидентом, шансы того, что вы обнаружите это уже в ходе сделки и будете вынуждены лавировать между требованиями, чтобы не влететь на штраф, не такие уж и маленькие.
Проще объяснить от обратного. Согласно пункту 6 части 1 статьи 1 Федерального закона 173-ФЗ резидентами РФ являются:
- физические лица, являющиеся гражданами Российской Федерации;
- иностранные лица и лица без гражданства, постоянно проживающие в Российской Федерации на основании вида на жительство, предусмотренного законодательством Российской Федерации;
- юридические лица, созданные в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Из граждан Российской Федерации есть исключения: к резидентам не относятся те, кто постоянно проживает в иностранном государстве не менее одного года, в том числе имеют выданный уполномоченным государственным органом соответствующего иностранного государства вид на жительство. Также резидентами не будут считаться граждане РФ, которые временно пребывают в другой стране не менее одного года на основании рабочей или учебной визы со сроком действия не менее одного года - либо это могут быть несколько виз с общим сроком действия не менее одного года.
Соответственно, именно эти люди, а также все остальные, кто не попали в список выше, - нерезиденты РФ. Это определение не из налогового кодекса и относится только к сфере законодательства о валютном регулировании и валютном контроле, но именно на него и следует ориентироваться при оформлении сделки с нерезидентом. Почему так?
Валютная операция в рублях...Что?
Да, вам не показалось: несмотря на то, что сделку купли-продажи с нерезидентом вы будете рассчитывать в рублях, она будет считаться валютной операцией. Эта неочевидная, очаровательная деталь, которая может вам дорого обойтись, прячется в подпункте "б" пункта 9 части 1 статьи 1 Федерального закона “О валютном регулировании и валютном контроле”. Согласно ему, под валютной операцией понимается приобретение резидентом у нерезидента либо нерезидентом у резидента и отчуждение резидентом в пользу нерезидента либо нерезидентом в пользу резидента валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг на законных основаниях, а также использование валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг в качестве средства платежа.
Готовьтесь много плакать: штрафы светят колоссальные
Получается, что при осуществлении расчета при сделке купли-продажи недвижимости с резидентом нужно ориентироваться на законодательство, касающееся валютных операций. И нарушить его легче легкого: достаточно выбрать не тот банк или неправильно оформить банковский счет - ограниченный список банков, порядок открытия и ведения счетов устанавливается Центробанком и здесь, фигурально выражаясь, шаг влево, шаг вправо - расстрел. Расплачиваться за это, к сожалению, придется довольно жестко. Угадайте, сколько можно получить в соответствии с КоАП РФ за осуществление незаконных валютных операций, то есть по факту минуя уполномоченные банки или с использованием банков, которые расположены за пределами территории РФ?
Барабанная дробь...от ¾ до полного размера суммы незаконной валютной операции. Перефразируя: штраф обойдется вам в стоимость всей квартиры.
Не верите? Загляните в КоАП, конкретные случаи, в которых оштрафуют, перечислены в ст. 15.25.
Резюмируя:
если вы решите заключать сделку с нерезидентом, нужно очень четко понимать, каким образом будут производиться расчеты. Цена ошибки, как мы видим, может быть очень высока.
