Почему цены на жилье в Нижнем Новгороде растут так быстро?
Наше агентство недвижимости „ ЖИЛСПРОС ” рассказывает о том, почему подорожали метры как на вторичном рынке недвижимости, так и в новостройках.
Объясняем рост цен на нижегородские квартиры
Недавно мы писали о том, что Нижний Новгород стал лидером в росте цен на вторичное жилье среди крупных российских городов, обогнав даже Москву и Питер.
Объясняем, почему это так.
Дорожают ли старые квартиры
За 2020 год зафиксирован беспрецедентный рост цен на жилье в Нижнем Новгороде. Такого не было очень давно — чтобы за год на 20% выросли цены в новостройках и чуть больше — на вторичном рынке недвижимости.
Произошло это потому , что около 4 лет в Нижнем Новгороде не вводили нужного количества жилья на рынок и теперь сформировался отложенный спрос.
Сейчас в новостройках в Нижнем Новгороде продается даже то, что в хорошие времена и не взяли бы по таким высоким ценам.
Естественно, вслед за новостройками подтягиваются вверх и цены на вторичку.
То есть, основная причина роста цен — недостаток нового жилья на рынке. Домов не просто мало — их еще и строят в одних и тех же местах. Например, в центре города и Канавинском районе вообще не сдаются новые ЖК. Соответственно, там растут цены на вторичку.
Что касается информации о том, что цены на вторичку взлетели за март, можно сказать, что анализ динамики за месяц вообще ничего не может значить.
Какие квартиры продаются в Нижнем Новгороде сразу, а какие не хотят покупать? Обзор
Рынок недвижимости сам по себе очень инертный, у него коэффициент пластичности меньше единицы. Нужно исследовать изменения цен минимум за квартал.
Сейчас повсеместно идет рост цен по России — преимущественно из-за того, что предложение ниже спроса.
Новостройки растут в цене сильнее?
Что касается цен на квартиры в новых, только что построенных ЖК, то на них цены выросли на 20,1% к концу прошлого года. Причина та же — дефицит нового жилья. Раньше в год на рынке появлялось примерно 450 000 новых квартир. В прошлом году было уже 405 000, а еще за год до этого — 366 000.
Уже три года в городе сдают меньше квартир, чем необходимо нижегородцам. И сейчас мы до сих пор не достигли необходимого уровня, несмотря на льготные ипотеки и прочие послабления для покупателей.
В Нижнем Новгороде нет рынка земельных участков: не проводятся аукционы, которые могли бы позволить застройщикам купить землю и начать возводить на ней дома. Есть только квартальные проекты, которые застраиваются очень долго, например, «Новая Кузнечиха».
А если сейчас не начать строительство, то в последующие годы мы нужного количества новых квартир не увидим. В итоге это повлияет и на цену первички, и на вторичный рынок. Эти два рынка соотносятся между собой как качели: дорожает одно — следом взлетает цена на второе. Думаю, дойдет до того, что в некоторых районах вторичка может превысить новое жилье в цене.
Даже в отдаленных ЖК на окраинах города сейчас цены очень приличные. Например, в Ленинском районе на улице Сухопутной строится дом, и квартиры там уже недешевые. А не все нижегородцы знают даже, где эта улица находится. Или дом на улице Белинской: квартиры там предлагают по цене 150 000 рублей за квадратный метр, хотя здание находится в шумовой зоне.
Что еще влияет на цены
Квартиры дорожают и за счет роста цен на стройматериалы, и за счет того, что дольщики всё чаще прибегают к использованию эскроу-счетов — сейчас таких покупателей уже 62%. А использование эскроу-счета дает прибавку к стоимости квартиры в 8–10%, или от 3 000 до 5 000 рублей к каждому квадратному метру.
До прошлого года в Нижнем вторичное жилье по ценам опережало первичное.
— Это было довольно странно — новые квартиры во всех регионах всегда стоят больше. И лишь в этом году средние цены почти сравнялись. Но в цене растут не хрущевки и не народная стройка (они как раз дешевеют), а относительно новое жилье, например, дома в Верхних Печёрах, микрорайоне Юг, «Водный мир».
Проверка квартиры перед покупкой от "А" до "Я". 12 этапов с фото документов
Когда говорят, что вторичка выросла на 20% — это не значит, что цена на вашу хрущевку увеличилась на пятую часть от цены.
В Нижнем много домов из старого фонда, которые в цене вообще не растут. А за счет того, что в базе предложений появляется относительно современное жилье, которое при этом уже является вторичкой, возникает этот эффект быстрого роста средней цены.
Напомним, за последний год цены на новостройки в городе в среднем выросли на 33% — стоимость квадратного метра жилья в новых домах уже достигает порядка 100 000 рублей.
Такой скачок был связан со снижением почти в два раза ставки по льготной ипотеке.
