Именно такой курс определен для развития инфраструктуры в перспективе ближайших десяти лет.
«Агрессивное развитие инфраструктуры» — это одна из пяти созданных рабочих групп по разработке новой Стратегии социально-экономического развития России. Она будет включать в себя все национальные цели и задачи, в том числе рост объемов жилищного строительства и создание комфортной среды. Задача, по словам заместителя председателя Правительства РФ Марата Хуснуллина, руководителя рабочей группы по агрессивному развитию инфраструктуры, поставлена серьезная: определить быстрые победы, которые возможно достигнуть уже по итогам 2021 года, большие межведомственные задачи — до 2024 года и стратегические задачи — до 2030 года.
Энергичный старт. Председатель Правительства РФ Михаил Мишустин в начале этого года официально дал старт подготовке новой Стратегии социально-экономического развития Российской Федерации до 2030 года. Разработкой документа занимается пять рабочих групп. Это «агрессивное развитие инфраструктуры» (руководитель группы Марат Хуснуллин, заместитель председателя Правительства России ), «новая высокотехнологичная экономика» (руководитель Андрей Белоусов, первый заместитель председателя Правительства России) , «новый общественный договор» (Татьяна Голикова, заместитель председателя Правительства России ), «клиентоцентричное государство» (Дмитрий Григоренко, руководитель аппарата Правительства России ) и «национальная инновационная система» (Дмитрий Чернышенко, заместитель председателя Правительства России ).
На сегодняшний день уже прошли первые доклады руководителей рабочих групп о промежуточных результатах работы. Так, в конце февраля в рамках заседания комиссии Госсовета по направлению «Строительство, жилищно-коммунальное хозяйство, городская среда» Марат Хуснуллин раскрыл структуру стратегии «агрессивного развития инфраструктуры». «В блок «агрессивное развитие инфраструктуры» мы предлагаем включить шесть основных стратегий развития: стратегию развития строительной отрасли, стратегию инфраструктурного строительства (причем под инфраструктурным строительством мы понимаем и дороги, и сети, и социальную инфраструктуру, и городскую среду — все, что входит в нормальное обеспечение жизнедеятельности населенных пунктов и связи между ними). Также в этот блок входит стратегия пространственного развития — очень важная тема. Отдельная стратегия жилищного строительства и комфортная городская среда, блок жилищно-коммунального хозяйства и блок экологии», — отметил Марат Хуснуллин.
Планируется, что уже в период с 25 марта по 8 апреля состоится защита проектов всех пяти рабочих групп у председателя Правительства России. До 30 апреля пройдет корректировка отраслевых стратегий. И уже 14 мая 2021 года Стратегия социально-экономического развития РФ будет внесена в Правительство РФ.
Термин «агрессивный» очень правильно передает настрой по достижению национальных целей, прописанных в указе президента России от 21 июля 2020 года. Определенные шаги по энергичному выполнению нацпроекта «Жилье и городская среда» сделаны и по итогам прошлого года. Несмотря на пандемию и связанные с ней сложности экономического характера, отечественный строительный комплекс смог вопреки всем пессимистичным прогнозам преодолеть планку ввода жилья в 80 млн «квадратов». Всего же за 2020 год было выполнено строительных работ на 9,5 трлн рублей. Рекорды продемонстрировала и ипотечная активность: по данным ДОМ.РФ, выдано 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,3 трлн рублей. Благоустроено на 14 % больше общественных территорий, чем было запланировано федеральным проектом, — 5917.
Жилищные победы. Всего в 2020 году на территории Российской Федерации введено в эксплуатацию 80,6 млн кв. м жилья, что на 1,8 % меньше по сравнению с 2019 годом, когда объем ввода жилья составил 82 млн кв. м. 52 % жилья сдано в многоквартирных домах и 48 % — в ИЖС. В лидерах по объемам ввода жилья традиционно Московская область, где за год построили десятую часть всего введенного в строй жилья (8,7 млн кв. м), город Москва с показателем в почти 5 млн кв. м и Краснодарский край, сумевший возвести 4,5 млн «квадратов» жилой площади. В топ-10 регионов попали также Санкт-Петербург, республики Татарстан и Башкортостан, Ростовская, Ленинградская, Свердловская и Новосибирская области. Практически во всех этих субъектах РФ ввод жилья составил более 2 млн, а в некоторых и более 3 млн кв. м.
Ряд регионов смогли установить рекорды по количеству новых реализуемых проектов многоквартирного жилья. Наиболее высокий показатель зафиксирован аналитиками ДОМ.РФ в Приморье: там в течение года стартовали проекты площадью 520 тыс. кв. м, что составило более 60 % от объема строительства на начало года. Высокие темпы продемонстрировали также Воронежская область (+49 %, или 730 тыс. кв. м), Тюменская область (+48 %, 923 тыс. кв. м), Республика Татарстан (+46 %, 928 тыс. кв. м) и Удмуртская Республика (+41 %, 398 тыс. кв. м).
«Ситуация в Приморском крае показывает, что долгосрочное стимулирование спроса в регионах с недостаточными объемами жилищного строительства позитивно влияет на активность застройщиков. Напомню, что в регионах ДФО с конца 2019 года действует льготная «Дальневосточная ипотека», средняя ставка предложения по которой сейчас всего 1 %. Хотя ажиотажный спрос поначалу и привел к росту цен, в настоящий момент очевиден долгосрочный позитивный эффект от меры. Девелоперы понимают, что программа продлится до конца 2024 года, и готовы наращивать запуски проектов строительства, не опасаясь сжатия спроса. Не стоит забывать и о других ипотечных программах господдержки. Как результат — рекордные показатели в регионе по новым проектам в прошлом году, что обеспечит рост предложения жилья», — прокомментировал заместитель руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ Никита Белоусов.
«В Москве отношение новых проектов к объему стройки на начало 2020 года составило 26 %. В прошлом году здесь запущен максимальный среди всех регионов объем нового строительства — 4,3 млн кв. м. При этом на начало прошлого года в городе строилось 16,5 млн кв. м многоквартирного жилья. В Санкт-Петербурге в 2020 году начата реализация 1,6 млн кв. м новых проектов жилья (третий результат по стране) — 13 % от всего объема многоквартирного строительства в городе на начало 2020 года (12,8 млн кв. м)», — отмечается на сайте ДОМ.РФ.
Своевременные меры. Безусловно, высокий объем ввода жилья в 2020 году стал результатом своевременно принятых Правительством РФ мер поддержки строительного комплекса, среди которых — беспрецедентное снижение ставок Центробанком. Ставки на первичном рынке впервые в истории снизились до 8 %, а ставки по льготной ипотеке составили 6,5 %. В итоге, по предварительной оценке ДОМ.РФ и Frank RG, в прошлом году выдан рекордный объем ипотеки: 1,7 млн кредитов (что на 35 % больше, чем в 2019 году) на 4,3 трлн рублей (что на 50 % превышает показатели года ранее). Из них под 6,5 % выдано 345,6 тыс. кредитов на сумму более 1 трлн рублей.
«Подушкой безопасности» для застройщиков стал и переход на проектное финансирование. Именно пресловутые эскроу-счета явились гарантом равномерного поступления средств для возведения жилых объектов и позволили не остановить стройку в самый тяжелый весенний период, когда покупательная активность резко упала.
В декабре 2020 года объем строящегося с помощью эскроу-счетов жилья превысил объем домов, возводимых по старым правилам. «Сегодня 52 % всех строящихся МКД возводится с помощью механизма эскроу. Строительство объектов, которые возводятся по старым переходным правилам, где степень готовности была высокой, ежемесячно сокращается. По открытым данным ДОМ.РФ, если посмотреть даты проектных деклараций, когда у коллег истекают сроки выполнения работ, на конец этого года объем объектов, которые строятся с использованием механизма эскроу, должен подойти уже к 70 %», — констатирует президент НОСТРОЙ Антон Глушков. Всего же, по данным НОСТРОЙ, текущий объем строительства в стране на 31 декабря 2020 года составляет 94 млн кв. м жилья. Из них без счетов эскроу строится 39,8 млн кв. м, проектное финансирование получено на строительство 48,5 млн кв. м, без долевого участия возводится 5,7 млн кв. м жилья.
Львиную долю рынка проектного финансирования по-прежнему занимает Сбербанк (928,7 млн кв. м), ВТБ (5,6 млн кв. м), банк ДОМ.РФ (5,1 млн кв. м). Затем следуют банки «Открытие», РСХБ, банк ГПБ, Альфа-банк, Промсвязьбанк и другие.
Напомним, что, согласно паспорту нацпроекта «Жилье и городская среда», до 2024 года планируется построить 410 млн квадратных метров жилья, а это значит, что каждый десятый метр в стране через четыре года будет новым. Такой строительный бум вызван объективной необходимостью: как показал опрос ДОМ.РФ и ВЦИОМ, около 40 % населения России сегодня нуждается в улучшении жилищных условий, а 67 % граждан хотели бы приобрести жилье для собственного пользования.
Однако цифра находящегося в строительстве жилья постепенно снижается. Так, если сравнить эти показатели с 2019 годом, падение составило порядка 12 %. По мнению Антона Глушкова, это является «самой тревожной тенденцией на общем позитиве на рынке МКД, говорящей о том, что застройщики, не понимая правила игры, не понимая конъюнктуры рынка, не торопятся выводить новые проекты на рынок».
Болевые точки. Одной из главных проблем жилищного строительства является наличие низкомаржинальных проектов с низкой рентабельностью, неинтересных для банков и потому не могущих получить на данные объекты проектное финансирование. Таких в стране сегодня порядка 12 млн кв. метров. С учетом данной проблематики 31 декабря 2020 года подписано постановление Правительства РФ N°2457 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2020 г. N°629», в котором определяется порядок субсидирования низкомаржинальных проектов жилищного строительства. Количество субъектов РФ, которые могут претендовать на такую меру поддержки, достаточно большое: это 49 регионов, в которых среднедушевые денежные доходы населения за 1-й квартал 2020 года на 15 и более процентов ниже среднедушевых доходов населения в целом по Российской Федерации.
Еще одна проблема связана с нехваткой рабочих рук на стройках. Мигранты, выехавшие в страны ближнего зарубежья в период начала пандемии, до сих не могут вернуться в Россию из-за ряда ограничительных мер. По оценкам, из общего объема иностранной силы 1,6 млн человек в стройке работало более 250 тысяч. Самыми дефицитными стали разнорабочие, штукатуры, каменщики, бетонщики, арматурщики, маляры, монтажники и другие представители рабочих профессий. Конечно, существенное повышение заработной платы рабочим (до полутора раз) наряду с проектным финансированием, ростом цен на стройматериалы и энергоресурсы, а также возросшие расходы на логистику привели к повышению стоимости жилья. Так, по итогам первых трех кварталов 2020 года зафиксирован рост цен на 9 % как на первичном, так и на вторичном рынке жилищного строительства. На первичном рынке в среднем один квадратный метр жилья оценивается в 76,2 тыс. рублей, на вторичном — в 64 тыс. рублей.
В настоящее время по поручению президента РФ Владимира Путина разрабатываются меры по возвращению иностранной рабочей силы на российские рынки в упрощенном порядке. Кроме того, отмечена необходимость воспитания собственных квалифицированных кадров. «Нужно в первую очередь поменять наши мозги, привлекать в стройку профессиональные кадры, сделать обучение прерогативой развития страны. Это является залогом успеха. Мы должны вложиться в обучение людей и поднять производительность труда в отрасли минимум в два раза. Многие страны сегодня сделали ставку на стройку, считая ее именной той отраслью, которая способна вывести экономику из кризиса в том числе за счет квалифицированных кадров и увеличения объемов строительства», — подчеркнул Марат Хуснуллин.
