В свое время работал специалистом по недвижимости. Хочу поделиться своими мыслями о рынке загородной недвижимости.
Оценка рынка
Оценивать рынок недвижимости по отзывам от клиентов весьма мудро и правильно, т. к. офисный человек судит по прогнозам и графикам, а земной по своим актуальным потребностям.
Проанализировав отзывы клиентов, становится ясно, что из 100% рыночных предложений только 10% в активном движении, в 40% случаев приходится повозиться для успешного завершения сделки, а 50% вовсе не пользуется спросом.
Обратной дороги к прежнему понятию рынка недвижимости нет. Необратимость изменений после кризиса сегодня оказывает влияние на всех.
Нынче нет спроса на дорогое богатое жилье.
По данным агентств растет спрос только на свободные участки не далее 50 км от областных центров.
Таун-хаусы также пользуются популярностью как в черте города, так и на удалении от него не более 50-70 км.
О среднем классе
Средний класс, имея небольшие накопления (2-3 миллиона рублей) готов приобретать землю и в дальнейшем планировать строительство домов, люди рассказывают о недоверии кредитным программам. Насмотревшись на бесконечные проблемы, на обилие подводных камней при оформлении займов и кредитов, плюс нестабильность положения в стране, они просто-напросто бояться потерять свои деньги, связавшись с банковской системой. Ведь, как правило, крупную сумму можно взять лишь под залог, а значит залогом, станет земля или приобретаемый дом.
Многие рассуждают так: «тише едешь, дальше будешь», лучше сегодня используя имеющиеся средства купить голую землю, как говорится, постоит, не усохнет, поднакопить деньжат и потихонечку строить семейное гнездо.
Примером может служить покупка участка расположенному в 36 км от областного центра, стоит 1,5 миллиона с коммуникациями, строительство каркасного дома 150 кв. метров площади обойдется в 2,0 миллиона рублей. Легко подсчитать, во что выльется, покупка жилья.
Мы знаем, что на сегодняшний день из большого количества коттеджных поселков, только 30% обустроены и имеют готовые к продаже коттеджи или оснащенные коммуникациями участки под строительство. В остальных случаях продается пустынная земля.
Статистика
По статистике (моего на момент работы агентства ) ежемесячно продавалось 10 участков без подряда, и только 5 с подрядом. Реальные рыночные соотношения такие же. Рассматривая удаленность, не более 70 км от областного центра, из 100% выставленных на продажу проектов реализуется только 20%, а уже в них деление: 9-12 участки без подряда и только 3-5 готовые к проживанию или с подрядом.
Четко видно, что количество всех сделок приходится на безподрядные участки – это 80% всех совершаемых сделок. Оставшиеся 20% участков - с подрядом.
Средняя стоимость участка без подряда составляет от 1 000 000 рублей. Такие участки продаются быстро, не связаны с бумажной волокитой и длительным раздумьем клиентов.
Таунхаус
У среднего класса особым спросом пользуются таунхаусы. Средней площадью не более 130 кв. метров и маленьким участком в полсотки. Их стоимость на сегодняшний день не превышает 6 млн. рублей.
Такой дом европейского типа уютный и комфортный во всех отношениях не требователен в уходе и не дорог в содержании. При наличии большего участка стоимость естественно возрастает, но не на много, до 10 млн. рублей. Можно выбрать коттедж от 4 до 40 млн. руб.
Поселки с такими предложениями для среднего покупателя продаются замечательно. Нетрудно подсчитать средняя цена дом+земля обходится в 30 млн. рублей.
Выводы о рынке загородной недвижимости
Сегодняшний рынок недвижимости непредсказуем. Нельзя сказать определенно дорожает ли загородная недвижимость или нет. Хаотичность цен и нестабильность других рынков, включая рынок ценных бумаг, ведут к скачкообразному покупательскому спросу. Нет общей стабильности. Очень многие факторы влияют на ценообразование. Иногда можно купить дом за 2 миллиона рублей, а встречаются в приличной отдаленности (100 км) за 10 миллионов.
Дорогая недвижимость продается годами и если продавец не стеснен в средствах, то цену держит не уступая. Другие же вынуждены отдавать дешево, т. к. сроки жмут.
Вообще сегодня человек со средствами редко приобретает готовое жилье. Как правило, каждый готов платить за индивидуальность, мечтает, что оценят его собственный вкус и поэтому строит жилье сам.
Соответственно продавать такой дом никто не собирается. Только по большой необходимости.
