Доброго времени суток!
С вами Артем и канал Финансовый Феникс!
Сегодня мне хотелось бы рассказать о таком инвестиционном инструменте как закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Это инструмент, который на сегодня выглядит гораздо привлекательнее покупки квартиры под сдачу в аренду, не требует миллионных вложений и приносит годовой доход даже больший, чем квартира в Москве, без головной боли.
Для начала предлагаю разобраться с тем, что такое паевой инвестиционный фонд (ПИФ).
ПИФ - это обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление с условием объединения этого имущества с имуществом комплекса, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией (УК).
Есть три типа ПИФ:
- Открытый - право в любой рабочий день требовать от УК погашения всех принадлежащих владельцу паев.
- Интервальный - право в течение срока, установленных в договоре доверительного управления требовать от УК погашения всех принадлежащих владельцу паев.
- Закрытый - отсутствие у владельца права требовать от УК погашения всех принадлежащих паев до истечения срока действия договора доверительного управления.
Открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов недвижимости в России пока не существует, но предпосылки к их появлению уже есть и увеличение интереса участников рынка к этому инструменту будет способствовать подготовке законодательной базы. Ведь именно по этому пути когда-то развивались американские REIT (Real Estate Investment Trust).
На сегодняшний день российский инвестор может довольствоваться тем, что приобретая закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) вы становитесь владельцем объектов в составе фонда на праве собственности, переход которого осуществляется путем внесения изменений в реестре владельцев инвестиционных паев регистратором.
Все активы фонда регулярно оцениваются независимым оценщиком с ежегодным контрольным аудитом, а любые операции, которые будет осуществлять управляющая компания будут жестко контролироваться специализированным депозитарием.
Также следует иметь ввиду, что владельцы ЗПИФН имеют право влиять на принятие отдельных решений путем участия в общем собрании владельцев инвестиционных паев. Ничего не напоминает? =)
Как видите деятельность ЗПИФН достаточно хорошо зарегулирована и это одно из не многих мест в России где инвестор более-менее защищен.
Теперь немного о преимуществах.
Главным преимуществом, как и должно быть, является защищенность активов и прав собственников и все это при доходе в среднем 10% годовых без учета потенциала роста, где рента выплачивается раз в квартал, при этом уровень риска считается как средний.
То есть, как и написано в заголовке статьи, инвестиция в ЗПИФН обойдется выгоднее покупки квартиры в Москве для сдачи, поясню: покупая квартиру, инвестор в среднем способен получить доход от аренды в размере 3,5% - 5% (здесь информация о рынке аренды недвижимости). Также, покупка квартиры рассматривается как инструмент сбережения вложенных средств инвестора от инфляции, размер которой в 2020 году составил 4,9%.
В итоге, инвестор купивший квартиру в Москве получит от 7,5% до 9,9% годовых в долгосрочной перспективе, правда, если ему не придется долго искать арендатора и вкладываться в рекламу, платить подоходный налог, устранять возникающие поломки и нести другие риски (здесь отличная статья: "Квартира на сдачу: рассчитываем доходность и оцениваем риски" от ЦИАН - советую почитать).
А инвестор купивший ЗПИФН, например от управляющей компании "ВТБ Капитал" вполне может рассчитывать на 10% годовых рентного дохода и потенциал роста на размер инфляции - то есть 14,9%. И бонусом является то, что недвижимость переданная в ЗПИФ обладает дополнительной ликвидностью (инструмент торгуется на бирже, поэтому его можно быстро продать), чего нельзя сказать о купленной квартире.
Следующим преимуществом я бы назвал большую степень информационной открытости управляющей компании. Согласитесь, это важно, когда инвестируешь свои кровные.
При этом структура бизнеса является прозрачной для инвесторов фонда, но закрытой от внешнего окружения.
Ну и еще одним преимуществом ЗПИФН является его относительно небольшая стоимость - примерно 300 000 рублей. То есть по сравнению с квартирой стоимость небольшая, но и с вот просто с бухты-барахты его тоже не купишь.
Не смотря на полную идиллию, у ЗПИФН все-таки есть ложка дегтя. Покупая этот фонд недвижимости вы подвергаетесь двойному налогообложению - корпоративному налогу, который платит управляющая компания получив доход, который затем она перераспределит инвесторам, а потом подоходный налог платит инвестор, когда УК осуществляет выплату.
Рекомендуемые ЗПИФН на российском рынке.
- Фонд "Арендный бизнес 2" от управляющей компании "Сбер управление активами" (обращается на Московской бирже).
- Фонд "Рентный доход" от управляющей компании "ВТБ Капитал Инвестиции" (обращается на Московской бирже).
Здесь приведены фонды с наименьшей совокупной стоимостью комиссий, но ваше право рассмотреть и другие фонды.
На этом я, пожалуй, закончу этот небольшой, но полезный обзор российских фондов недвижимости, который помимо всех выгод, сможет увеличить диверсификацию портфеля.
Желаю всех добра и финансовой удачи, до свидания!
