В начале 2020 г. рынок недвижимости России в целом и г-к. Анапы в частности подвергся давлению вследствие снижения экономической активности, вызванной распространением коронавирусной инфекции и падением цены на нефть, повлекшей снижение курса национальной валюты.
Оригинал статьи и обзор в pdf для скачивания на сайте MACON https://clck.ru/TfK5k
Текущая ситуация на организованном рынке коттеджных поселков (КП) в г-к. Анапе позволяет реализовывать новые проекты. Основными положительными предпосылками для этого являются невысокая конкуренция, а также положительная динамика и приемлемая емкость спроса. В целом же рынок характеризуется следующими индикаторами и тенденциями:
- на рынке представлены 24 проекта. Основой предложения являются КП с домовладениями в своем составе и/или с земельными участками (ЗУ) с обязательным подрядом (16 ед. или 67% от общего числа). Совокупное количество объектов недвижимости в их рамках - 1,4 тыс. ед. или 56% от общего числа. Соответственно, поселки без обязательного подряда представлены 8 проектами (33% от общего числа) с 1,1 тыс. земельными участками в своем составе (44%);
- превалирующим является комфорт-сегмент, которому соответствуют 14 из 24 КП (58%). Общее число объектов недвижимости в их рамках - 1,2 из 2,5 тыс. ед. (50%). Еще один массовый класс - стандарт (9 проектов с 1,1 тыс. объектов недвижимости). Качественное предложение представлено только бизнес-сегментом (1 проектом с 0,1 тыс. объектами недвижимости в своем составе);
- проекты рассредоточены. Тем не менее, представляется возможным выделить 2 основные зоны их концентрации: ст. Гостагаевская (8 ед.) и с. Сукко (5 ед.). Важно также отметить, что для всех КП характерно значительное отдаление от моря;
- наиболее распространены коттеджи (1,4 тыс. ед. или 57% от общего числа объектов недвижимости). На втором месте – земельные участки (ЗУ) без обязательного подряда (1,0 тыс. ед. или 41%). Таунхаусы и дуплексы в общем объеме предложения занимают небольшие доли (2% и 1% соответственно);
- усредненные площади коттеджей – 80-179 кв. м на 5-11 сот., ЗУ без подряда – 8-17 сот.;
- усредненная минимальная ценовая планка в сегменте коттеджей - 5,6 млн. руб./домовладение, ЗУ без подряда - 134 тыс. руб./сот.;
- по итогам 2020 г. на организованном рынке организованных коттеджных поселков г-к. Анапы было совершено 585 сделок, что стало максимальным за всю ретроспективу значением;
- основной спрос (59% или 349 ед. по итогам 2020 г.) предъявляется на домовладения (преимущественно на коттеджи), что главным образом связано с их превалированием в предложении. Напомним, что домовладения входят в рамки 18 из 24 представленных на 01.2021 на локальном рынке проектов;
- средний темп продаж коттеджей (преобладающего типа домовладений) в рамках КП в г-к. Анапе составляет 1,5 ед./мес., ЗУ без обязательного подряда - 2,9 ед./мес.;
- в остатке находятся около 1,3 тыс. объектов недвижимости, что составляет 51,7% от их общего количества. На их продажу, при сохранении спроса на уровне 2020 г., потребуется 2,2 года. Данный период оценивается как приемлемый и свидетельствует о низкой конкуренции в сегменте.
В ближайшие годы ожидается продолжение роста интереса к курортам. В свою очередь, наращивание спроса послужит драйвером для выхода новых проектов. В части цен наиболее вероятной является сдержанная положительная динамика (факторы-ограничители показателя – прогнозируемое отсутствие роста реальных доходов населения и сосредоточение спроса в невысоких бюджетах).
Анализ предложения
На сегодняшний день организованный рынок коттеджных поселков г-к. Анапы представлен 24 проектами. Основой предложения являются КП с домовладениями в своем составе и/или с земельными участками с обязательным подрядом (16 ед. или 67% от общего числа). Совокупное количество объектов недвижимости в их рамках - 1,4 тыс. ед. или 56% от общего числа. Соответственно, поселки без обязательного подряда представлены 8 проектами (33% от общего числа) с 1,1 тыс. ЗУ в своем составе (44%).
Масштаб коттеджных поселков на локальном рынке различен. В частности, представлены клубные проекты до 50 объектов недвижимости в своем составе (например, «У леса», «Мира», «Пирогова» и т.д.). Есть также крупные проекты. Например, самыми большими из коттеджных поселков без обязательного подряда являются «Дачи» (300 ед.) и «Заповедный-2» (257 ед.), из традиционных коттеджных поселков - «Морской» (250 ед.).
При рассмотрении динамики видно, что периодом активного развития локального рынка стали 2018-2019 гг., когда предложение пополнилось 0,8 и 0,9 тыс. объектов соответственно. Основными драйверами для этого являлись низкая конкуренция и растущий спрос. В 2020 г. девелоперская активность в сегменте оказалась минимальной, что главным образом связано с мировой пандемией и ее последствиями в части экономики.
На сегодняшний день превалирующим на локальном рынке является комфорт-сегмент, которому, по оценкам компании MACON, соответствуют 14 из 24 КП (58%). Общее число объектов недвижимости в их рамках - 1,2 из 2,5 тыс. ед. (50%). Еще один массовый класс - стандарт (9 проектов с 1,1 тыс. объектов недвижимости). Качественное предложение представлено только бизнес-сегментом. Ему отвечает один проект - «Предгорье» при гольф-клубе «Раевский» с 0,1 тыс. объектами недвижимости в своем составе.
Проекты на локальном рынке рассредоточены. Тем не менее, представляется возможным выделить 2 основные зоны их концентрации: ст. Гостагаевская (8 ед.) и с. Сукко (5 ед.). Важно также отметить, что для всех КП характерно значительное отдаление от моря.
На локальном рынке наиболее распространены коттеджи (1,4 тыс. ед. или 57% от общего числа объектов недвижимости). На втором месте – земельные участки без обязательного подряда (1,0 тыс. ед. или 41%). Таунхаусы и дуплексы в общем объеме предложения занимают небольшие доли (2% и 1% соответственно).
Выход новых проектов на организованном рынке малоэтажной жилой недвижимости г-к. Анапы, как правило, заранее не анонсируется их девелоперами/инициаторами. В этой связи информации о заявленных к реализации в среднесрочной перспективе КП на данный момент фактически нет.
Ценовая ситуация
Реализация коттеджей осуществляется в 16 проектах. Средний минимальный бюджет продажи в рассматриваемом сегменте по состоянию на 01.2021 составляет 5,6 млн. руб.
Минимальный бюджет продажи равен 2,6 млн. руб. и зафиксирован в «Финском». Именно во столько обойдется здесь коттедж c деревянным каркасом площадью 67 кв. м на 4 сот. земли.
Наиболее дорогими объектами рынка являются коттеджи в «Предгорье» бизнес-класса при гольф-клубе «Раевский», стоимость которых начинается от 18,0 млн. руб. За данную сумму клиентам предлагается кирпичное домовладение площадью 224 кв. м и земля площадью 9 сот.
Приобретение дуплексов возможно только в 1 проекте (в «Предгорье») по цене от 2,5 млн. руб. (за домовладение площадью 60 кв. м на 3 сот.).
Таунхаусы предлагаются к продаже в 2 коттеджных поселках. Ими являются «Предгорье» при гольф-клубе «Раевский» (от 8,0 млн. руб. за 119 кв. м на 1 сот.) и «Парк Утриш» (от 6,7 млн. руб. за 83 кв. м на 1 сот.)
Цена 1 сот. на земельные лоты без обязательного подряда на локальном рынке находится в диапазоне от 55 (в «Дачах») до 400 (в «Горном Озере») тыс. руб.
Среди ключевых факторов ценообразования, единых для всех коттеджных поселков (как с обязательным подрядом, так и без такового), можно выделить:
- местоположение проекта. Учитывая особенности анализируемого рынка, максимально привлекательным можно назвать расположение рядом с морем. Немаловажной также является территориальная принадлежность к городской черте или же крупным населенным пунктам, что позволяет будущим жильцам пользоваться уже сложившейся инфраструктурой;
- площадь домовладения и/или земельного участка. Она оказывает пропорциональное влияние на размер бюджета продажи конкретных объектов;
- наличие и состав инженерных коммуникаций. Как и предыдущий фактор, имеет прямую зависимость со стоимостными характеристиками недвижимости;
- наличие и состав инфраструктурной составляющей. Ряд девелоперов в свои проекты закладывает объекты общего пользования (не только детские и спортивные площадки, но и бассейны, парковые зоны), что предопределяет их более высокие качественные и, соответственно, ценовые характеристики.
Анализ спроса
По оценкам компании MACON, по итогам 2020 г. на организованном рынке организованных коттеджных поселков г-к. Анапы было совершено 585 сделок, что стало максимальным за всю ретроспективу значением.
Основной спрос (59%) предъявляется на домовладения (преимущественно на коттеджи), что главным образом связано с их превалированием в предложении. Напомним, что домовладения входят в рамки 18 из 24 представленных проектов.
Важно отметить, что спрос на организованном рынке организованных коттеджных поселков г-к. Анапы во многом ограничен такими факторами, как:
- непрофессиональный подход к продажам и продвижению основной массы коттеджных поселков;
- наличие в составе проектов одного типа объектов недвижимости, что значительно сужает круг потенциальных клиентов;
- малое число остатков в ряде проектов. Например, в 10 из 24 проектов количество нереализованных объектов недвижимости не превышает 5 ед.;
- несоответствие локации (в первую очередь, в части расстояния до моря) и/или характеристик домовладений в рамках КП потребительским предпочтениям;
- небольшой размер и низкое качество организации общественных пространств некоторых КП - это с точки зрения потенциальных клиентов приравнивает предложение на рассматриваемом рынке к экспонируемым домовладениям на неорганизованном рынке от частных лиц.
На сегодняшний день средний темп продаж коттеджей (преобладающего типа домовладений) в рамках КП в г-к. Анапе составляет 1,5 ед./мес., что является невысоким значением. Если говорить о лидерах, то в них показатель приближен к 3 ед./мес.
Средняя скорость реализации дуплексов составляет 0,4 ед./мес. и определяется только одним проектом. Им является «Предгорье». Низкое значение показателя во многом сопряжено с конкуренцией со стороны коттеджей, представленных в этом же КП. Их минимальный бюджет выше всего на 0,5 млн. руб., при этом домовладение на 15 кв. м больше, земля при нем - на 4,0 сот. больше.
Таунхаусы продаются с темпом от 0,6 до 0,9 ед./мес. и входят в рамки всего 2 проектов. Ими являются «Парк Утриш» и «Предгорье» при гольф-клубе «Раевский». На 2 проекте стоит сделать отдельный акцент. В нем, наряду с таунхаусами, также представлены коттеджи. Темп продаж данных домовладений разнится: 0,5 ед./мес. в коттеджах и 0,9 ед./мес. в таунхаусах. Большая (практически в 2 раза) востребованность таунхаусов, по мнению компании MACON, главным образом сопряжена с их меньшими бюджетами продажи.
