Если вы зайдете в Циан и поставите цену на аренду квартиры от 500 тысяч рублей в месяц, то найдете массу предложений на рынке. Стоит ли вкладываться в сегмент премиальной недвижимости? Будет ли хоть какой-то доход?
Я бы сказал, что если у вас очень много денег и вы хотите купить очень дорогую недвижимость для последующей аренды, то как минимум надо десять раз подумать, необходимо произвести серьезный многомесячный анализ спроса на локацию и только взвесив все за и против приобретать. Дело в том, что в премиальном сегменте недвижимости я очень часто вижу ситуацию, когда квартира приобреталась за огромные деньги, делался очень дорогой ремонт, а потом квартиру не могут сдать годами.
В некоторых жилых комплексах Москвы есть премиальные квартиры, которые я мониторю по работе и на протяжении многих лет они не сдаются. По моей оценке около 50% элитной жилой недвижимости в Москве является неликвидной. Мне искренне жалко собственников таких объектов, но хоть один из них изначально анализировал динамику выбытия арендных квартир по данной локации? Обычно анализа текущей ситуации не было!
Конечно, спрос на объекты стоимостью от 500 тысяч рублей в Москве есть, но что отличает квартиру в бизнес-классе стоимостью 250 тысяч рублей в месяц от премиального класса в 500 тысяч рублей? По моему мнению, разница только одна, а именно в эфемерном понятии "премиальный класс". С бюджетом в размере 200-250 тысяч рублей в месяц в Москве жить можно реально в королевских условиях и по объективным параметрам (качество дома, мебели, техники, локации) ваша жизнь не будет отличаться от жизни в квартире за 500 тысяч рублей. Вся проблема в том, что бывают ситуации, когда никто кроме собственников (застройщиков) не видит этой самой пресловутой "премиальности". Например, могут быть следующие проблемы у "премиальных домов":
- построены среди домов эконом класса;
- непродуманная система парковки (в т.ч. узкие парковочные места);
- соседство с шумными магистралями;
- отсутствие премиальной инфраструктуры, например, у премиальных домов фитнес должен быть внутри или рядом с домом.
Чтобы я мог порекомендовать вам, если вы хотите приобрести дорогой объект для аренды:
1. Подумайте об альтернативных вложениях, например, проанализируйте возможность инвестирования в нежилую недвижимость. Дорогая нежилая недвижимость сдается проще, чем дорогая дорогая жилая недвижимость.
2. Выбирайте объект на основании детального анализа. Помните, что ошибок на рынке премиальной недвижимости много, но цена ошибки очень высока.
3. Не спешите с приобретением.
4. Меньше слушайте застройщиков и продавцов недвижимости. Их главная цель продать, а не помочь вам сделать правильные инвестиции.
5. Подумайте, что вы будете делать в случае если вы не будете знать, что делать с квартирой. В моей практике был интересный случай. Покупали объект недвижимость на этапе застройки и все выглядело очень интересно, но потом изменили план строительства дорожной сети и объект оказался в проигрышном положении.
Главный мой совет по премиальной недвижимости, если вы хотите точно не промахнуться, то лучше в арендном бизнесе ограничится объектами стоимостью до 250 тысяч рублей в месяц.
