Можно ли сегодня заработать на инвестициях в недвижимость, если вы не прожженный риэлтор, а только начинающий инвестор?
Вопрос достоин размышления, и, несмотря на все описанное ниже, остается на плечах вашего рационализма.
Вводные по кейсу потенциального инвестирования в новостройку:
1. Не опасно ли?
Инвестиции такого рода сейчас находят защиту в законодательстве об эскроу-счетах, доступ к которым застройщик получает только после ввода объекта в эксплуатацию. Предполагается, что очередей обманутых дольщиков больше быть не должно :x:
2. Вырастет ли цена актива после покупки?
Не предсказывая будущее, взглянем на полгода назад, и по разным источникам увидим уверенный рост цен на квартиры в новостройках конкретно в Москве около 10-15% в годовом выражении.
3. Как выбрать объект для инвестиций?
Выбор оптимального объекта для инвестирования требует вашей первичной экспертизы. Наибольший потенциал имеют объекты в районах:
• отсутствия массового предложения иных объектов
• хорошей транспортной доступности
• далее по списку интересов (например, этажность, вид, благоустройство, оригинальная архитектура и т.д.)
Поэтому выбирать нужно то, что имеет инвест привлекательность - то, что может вырасти выше рынка.
4. Откуда взять денег на покупку целой квартиры?
Вопрос внесения 100% стоимости объекта не стоит. Если это инвестиция с целью последующей перепродажи (переуступки прав), то замораживать крупную сумму не имеет смысла при наличии доступа к механизму ипотеки:
- Первый взнос - от 10% до 20% (далее учтем средние 15%)
- Ставка - до 10% годовых. Максимум - для категории апартаментов, на которые банк не так лоялен, как под классическую жилую недвижимость.
5. Что по доходности?
Для примера разберем конкретный кейс:
•Объект - современный комплекс апартаментов в районе ТТК на старте продаж со сроком сдачи в 2022 г.
•Цена покупки (март 2020) - 6 млн.руб.
•Первый взнос - 15% (900 тыс.)
•Ставка - 9%
•Ипотечные платежи за 8 мес. - около 320 тыс.руб.
Итого затраты: 900+320=1,22 млн.руб.
•Текущая стоимость объекта - 8 млн. руб.
Рост цены достигнут за счет:
А) удачно выбранного кейса с высокими конкурентными преимуществами
Б) входе на старте продаж
В) общего рост рынка
И если последнее не зависит от вас, то первыми двумя управляете только вы.
В итоге, бумажный доход от продажи объекта на данный момент составляет: 8 - 6 - 0,32 = 1,68 млн.руб.
Минус 13% НДФЛ = 1,46 млн. руб.
Прибыль на вложенные средства = 1,46/1,22 = 120%
Что способствует успешности кейса:
- Использование ипотеки
- Выбор инвест привлекательного объекта
- Своевременный вход в сделку (минимальные цены на старте продаж) и выход из нее (когда рост цены еще перекрывает платежи по ипотеке)
- Общий рост рынка
Каждая ситуация уникальна, нельзя сказать однозначно, какой вариант инвестиций более доходный!
Находите ли вы для себя подобный вариант инвестирования интересным? Поделитесь вашим опытом инвестирования в недвижимость.
